??本月報是由易居研究院原創出品。旨在以動態的眼光、全面的視角跟蹤全國及各城市TOD政策及行業動向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項目動態，進而了解并研判行業發展的新政策、新動態和新方向。

??摘     要

??1月無新增軌道交通批復，全國新一輪軌道交通獲批里程累計達2663.46公里。政策動態方面，重慶市發布城市軌道交通建設“十四五”規劃，河南省印發“十四五”現代綜合交通運輸體系和樞紐經濟發展規劃，均明確要求推動軌道交通TOD綜合開發。行業動態方面，截至2021年底全國51個城市開通城市軌道交通，運營里程8708公里，當年新增里程1168公里；GDI智庫聯合廣州地鐵設計研究院發布《廣州城市軌道交通及區域協同發展報告》，首次量化TOD發展模式優勢。企業動態方面，廣州地鐵2021年度重點項目投資319億元，TOD建筑面積超700萬平方米；青鐵置業同31家企業簽訂合作框架協議，助力青島TOD戰略落地實施。項目動態方面，成都白佛橋TOD一期、武漢新榮TOD天街綜合體開工建設；成都龍潭九章西苑再獲預售許可證。

??軌交批復

??自2017年8月包頭地鐵事件叫停后的一年時間，國家發改委對地鐵審批門檻嚴格把關。直至2018年7月13日，國務院辦公廳印發《關于進一步加強城市軌道交通規劃建設管理的意見》，調整了城市軌道交通建設申報條件。自此，發改委自審批叫停以來，于2018年8月首次批復了蘇州軌道交通建設，隨后密集批復了重慶、沈陽、杭州、濟南、長春、上海、武漢等多個城市的軌道交通建設規劃。自2018年8月以來全國新獲批城市軌道交通建設規劃累計里程達到2663.46公里，2022年1月無新增軌道交通批復。

??政策動態

??▍重慶發布城市軌道交通建設“十四五”規劃，明確推動軌交TOD綜合開發

??1月20日，重慶市住房和城鄉建設委員會發布《重慶市城市軌道交通建設“十四五”規劃（2021-2025年）》（以下簡稱《規劃》）。《規劃》是指導重慶“十四五”期間城市軌道交通建設的指導性文件，結合發展現狀，提出了指導思想、基本原則、發展目標、重點任務和保障措施。根據《規劃》：“十三五”期間，重慶市軌道交通總里程達370公里，位居中西部前列、全國第七，在建里程達186公里，軌道交通網絡骨架基本形成。“十四五”將初步建成“1時通勤圈”，形成約600公里的軌道交通運營網絡，力爭實現運營及在建里程1000+，中心城區軌道交通線網密度達到0.63公里/平方公里。《規劃》旨在加快主城都市區軌道交通網絡化，完善多層次軌道交通體系，提升軌道交通支撐引領能力與服務品質，打造“軌道上的都市區”。

??點評   

??關于TOD綜合開發，《規劃》提及以下內容：

??1、推動軌道交通TOD綜合開發。一是采用市場化機制推動軌道交通 TOD 綜合開發。充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，全面深化改革，大力推廣軌道交通場站“TOD+PPP”建設模式，激發市場活力，提高資源配置效率，提升城市價值。二是有序推動軌道交通 TOD 綜合開發。圍繞軌道交通TOD綜合開發效益最大化目標，結合軌道交通建設時序及沿線城市發展進程，按照“先試點后推廣、先中心后外圍、先培育后開發”的原則，分批次組織實施主城都市區軌道交通TOD 綜合開發。

??2、提升軌道交通車站剩余空間商業利用價值。完善軌道交通車站剩余空間利用鼓勵支持政策；充分利用剩余空間因地制宜開展商業布局，打造軌道商業品牌；探索軌道交通車站剩余空間經營模式，積極探索車站剩余空間商業開發利用。

??3、充分運用市場化機制發展軌道交通。探索通過資產證券化、政府與社會資本合作等方式，盤活存量軌道交通資產，將盤活回收資金用于軌道交通建設運營；緊密跟蹤銜接國家層面關于推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）試點政策、工作推進情況，以及資產證券化等相關政策變化，選擇軌道交通線路開展軌道交通REITs可行性論證及方案研究，探索既有軌道交通REITs。

??▍河南省印發“十四五”現代綜合交通運輸體系和樞紐經濟發展規劃，推廣“站城一體”開發

??1月26日，河南省人民政府印發《河南省“十四五”現代綜合交通運輸體系和樞紐經濟發展規劃》（以下簡稱《規劃》）。《規劃》系統總結了河南省綜合交通運輸發展現狀，并明確未來五年的發展目標及重要任務，是“十四五”時期河南綜合交通運輸發展的綱領性文件，為建設現代化河南奠定堅實基礎。

??點評   

??《規劃》明確推廣“站城一體”開發，主要體現在以下兩個方面：

??1、創新開發建設管理模式。按照“城市綜合體”“產業綜合體”開發理念，創新開發模式，以鄭州南站、鄭州小李莊站、商丘東站等樞紐為重點，試點實施“站城一體”開發，強化交通、地產、商業等深度融合，提升樞紐區域發展活力和持續發展能力。結合鄭州火車站、商丘火車站等既有車站改造和城市更新行動，推動城市中心再造，建設綜合交通樞紐與城市生產生活設施于一體的城市交通商業綜合體，增強城市區域發展活力。

??2、制定完善長效開發政策。堅持以公共交通為導向進行城市開發，統籌編制綜合交通樞紐及周邊土地綜合開發規劃，打造特色鮮明、職住平衡、規模適度、支撐聯動發展的交通樞紐型“微中心”，推動以公共交通樞紐引領城市空間合理有序開發與更新。鼓勵在新改建高鐵樞紐、城際鐵路樞紐、軌道交通樞紐、公路客貨運站、公交綜合車場和口岸樞紐中采用分層確權模式，拓寬投融資渠道，建立健全土地增值反哺制度，在保障交通功能前提下，鼓勵采用市場化手段進行綜合開發。

??行業動態

??▍2021年全國城市軌道交通運營里程8708公里，當年新增里程1168公里

??1月15日，交通運輸部發布2021年城市軌道交通運營數據：截至2021年12月31日，31個省（自治區、直轄市）和新疆生產建設兵團共有51個城市開通運營城市軌道交通線路269條，運營里程8708公里，車站5216座，實際開行列車3120萬列次，完成客運量237.1億人次、進站量144.8億人次，全年完成客運周轉量1978億人次公里。

??2021年，新增城市軌道交通線路35條，新增運營里程1168公里，較去年增長約15%；新增洛陽、紹興、嘉興、文山、蕪湖，以及嘉興（海寧）、鎮江（句容）7個城市首次開通運營城市軌道交通。2021年，全年完成客運量較2020年增加61.2億人次、增長約35%，達到2019年的99.2%；全年平均客運強度約0.82萬人次每公里日，較2020年增長約14%，較2019年下降約28%。

??▍《廣州城市軌道交通及區域協同發展報告》首次量化TOD模式優勢

??1月5日，廣州日報數據和數字化研究院（GDI智庫）與廣州地鐵設計研究院聯合發布《廣州城市軌道交通及區域協同發展報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》以廣佛線為分析案例，運用大數據技術和空間網絡技術，首次提出軌道交通帶動經濟社會發展能力分析評價指標，聚焦軌道交通在促進大灣區城市一體化、同城化的作用，助力廣州建設國際綜合交通樞紐，打造全球一流灣區軌道交通“廣州樣本”。

??《報告》結果表明以公共交通為導向的開發（TOD）模式，對促進土地的混合利用、引導人口和就業崗位在軌道站點周邊集聚等具有重要的作用。《報告》選取千燈湖片區加以論證：千燈湖片區是廣佛線TOD模式開發的重點區域，金融高新區站是千燈湖金融高新區內重要的交通樞紐。從開通之初的施工工地遍布、人流稀少、出行不便，車站日均進站量僅有600人次，到2019年日均客運量突破3萬人次，10年間金融高新區站客流增幅達50倍。

??企業動態

??▍廣州地鐵2021年重點項目投資319億元，TOD建面超700萬平方米

??1月11日，微信公眾號“廣州TOD生活”發布廣州地鐵TOD“2021成績單”。2021年，廣州地鐵重點項目投資318.8億元，歸屬地鐵股東權益銷售額78億元，經營收入25.6億元，自營利潤達8.6億元，位列2021年度廣州房企全口徑金額排名第4名。在建項目12個，其中：車輛段綜合開發項目7個，站點/樞紐綜合開發項目3個，站點周邊地塊綜合開發項目2個，總建筑面積702萬平方米。獲批“城際鐵路場站綜合體”10個，用地面積103公頃。《車輛基地TOD上蓋環境影響預測、控制及評價研究項目》正式獲批，是廣州地鐵集團首個申請成功的省住建廳科技創新項目。

??▍青鐵置業同31家企業簽訂合作框架協議，助力青島TOD戰略落地實施

??1月20日，青島市軌道交通產業招商合作推介會暨高峰論壇成功舉行。青島地鐵集團董事長張建剛出席論壇，他表示地鐵集團將在“十四五”期間推進實施“三六五”發展戰略，聚焦“線路建設、TOD開發和軌交產業集群”三個千億投資目標，落實“提高運輸能力、打造地鐵新城、做強地鐵集團、做大地鐵產業、實現節能降耗、匹配城市戰略”六大發展愿景。在推介會上，青島地鐵同31家企業簽訂了30份合作框架協議。其中，青島青鐵置業發展有限公司與德勤咨詢（成都）有限公司將充分發揮雙方專業優勢，助推青島TOD戰略落地實施。

??“十四五”期間青島地鐵提出21個重點項目計劃三年內全部啟動計劃，至2024年年底預計獲取土地6000畝，帶動投資1000億元，沿軌道交通建地鐵新城，多種全新的應用場景也將面向市場開放，這將帶來足夠廣闊的市場空間，能夠為企業提供充足的產業投資和市場參與機會，相關企業可以關注起來。

??項目動態

??▍成都白佛橋TOD一期正式開工建設

??近日，白佛橋TOD一期正式開工建設。白佛橋TOD是自雙鳳橋TOD之后，成都軌道集團在武侯區的又一個TOD項目，也是TOD理論創始人彼得·卡爾索普在成都參與規劃設計并實施落地的首個TOD項目。

??白佛橋TOD位于武侯新城，緊鄰環城綠帶、江安河，為地鐵17號線（建設中）與33號線（規劃中）換乘站，站點等級為組團級。根據《成都市軌道交通場站綜合開發專項規劃》和《成都市軌道交通場站一體化城市設計導則》的相關規定，組團級站點定位于片區公共服務中心、特色鎮中心或者特色產業園區綜合服務中心。白佛橋TOD項目整體定位為“產業服務型國際社區”。

??▍武漢江岸區開建新榮TOD天街綜合體項目

??1月18日，武漢市江岸區舉行2022年第一季度重大項目集中開工儀式。新榮TOD天街綜合體項目是此次開工的重要項目之一，該項目緊鄰21號線新榮客運站，占地面積約253畝，總建筑面積約78萬平方米，擬建設TOD商業、總部經濟、科技創新、教育中心、城市鄰里等五大產城中心，構建“一帶一路三組團”的共享空間，同時近萬平米的公園綠地全時段全天候開放。計劃竣工時間為2024年，總投資約160億元。本項目是由龍湖集團武漢公司和湖北清能聯手打造，后者為湖北省屬大型國有企業。

??▍成都龍潭九章西苑再獲預售許可證

??1月29日，成都龍潭寺TOD·龍潭九章西苑4-7號樓取證。此次共推出278套清水房源，共35268.38㎡，戶型區間118-134㎡，單價15559-17754元/㎡，預計2023年11月交付。龍潭寺TOD·龍潭九章位于成華區桂林西路，8號線二期、17號線二期雙地鐵交匯處，綠化率41%，容積率2%，車位比1:1.5，物業公司為成都軌道萬科物業發展有限公司。