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??專題視點

??近年來，市場調整延續、疊加需求端購買力不足、行業預期和信心整體低迷，企業去化壓力顯著提升。2021年以來，企業銷售規模增速放緩，部分房企規模負增長，企業整體的結算規模相應也受到影響。同時，疊加前期高地價項目仍在陸續步入結算期，企業利潤空間進一步受到擠壓。

??具體來看，行業利潤增速自2018年以來呈現出明顯的下行趨勢，2021年出現負增長，2022年規模房企整體的凈利潤首次出現凈虧損。2023年上半年，行業利潤規模延續負增長趨勢，且繼續表現為凈虧損。同時，行業整體利潤率持續下行探底，企業各項利潤率指標降至歷史最低水平。2023年上半年，逾六成房企凈利率和歸母凈利率降低，超半數企業凈利潤虧損。

??總體來看，目前市場仍在筑底盤整、負面出清的過程中，短期內企業利潤規模和盈利水平將繼續承壓。行業下行調整期下，企業經營邏輯加速轉變。優選項目、審慎投資，保證項目利潤率水平；戰略精簡、降本增效，提升經營效益；回歸產品、加強產品打造，提高產品適銷性及產品溢價，是目前企業穩利潤、穿越周期的關鍵。

??PART.01

??利潤規模延續負增長

??行業利潤率探底

??1、利潤規模負增長，凈利潤、歸母凈利潤延續虧損

??近年來，在行業降杠桿的政策主基調下，針對房地產業的調控持續。市場下行調整，疊加需求端購買力不足、行業預期和信心整體低迷，企業去化壓力顯著提升。2021年以來，企業銷售規模增速放緩，部分房企規模負增長，企業整體的結算規模相應也受到影響。同時，部分前期高地價項目仍在陸續步入結算期，企業利潤空間進一步受到擠壓。

??從截至目前已披露中期業績的企業數據來看，2023年上半年行業典型上市房企⑴整體實現營業收入19952億元、營業成本17415億元，企業營業收入和營業成本增速的中位數分別為3.3%和7.0%，且營業成本的增幅高于營業收入。

??從利潤增速來看，自2018年以來行業利潤增速呈現出明顯的下行趨勢，2021年出現負增長，2022年規模房企整體的凈利潤首次出現凈虧損。2023年上半年，行業利潤規模延續負增長趨勢，且繼續表現為凈虧損。具體來看，2023年上半年行業典型上市房企整體實現毛利潤規模2282億元，企業毛利潤增速的中位數為-14.8%。凈利潤合計表現為凈虧損518億元、歸母凈利潤虧損744億元，企業凈利潤和歸母凈利潤增速的中位數分別為-18.6%和-22.7%。

??2、利潤空間受多重因素擠壓，行業利潤率持續下行探底

??同時，近年來行業整體盈利能力面臨較大下行壓力。從企業各項利潤率指標來看，2023年上半年行業典型上市房企整體的毛利率、凈利率水平均延續2019年以來的下行趨勢。具體來看，2023年上半年行業典型上市房企的毛利率中位數較上年末降低1個百分點至13.1%，凈利率較上年末進一步降低0.3個百分點至-0.5%。2023年上半年，行業整體利潤率持續下行探底，企業各項利潤率指標降至歷史最低水平。

??綜合來看，近年來行業整體利潤空間收窄、多數典型上市房企利潤率水平顯著下降主要有以下幾方面原因：首先，規模房企歷史高地價、低利潤項目的影響仍在持續傳導，結轉出清拉低了利潤率水平。其次，近年來企業銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇了企業增收不增利的表現。此外，行業下行背景下，存貨及投資物業賬面價值縮水，房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值損失等，也對當期的利潤表現有較大的負面影響。

??3、投資物業及酒店運營穩步修復，收入增長企業超7成

??伴隨新冠疫情得到控制，消費市場逐步回暖向好，商業地產業務運營也穩步修復，投資物業收入（包括租金收入及酒店運營收入）實現恢復性增長。2023年上半年，典型上市房企整體投資物業收入515.8億元，同比增長19.7%。從企業具體表現來看，實現同比增長的企業占比超7成，華潤置地、招商蛇口、大悅城、富力地產、中國金茂等增幅都表現可觀。

??（部分略）

??PART.02

??超半數房企凈利潤虧損

??行業ROE進一步降低

??1、近四成房企“減收減利”，超半數企業凈利潤虧損

??從企業具體表現來看，2023年上半年在行業典型上市房企中實現營收同比增長的企業占到近六成。但受結算結構影響以及結算項目利潤率的不斷走低，毛利潤、凈利潤的表現并不盡如人意。有超半數行業典型上市房企的毛利潤（剔除稅金及附加）和凈利潤同比降低，其中部分企業的毛利潤降幅超過50%。

??“減收減利”現象較為普遍，營業收入與毛利潤同時降低的企業數量占到近四成，萬科地產、綠地控股、中海地產、龍湖集團、綠城中國、招商蛇口等中大型房企也不例外。以龍湖集團為例，2023上半年龍湖實現營業收入620.4億元、毛利潤139億元，同比分別降低35%和31%。其營業收入的下滑主要是由于物業銷售業務營收同比降低所致。2023上半年龍湖物業銷售實現營收498.7億元，同比降低40%，其中杭州、重慶兩地的營業收入分別同比降低63%及50%。

??此外，2023年上半年在行業典型上市房企中還有超半數的企業凈利潤出現虧損，其中遠洋集團、融創中國、世茂集團、合景泰富集團、禹洲集團、佳兆業集團等8家規模上市房企2023年上半年凈利潤虧損逾50億元。

??但同時，2023年上半年也有部分房企利潤表現穩中有進，展現出優于行業的抗風險能力，以央國企和部分優質民企為主。如保利發展、濱江集團、建發國際集團等，實現毛利潤和歸母凈利潤雙增長。其中，建發國際集團得益于近年銷售規模的增長、以及在高能級城市區域聚焦的布局戰略，2023年上半年實現營業收入243.6億元、毛利潤37.1億元，同比分別顯著增長43.7%和45.6%；凈利潤14.2億元、歸母凈利潤12.8億元，同比也分別增長11.2%和52.5%。

??2、利潤率普降，逾六成房企凈利率和歸母凈利率降低

??2023年上半年，行業整體盈利能力下行壓力持續，企業利潤率指標普降態勢進一步加劇。具體從企業利潤率的變動情況來看，2023年上半年在行業典型上市房企中有逾七成企業的毛利率同比降低，凈利率和歸母凈利率降低的企業數量也達到逾六成。

??規模房企中，部分企業2023年上半年毛利率和歸母凈利率雙降、且指標降幅較大，如合景泰富集團、遠洋集團、禹洲集團、弘陽地產、雅居樂集團等，歸母凈利率的降幅均在30個百分點以上。

??還有不少歷年利潤率保持在高位、穩定性較強的房企，毛利率和歸母凈利率也出現相對明顯的波動下行，如深圳控股、寶龍地產、路勁等。其中，寶龍地產2023年上半年的毛利率較去年末降低2.7個百分點至28.8%，歸母凈利率較去年末也降低3.4個百分點至0.8%。其利潤率的下降主要是由于銷售物業結轉利潤率降低、物業項目計提減值、投資物業公允價值減值以及外匯波動造成逾期凈匯兌損失等。

??3、行業ROE水平進一步降低，保持在歷史較低水平（略）

??PART.03

??投資物業重估仍存壓

??超六成房企銷管費率走高

??1、投資物業重估仍存壓，虧損企業占比近四成

??投資物業重估損益，是企業所持有的商業、酒店、辦公等投資物業，在報告期內按照公允市值波動進行重新估值后發生的凈值差額，計入當期損益。2023年上半年，市場出現短暫回暖跡象，但整體仍維持低溫態勢，同時行業流動性呈現弱修復，由于預期支撐不足，投資物業重估收益減少和虧損依舊是主旋律。

??典型上市房企中，投資物業重估虧損企業占比仍達到38%，但較2022年同期占比42%，虧損面有所收縮，虧損額較大的包括禹洲集團、合景泰富、中駿集團、寶龍地產等。其中，禹州集團、中駿集團投資物業重估均由盈轉虧，虧損分別高達22.9億元、12.0億元；合景泰富投資物業虧損凈額擴大了3.8倍至12.5億元。

??華潤置地、合生創展、中海地產、龍湖集團投資物業重估收益規模仍在行業保持領先地位，起到了一定增厚企業利潤的作用，但部分也面臨了增長波動的問題。如合生創展投資物業重估收益為27.5億元，較2022年同期下降58.5%；中海地產投資物業重估收益23.2億元，也同比下降了7.5%。市場不確定性加劇投資物業重估損益波動，企業經營的穩定性以及投資物業本身的資產質量都是將對其產生直接影響。

??2、大額減值計提銳減，部分出險房企繼續受困（略）

??3、近四成房企合聯營虧損，濱江、金地收益腰斬（略）

??4、超六成房企銷管費率走高，招商、濱江管控成效領先

??面對低迷行情，為加快去化回款，補充流動性，提高經營效率，推進精細化管理以及創新營銷策略、加大營銷力度仍是房企工作的兩大抓手。2023年上半年，樓市復蘇不及預期，市場和企業表現相對平淡，銷售負增長房企仍不在少數。在此背景下，整體銷管費用規模同比下降近9.5%，其中近六成典型上市房企銷管費用同比下降。

??從銷管費率（銷管費用/報告期內操盤銷售金額）來看，典型上市房企整體銷管費率平均值為5.0%，同比下降0.3個百分點，中位數為7.2%，則較2022年同期上升1.2個百分點。表明行業整體的管控有所成效，但分化態勢比較嚴峻，較多房企銷管費率高于均值。

??企業方面，銷管費率走高的典型上市房企占65%，如富力地產、花樣年、中國奧園等為修復購房者預期、回籠資金，上升幅度都比較顯著。國央企及部分優質民企的管控優勢進一步凸顯，典型上市房企銷管費率TOP10中，國央企占7家，招商蛇口管費用率為1.4%，較2022年同期進一步下降近1個百分點。民企中濱江集團、綠城中國最為突出，濱江集團得益于杭州的深耕及高效運轉，銷管費率繼續位居行業最低位，僅為0.75%，且較2022年同期繼續下降0.1個百分點。

??整體來說，國央企及部分優質民企在行業精細化管理以及降本減費成效中起到很好的帶頭和示范作用，但對于更多房企來說仍任重道遠。

??PART.04

??總結

??總體來看，目前市場仍在筑底盤整、負面出清的過程中，疊加近年來低毛利銷售資源仍在逐步進入竣工交付，房企盈利將持續承壓。從部分頭部房企預判來看，形勢并不明朗。如萬科在中期業績發布會表示，毛利率水平下降是當前行業面臨的共同問題，結算毛利階段性還會有一定程度的下滑。公司從去年更加嚴格把關新項目，提升投資質量和產品能力以保證投資盈利。綠城中國也認為毛利率下滑是住宅開發行業的趨勢，由于下半年交付結轉項目中2021年獲取的項目毛利率偏低，全年毛利率預計有下行壓力。并表示綠城拿地會更聚焦核心城市的核心地塊，地貨比高一點，隨著行業整合、競爭格局的演變，綠城產品、服務的提升，利潤率會進一步改善的。

??（表略）