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??中房網(wǎng)訊 5月30日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2023房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在香港舉行。備受關(guān)注的"2023房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2023房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。

克而瑞集團(tuán)副總裁 張兆娟

??會(huì)上，克而瑞集團(tuán)副總裁張兆娟表示，今年上市物企的營(yíng)收差距進(jìn)一步擴(kuò)大，表現(xiàn)出企業(yè)分化在加劇。從格局上看比較穩(wěn)定，基本在兩三年之內(nèi)沒(méi)有變化。物業(yè)行業(yè)去年開(kāi)始已經(jīng)進(jìn)入新階段，獨(dú)立性比較強(qiáng)，相對(duì)增長(zhǎng)比較高質(zhì)、平穩(wěn)，未來(lái)每年能有20%-30%的增長(zhǎng)。

??以下為文字實(shí)錄：

??張兆娟：各位嘉賓好，下面由我發(fā)布2023中國(guó)物業(yè)管理上市公司研究報(bào)告，這也是我們第一年發(fā)布這個(gè)報(bào)告，從市場(chǎng)表現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)規(guī)模周期、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、增長(zhǎng)曲線(xiàn)和社會(huì)責(zé)任五個(gè)方面分析。

??這次發(fā)布的是5月15日之前已經(jīng)發(fā)布上市年報(bào)的在港的51家和滬深5家公司發(fā)布，資本市場(chǎng)表現(xiàn)、企業(yè)規(guī)模、質(zhì)量等角度分析，今年會(huì)對(duì)個(gè)別指標(biāo)有權(quán)重上的調(diào)整。

??首先回到資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，其實(shí)整體而言，無(wú)論是物業(yè)板塊的指數(shù)以及股價(jià)的走勢(shì)，還有目前的市盈率的整體情況看，都呈現(xiàn)出一樣的特點(diǎn)，就是央國(guó)企相對(duì)來(lái)講韌性比較強(qiáng)，民營(yíng)企業(yè)相對(duì)來(lái)講差距比較大，去年11月份開(kāi)始，整個(gè)物業(yè)板塊還有一個(gè)止跌回升的現(xiàn)象，同時(shí)整個(gè)物業(yè)板塊比地產(chǎn)板塊表現(xiàn)更好。

??這是資本市場(chǎng)最基本的表現(xiàn)。

??回到每股收益，整體物業(yè)板塊去年的每股收益大幅下滑，雖然下滑但是也比地產(chǎn)板塊好一些，表現(xiàn)更好的是滬深上市的幾家物業(yè)公司，每股收益達(dá)到了0.67元。

??另外看一下市值，去年的平均市值下滑接近24%，百億以上的企業(yè)數(shù)量在減少，11家減少到2家，30億以下的企業(yè)在增加，以前24家，今年有31家。30億到100億的企業(yè)15家，基本上沒(méi)有變化。因?yàn)檫@樣的頭部的減少，下面在增加，所以整體上市值下滑的比較明顯。這是資本市場(chǎng)的基本表現(xiàn)，因?yàn)槿ツ暾w延續(xù)了21年整體的表現(xiàn)。

??具體做一個(gè)更細(xì)的分析，整體看一下目前的運(yùn)營(yíng)規(guī)模的情況。結(jié)構(gòu)也比較清晰，四個(gè)方面：分化加深、格局已定、增速放緩、自我提升。

??今年上市物企的整體的營(yíng)收分四個(gè)梯度，百億、50到100億，10到50億和10億以下的，整個(gè)的各個(gè)梯度各家的差距進(jìn)一步擴(kuò)大，表現(xiàn)出企業(yè)的分化在加劇。

??具體回到格局上看，物企相對(duì)來(lái)說(shuō)，這幾家比較穩(wěn)定，基本上這個(gè)格局可能在兩三年之內(nèi)都沒(méi)有辦法發(fā)生變化，這個(gè)格局已定是客觀(guān)的事實(shí)，這幾年可能都是這樣的情況。

??再看一下增速，整體這兩年放緩，營(yíng)收同比增長(zhǎng)11.4%，比去年下降25個(gè)百分點(diǎn)，我們講地產(chǎn)在下降，其實(shí)物業(yè)整體的下滑也很厲害，尤其是50到100億的大型企業(yè)基本上增速。

??再看一下在管規(guī)模，也是6.2%，下滑了34個(gè)百分點(diǎn)，比營(yíng)收的下滑更明顯，這塊下滑最明顯的是10到50億的企業(yè)，都是由原來(lái)的71%下降到18.6%。

??整體的和約面積也是延續(xù)下滑的趨勢(shì)，比去年同期下降24個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)梯度都有不同程度的下滑。當(dāng)然整體下滑的原因核心一方面在于地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的持續(xù)降低，在管面積降低有關(guān)。同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)去年為什么和約面積下滑嚴(yán)重，跟整體的收并購(gòu)下降有關(guān)，去年只有66個(gè)收并購(gòu)案例，關(guān)鍵總金額只有119，是前年的1/3，收并購(gòu)這塊可以看出來(lái)整體市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)趨向于理性，而且明后年會(huì)再下滑。

??判斷未來(lái)可能性在自己的關(guān)聯(lián)方30%，另外拓展的要達(dá)到70%。所以對(duì)物業(yè)行業(yè)的同仁來(lái)講，未來(lái)同樣項(xiàng)目的拓展可能都有一個(gè)核心的動(dòng)力，所有人都要存量競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力也很大。

??運(yùn)營(yíng)質(zhì)量來(lái)講，整體的運(yùn)營(yíng)下滑比較明顯，另外我們整體的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在增加。首先第一個(gè)，雙利在下降，毛利率和凈利率的比例在下降，尤其是凈利率，去年的12.6%下降到今年的6.0%，確實(shí)下滑的比較明顯，過(guò)往這么多年都沒(méi)有碰到過(guò)。

??核心的原因在于跟去年的本身規(guī)模擴(kuò)張有關(guān)，平均的運(yùn)營(yíng)成本率上升有關(guān)，整體合在一起導(dǎo)致目前的盈利能力的全面下滑。因?yàn)橛芰θ嫦禄螅覀儼l(fā)現(xiàn)物企的整體收益率目前只有7.1%，對(duì)物企來(lái)講也是下降特別明顯的。盈利能力方面雙利下降，確實(shí)延續(xù)了2021年增收不增利的現(xiàn)象。

??回到物企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)講，整體我們的資產(chǎn)負(fù)債率這幾年沒(méi)有變化，差不多在45、46、47%左右，不管是大公司還是小公司都保持在這個(gè)基數(shù)上。雖然凈資產(chǎn)負(fù)債率不高，但是我們經(jīng)營(yíng)型現(xiàn)金流下滑的太研究了，43.9%，248降到今年的140，而且小型物企下降更嚴(yán)重。

??經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的核心原因在于應(yīng)收帳款，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)講，應(yīng)收帳款這么多是比較大的影響。

??再看一下我們的經(jīng)營(yíng)效率，反而在提升，整體人均在管面積達(dá)到6800，但是人均凈利下降了，出現(xiàn)了增員減效的現(xiàn)象，人員在增加，但是人員創(chuàng)造的效率在下降。

??第二個(gè)經(jīng)營(yíng)效率是所有的物業(yè)公司一直在持續(xù)努力的，也是我們一直想提高單城市的項(xiàng)目密度，如果從公布的37家數(shù)字來(lái)看，均值已經(jīng)達(dá)到了153萬(wàn)方，是有比較大的提升的。全國(guó)性企業(yè)，包括大企業(yè)的整體的在管面積更高，200多萬(wàn)方，都是比較好的效果。但是所有的企業(yè)都提到未來(lái)的幾年持續(xù)的提高，未來(lái)這塊的數(shù)字會(huì)更大，這是經(jīng)營(yíng)效率的情況。

??另外，整體的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量上，我們還把研發(fā)投入，大家在數(shù)字化、科技化的投入很大，無(wú)論是服務(wù)的平臺(tái)打造還是維修的升級(jí)，整體的運(yùn)營(yíng)管理，績(jī)效方面，這些企業(yè)都做了比較大的投入，而且已經(jīng)成為了標(biāo)配，現(xiàn)在的創(chuàng)新也很多，整體的建設(shè)投入也在持續(xù)的提升。

??以上這部分講的是我們整體的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，雙利下降，質(zhì)量不太好。

??最后再看一下對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期的住宅物業(yè)之外，我們還有第二市場(chǎng)曲線(xiàn)，目前來(lái)看第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)已經(jīng)顯示出該有的擔(dān)當(dāng)。

??之前我們先看一個(gè)數(shù)字，去年因?yàn)橐恍┰虿缓瞄_(kāi)展，去年的基礎(chǔ)物管占比提升了61%，在市場(chǎng)最難的時(shí)候你發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)物管的收入是我們物業(yè)公司的壓倉(cāng)石，未來(lái)希望物業(yè)公司基礎(chǔ)物業(yè)這塊繼續(xù)做好。

??第二個(gè)數(shù)字，我們發(fā)現(xiàn)確實(shí)由于關(guān)聯(lián)企業(yè)的影響，占比持續(xù)下降。增值服務(wù)的應(yīng)收總額上來(lái)了，未來(lái)隨著外部環(huán)境的改善，所謂的物業(yè)家的服務(wù)，社區(qū)服務(wù)這塊會(huì)釋放更大的潛力，而且我們跟企業(yè)中也發(fā)現(xiàn)了這塊的優(yōu)勢(shì)。

??單獨(dú)說(shuō)一下商管服務(wù)，已公布的八家公司的商管服務(wù)，營(yíng)收增長(zhǎng)了12%，毛利率沒(méi)有低于30%的，個(gè)別企業(yè)高達(dá)70%，未來(lái)商管怎么布局，是提高我們經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和改善商業(yè)特別重要的。

??另外我們?cè)倏匆幌拢蠹叶荚谔岬某鞘蟹?wù)，去年公布的13家企業(yè)整體營(yíng)收已經(jīng)突破了100億大關(guān)，而且整體的平均增長(zhǎng)率33.5%，這個(gè)數(shù)據(jù)就比較科學(xué)了，比增值服務(wù)的增長(zhǎng)更好，物業(yè)公司布局的城市服務(wù)板塊目前已經(jīng)在擔(dān)當(dāng)比較重要的任務(wù)了。從整體的情況來(lái)看，社區(qū)增值，非住里面的商管和城市服務(wù)已經(jīng)承擔(dān)了該有的第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)的職能。

??最后再看一下社會(huì)責(zé)任，我們也看一下納稅，物業(yè)這邊納稅總額也是在下降了，下降了7.3，平均納稅一億多，頭部企業(yè)納稅占了60%。另外我們發(fā)現(xiàn)提供就業(yè)就是好行業(yè)，物業(yè)公司提供就業(yè)是比較好的，上市公司的從業(yè)人數(shù)超過(guò)100萬(wàn)，按自有員工和外包員工的比例來(lái)看，光上市公司提供的人數(shù)就有3、4百萬(wàn)，也是行業(yè)就業(yè)的核心的重要的基數(shù)。

??另外，雖然一些個(gè)別的企業(yè)只有幾個(gè)億的收入，但是無(wú)論是綠色管理體系還是低碳運(yùn)營(yíng)，服務(wù)品質(zhì)，物業(yè)公司都在做一些積極的探索，而且承擔(dān)比較重要的社會(huì)責(zé)任。

??以上就是我們2022年整體上市公司的年報(bào)的分析。

??未來(lái)我們認(rèn)為物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，去年開(kāi)始已經(jīng)進(jìn)入新階段，無(wú)論是獨(dú)立性還是增長(zhǎng)性，獨(dú)立性比較強(qiáng)，相對(duì)增長(zhǎng)比較高質(zhì)的平穩(wěn)，每年20、30%的增長(zhǎng)，另外未來(lái)在效率高、質(zhì)量好、服務(wù)社會(huì)方面發(fā)揮更大的作用，謝謝大家！