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??中房網訊 3月21日，2018中國房地產開發企業500強測評成果在北京正式發布。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作已經連續開展十年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

??基于過往500強測評過程中積累的經驗，2018年的500強測評從“企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、社會責任”七大方面，采用了收入規模、開發規模、資產規模、利潤規模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、經濟責任、慈善活動等19個二級指標，包括房地產業務收入、持有性物業租賃收入、房地產銷售面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等52個三級指標全面衡量企業的綜合實力。

??我們從“2018中國房地產開發企業500強測評研究報告”里提煉一些重點內容，供您參考：

??【測評分析】

??1 年度特征

??2017年，房地產調控政策持續加碼，"十九大"明確定位"房子是用來住的，不是用來炒的"，房地產調控長效機制正逐步展開。地產行業金融去杠桿全面升級，首付貸監管、房貸利率折扣取消，房地產企業融資趨緊。雖然政策收緊導致增速有所放緩，但全國房地產市場仍取得銷售突破。

??從“2018中國房地產開發企業500強榜單”來看，前三強仍由恒大、碧桂園、萬科占據。保利、融創、綠地、中海、龍湖、華夏幸福和富力分列四到十位。那么，2018年的10強與2017年相比有何變化呢？給您看一張圖：

??根據測評報告顯示，近十年500強測評活動中，百強變動相對較大。其中，有25家企業連續10次進入百強；入百強次數達9次的企業數量為4家；入百強次數為8次的企業數量為8家；入百強次數為7、6、5、4、3、2次的企業數量分別為10、11、11、5、8、15家；另外有12家企業首進百強。

??2 企業規模

??從2017年數據來看，500強房地產開發企業總資產均值為478.09億元，同比增長28.52%，增速較上年上升3.92個百分點；凈資產均值為107.76億元，同比增長17.03%，增速較上年減少了13.50個百分點。整體來看，500強房地產開發企業總資產規模繼續保持了穩步積累的態勢，凈資產規模增速在負債增加的壓力下有所放緩。

??受益于行業銷售持續向好，500強房地產開發企業銷售亦有所增長，500強房企全年商品房銷售面積總額達6.4億平方米，同比增長22.3%，銷售金額創下8.5萬億元的新高，同比增長34.7%，500強房企市場份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，分別較上年提升4.51和9.89個百分點。

??2017年，龍頭房企發揮規模優勢持續發力，房地產行業集中度繼續提升。前四大房地產開發企業銷售金額占比（CR4）從2012年的6.61％上升至2017年的14.56％，四企業集中度再次大幅提升。與此同時，2017年，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分別較上年增長5.34、7.38、12.20和15.49個百分點，各梯隊市場份額近年均基本呈現上升趨勢，且呈現銷售持續向龍頭企業集中的態勢。

??從本次500強測評結果來看，2017年10強房地產開發企業銷售總金額約占500強銷售總金額的37%，銷售面積總計約占500強總銷售面積的40%。前50強、100強、200強銷售金額分別約占500強總銷售金額的70%、84%和94%。

??3 風險管理

??2017年，兩會明確房地產調控目標和方向，繼續加強房地產市場分類調控，房企融資渠道持續收窄。嚴峻的融資環境進一步考驗房企的融資能力，同時也在一定程度上加大了企業債務風險波動。

??長期償債能力方面，500強房地產開發企業2017年資產負債率均值為63.93%，較上年小幅上升1.39個百分點；凈負債率均值為70.45%，較2016年的69.05%上升1.41個百分點。整體來看，房地產開發企業杠桿率有所攀升。

??短期償債能力方面，2017年，500強房地產開發企業短期償債能力繼續提升，流動比率均值為2.29，較2016年上升12.10%；速動比率均值由2016年的1.56提升至1.81，上升25.14%。

??4 盈利能力

??2017年，500強房地產開發企業凈利潤均值達7.57億元，同比增長18.06%，凈利潤仍保持高速增長，但增速較2016年略有回落。典型企業年內在優秀成本管控的基礎上，還通過合作項目優勢互補分散項目風險，實現凈利潤的大幅增長。

??與此同時，500強房企三項費用均值達7.80億元，三費占營收的比重為11.08%。500強房企中超過六成企業銷售費用、管理費用和財務費用增長率高于營業收入增長率，三費占營業收入比率較上年有所上升，反映了年內調控政策下房企經營壓力的增加。

??5 成長潛力

??從整個行業來看，2017年房地產持續承壓，整體高速增長乏力。2017年，500強房地產開發企業銷售面積增長率為22.3%，較上年下降8.38個百分點；銷售金額增長率為34.7%，較上年增加3.06個百分點；營業利潤增長率為25.03%，較上年上升9.32個百分點；凈資產增長率為17.03%，較上年下降13.5個百分點，主要原因是行業整體債務規模持續擴張。

??2017年，500強房地產開發企業成長指標中銷售面積增長率大幅回落至22.3%，銷售金額增長率則保持高速增長態勢，主要受益于高企的房價。營業利潤增長率雖然連續三年回升，但均未超過2010年水平，長期看仍處于下降通道之內。由于年內房企債務規模繼續擴張，行業整體的凈資產增長率大幅回落。以上指標表明盡管銷售規模的絕對值依然在不斷突破歷史最高點，但從銷售增速和盈利增速上看，房地產行業依舊處于下行周期。

??6 運營績效

??2017年，500強房地產開發企業整體存貨周轉率為0.17，較2016年大幅下降50.85%；整體流動資產周轉率為0.21，同比下降10.34%；總資產周轉率為0.13，同比下降52.53%。三大運營指標全面回落，尤其是存貨周轉率和總資產周轉率均創下六年內新低。這表明房地產行業高速周轉的模式已經很難繼續復制，精工細作才是優質開發商未來需要努力的方向。

??7 創新能力和社會責任

??在競爭日益激烈的房地產市場中要想生存，除了打造過硬的產品質量，不斷創新營銷手段以獲取市場的關注也是不可或缺的。地產營銷互聯網化已成為近些年的新趨勢，線上營銷發展迅猛，線上線下結合越來越多。此外，借勢、跨界等在地產營銷領域也得到了廣泛而深入的應用。從營銷理念上看，各大房企也逐漸意識到營銷傳播不再只是企業自身的事，更多的是受眾的事，如何激發受眾引爆口碑成為新營銷的核心。

??2017年，受益于全年整體銷售業績大漲，房地產開發企業納稅貢獻亦快速增長。500強房企所得稅均值為2.92億元，同比增長15.13%；營業稅金及附加的均值約為4.17億元，同比下滑14.13%。500強房企在在銷售業績創下新高的同時，履行社會責任的路徑也在不斷創新。在解決群眾住房問題、帶動相關產業發展、拉動地方經濟增長、促進社會就業之外，部分品牌房企眼下正積極投身公益扶貧脫貧工作，參與推進鄉村振興，精準扶貧助力全面奔小康。

??【測評結論】

??1、經濟政策環境：宏觀經濟穩中向好  調控政策持續收緊

??2017年，我國宏觀經濟運行穩中向好。此外，增速背后的質量、效益和結構，相比以往都有了顯著提升和改善。2017年房地產市場整體平穩健康運行，庫存去化取得重大進展，房地產市場發生系統性風險的可能性大幅下降，房地產的金融屬性進一步被削弱。

??回顧2017年，房地產政策方面整體來看貫徹“房住不炒”理念，同時加速建立房地產長效機制，構建“租購并舉”新格局，尤其是在人口凈流入的大中城市鼓勵發展租賃住房市場，并從金融方面給予有力支持。

??2、市場運行情況：全國銷售再創新高  城市分化格局明顯

??2017年，受三四線城市大力去庫存影響，全國商品房銷售再創歷史新高。值得注意的是，由于全年調控政策都呈高壓狀態，盡管銷售面積和銷售金額的絕對值依然維持高位運行，但增速明顯放緩，甚至在某些月份出現了負增長。

??同時，在中央強調住房居住屬性背景下，2017年各地頻頻出臺嚴厲調控政策，房地產金融監管也不斷加強，在投資投機性需求被抑制的同時，市場分化也更加嚴重：一二線重點城市熱度下降，成交下行，弱二線城市及三四線城市則明顯"逆襲"，整個2017年的房地產市場格局發生較大變化。

??3、行業發展格局：行業加速洗牌重整  租賃時代全面開啟

??隨著來自政策層面的調控措施和監管措施不斷加碼，2017年全國多地樓市成交受挫，年內房企之間收并購現象激增。根據Wind資訊數據統計，2017年房地產行業并購案宗數為315起，涉及金額為3291.28億元，同比下降18%；2016年并購案例為198宗，涉及并購標的物價值為4014.83億元，同比增長43%。盡管2017年房地產行業并購涉及的總金額同比下降，但并購案件總數大幅提升59%，全年并購頻發，交易活躍。

??回顧2017年，多部委聯合出臺政策，要求在12個人口凈流入的大中城市試點加快發展住房租賃市場，以及在13個城市試點利用集體建設用地建設租賃住房。其后，多地出臺相關細則，落實國家政策。在政策大力支持的背景下，各類房地產企業加速搶灘住房租賃市場，2017年可謂租賃市場全面開啟元年。

??4、企業經營動向：存量資源升級改造  細分領域謀求突破

??當前中國城市化進程已進入下半場，城市發展模式和房企盈利模式開始全面轉變。從“產銷模式”向“資管模式”轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變，行業面臨全面轉型。

??北京上海等一線城市中，不少老舊辦公樓和商業用房占據著城市中心區位，卻因為設施陳舊和管理落后而無法發揮效用，存在較大的提升改造空間，也為相關開發商帶來了發展機會。此外，越來越多的開發商開始深耕細分領域，更加注重專業化開發，而不是簡單的項目復制，比如養老地產、物流地產等。

??內容來源：《2018中國房地產開發企業500強測評研究報告》