??首先祝賀上市公司房地產百強企業的揭曉，各位為中國的城市化和中國人的安居樂業創造了良好條件。我給大家簡短做一下有關金融政策對于房地產市場的影響，演講時間是半個小時，所以很多問題不一定能夠展開，在座各位都是房地產行業的專家和內行，我主要就宏觀經濟現狀和走勢和大家做一個分析。

??今天公布了4月份的數據，4月份的數據來看，中國經濟已經出現了一定的疲態。我覺得中國經濟出現疲態是一個好事情，宏觀經濟的調控還是因為中國經濟過熱，現在看到第一季度的出口逆差，4月份是順差，這個順差規模不大，100多億，主要原因是進口的增速回落，進口的增速是21.8%，由于進口增速的回落，使得我們有一定的貿易順差。這里面進口增速為什么回落呢？第一方面是原材料的增長有一定的回落，尤其是鐵礦石比上個月有所減少。另外一方面，我們一些機電產品的進口有一些回落。相比之下，我們的出口還是比較強勁，從商品來看，進口增速回落表明了我們內需會有回落。一方面順差在減少，另外一方面熱錢不斷的流入，這一點來看給中國宏觀調控增加了一個難度。我們所預防的通脹是由于成本上升，這種內升性的通脹，我們現在還需要面對輸入性的通脹。西方國家采取量化寬松的貨幣政策使得我們的大宗商品居高不下。最近有一個變化就是石油價格突然出現了暴跌，連累了黃金白銀價格的下跌，這一段時間輸入性通脹的隱患有所減少。總體來看，四月份外匯賬款數據沒有公布，我估計整個外匯賬款的數字很大。在這種情況下，我們的貨幣政策依然保持收緊的態勢。

??從4月份公布的數據，貨幣供應量m2出現一定的回落，3月份是16.6%，現在是15.3%，m1的回落更大一些，已經到了12%左右，這說明企業的經營狀況不怎么樂觀了。4月份的信貸數據4400億，這4400億里面，大部分增長是短期貸款，中長期貸款并沒有增加。目前的企業面臨的流動性壓力比較明顯。我們的貨幣市場出現這么一個格局，貨幣市場寬松，也就是銀行資金相對比較充裕，因為國家限制了信貸規模。從貨幣政策來看，大家預期下一個階段加幾次息，上調幾次存款準備金率，這一方面我認為空間不是很大。首先，從存款準備金率來看是20.5%，大家都預期5月份上調，我認為上調可能性不大，不大的原因在于5月份到期央票的規模是5000億左右，這完全是可以通過公開市場操作對沖掉。另外一方面不清楚外匯賬款有多少，明天要發行三年期的央票，如果發行的話相當于是一個長期央票，未來預期通脹壓力不是太大的話，今后完全可以通過發央票的形式替代提高存款準備金率。因為提高存款準備金率有兩個好處，一個是利率比較低，另外可以提升央行的影響，我又進入了緊縮，不管是全國企業也好，老百姓也好都知道央行提高存款準備金率的動作。發行央票的效果是對沖流動性，但是廣告效應不如提高存款準備金率。我估計今年下半年的通脹速度會明顯下降，在這種背景下，提高存款準備金率工具的應用會減少，發央票的工具應用更多一點。現在央票的余額是2.7萬億，2010年的時候是3.7萬億，少了1萬億，完全可以增加央票的發行量。我們講到通脹水平，為什么現在通脹會居高不下，主要還是由于在2010年外匯流入沒有及時進行對沖。

??如果按照這個來看，中國之所以會產生這么大的資產價格上漲，為什么房價上漲這么多，其實本質原因外匯賬款沒有被對沖。03年發行央票，從那一年開始算起到現在為止有5.58億外匯賬款沒有被對沖掉。所謂對沖無非是提高存款準備金率，另外就是發行央票。存款準備金的余額加上央票的余額減去外匯賬款的余額之差就是5.58億，通過銀行的貨幣乘數直接形成了貨幣供應量，過去十年拉動了房價的上漲，今后十年當中可能助推商品價格上漲，這是控制通脹比較難的一個原因。

??從4月份來看，cpi是5.3%，食品蔬菜價格回落，豬肉價格上漲，上漲幅度同比11.5%，比3月份略有回落，但是基本上差不多。在4月份cpi里面食品上漲依然成為拉動cpi的主要因素，非食品同比漲幅上個月持平，是2.7%。如果按照目前輸入性通脹的壓力減輕，大家看到原油價格出現了一定幅度的回落，內升的成本拉動，通脹目前也是處于平穩狀態。從食品的漲幅來看環比還是負的，4月份的漲幅要低于3月份。這樣來看，通脹長期化現象是明顯的，也是可控的。通常情況下6月份是cpi的高點，如果這兩個月國際通脹沒有明顯上升勢頭的話，3月份5.4%或許就是高點了，如果繼續有一定的上漲勢頭，6月份應該是高點，全年通脹還是在4.7%的水平。通脹從右邊這長圖可以看到還是呈現沖高回落的現象。和大部分人的觀點不一樣，我認為cpi還是可控的，目前還是屬于溫和的通脹，加息可能就沒有了。目前3月末信貸利率水平是6.9%，基本上已經接近于07年信貸水平了。而07年的時候是經濟過熱，目前經濟并沒有過熱，而且是經濟回落。如果說進一步加息，企業將不堪忍受，如果按照這個邏輯推斷，今年應該是沒有加息了。大部分人認為今年還有兩次加息，今年二季度可能還有一次加息，下半年緊縮性貨幣政策將提前收兵，我觀點在今年2月份《華爾街日報》發表了，標題是《中國緊縮性貨幣政策將提前收兵》。我之所以認為中國的通脹壓力不大，主要是在于中國的勞動力供給非常充裕，我們已經公布了第六次人口普查的結果，中國有9億多的勞動力，4億的消費者。上海經濟增速為什么比較慢呢，因為上海基本上是兩個人養一個人，全國是三個人養一個人。根據統計，凡是人口撫養率比較低的國家，它的通脹水平都比較低，可以看到中國、美國這些國家。

??長期來看，中國會有通脹，但是通脹水平也就是3%左右，超過5%通脹就算是比較明顯了。印度之所以通脹達到8%，越南通脹要超過10%，主要原因還是來自于人口撫養比率比較高。印度是80人養100人，中國是120人養100人，在人口撫養率比較高的國家通脹率比較高。這是對于目前加息方面的看法，所對應的就是cpi的水平，應該是可控的。

??對于輸入性通脹的壓力，可以通過人民幣升值進行一定程度的緩解，未來人民幣升值壓力還是比較大，這樣來看對于出口企業壓力還是比較大的。對于房地產企業來講應該是好事，因為還是有不斷的熱錢流入，因為中國人民幣升值，要升到什么時候到位還是比較難的。在長期升值的金融背景下，熱錢流入是不可避免的，中國的經濟在人民幣升值的背景下，增幅會回落。

??下一階段對于貨幣政策的展望。和貨幣政策相關的就是房地產業的影響，在座各位都是專家，我們研究部門里面有的研究員也是連續四年被評為房地產行業最佳分析師的第一名，這個ppt是他幫我做的，主要是對于房地產的分析。由于國家連續對于房地產進行調控，房地產的銷售量有一定的回落。今天的數據來看，房地產投資的規模增速還是比較大，大概在35%左右，和上個月持平。這表明了中國對于房地產的需求比較大，交易的情況就不多展開了。

??我們對于房地產政策進行一個簡要的分析。從05年開始持續不斷的對于房地產進行調控，每次調控產生的效益沒有讓房價出現大幅度的回落，這說明了我們房地產需求動力還是比較明顯的。當然，對于房地產種種政策的效應來看，最有效的還是信貸政策，這一塊對于房地產調控的影響相對來講比較大。我們看看美國的例子，利率屬于和房地產銷量成反比。我們專門研究過，房地產市場也是受m1、m2增速之間的有一個明顯的正相關，大家如果有興趣可以研究一下，包括我們的股市和m1、m2有很大的相關性。房地產政策是否有滯后效應，6個月以后可以顯現。按照全球發展中國家的經濟增長方式來看，它的集中程度采用產生效益，分散投資最終是失敗的，人口還是會往東部地區轉移，這是整個人類發展歷史的普遍現象。我本人還是比較看好東部沿海地區的房地產在未來經濟增長當中，還是會不斷的向東部沿海地區集中。對于兩個觀點我沒有異議，一個是劉易斯觀點，中國根本不存在這個現象，現在勞動力的短缺只是一個短期的現象，一旦投資增速下滑以后，中國面臨最大的問題還是就業問題。第二個就是人口紅利的下面，中國人口紅利也是無法消失的，中國的勞動力優勢非常的明顯。過去十年，我們新增人口是7300萬，過去十年新增大學生的數量也是7300萬，7300萬相當于超過制造業大國韓國總人口。如此眾多的大學生產生其實為中國制作業的發展，為中國產業升級創造了非常好的環境。另外一個方面，我們家庭人口規模持續縮小，對于我們房地產需求也是比較明顯，另外由于生活水平的提高，戶均套數目前只有0.8%左右的水平。

??最后是對于房地產企業融資難的問題做一個簡短的說明。目前社會融資結構發生了變化，我們原來主要是通過信貸，從這張圖可以看出，信貸規模在2002年的時候占到了90%，到現在信貸占社會融資總額只有50%左右，房地產公司還是希望通過銀行信貸獲得資金的模式要發生轉變。由于我們房地產政策對于房地產進行嚴格的調控，從銀行的信貸或者資本市場上面獲得信貸還是有一定的難度。

??從去年來看，主要還是通過房地產信托方式獲得融資，這個比重接近50%，恐怕今年還是以這樣的模式。從未來來看，我想國家對于房地產的調控不可能一直持續下去，股權融資的手段會充分發展。作為住宅類房地產受到調控比較明顯，商業地產的發展應該會比較快一些，我們也從數據上發現，從去年和今年一季度開發商拿地的情況來看，城市商業用地的比例明顯的上升，這種商業用地的比例上升，實際上是和我們人均GDP增長有一定的相關性。像蘇州人均GDP水平比較高，商業用地面積相對來講比較大。

??因為時間的關系，我的演講就到此。謝謝大家！