??導讀 

??百強房企仍持謹慎態度，龍頭房企保持絕對優勢；房企投資回歸二線倒逼土地市場急劇升溫；三四線土地恐繼續探底，房企拿地策略將更謹慎和聚焦。

☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：一季度土地市場維持量跌價漲的態勢，雖然房企整體拿地態度偏謹慎，但二線土地爭奪則異常激烈。這與多數房企也將回歸二線作為2019年的投資戰略不無關系，數據顯示銷售百強新增土儲建面中有46%分布在二線。此外，排名中下游的的企業仍然保持對規模的渴望，整體拿地銷售比高于行業平均?？梢灶A見，在拿地集中度愈發集中和中小房企求生存的困境下，整體投資格局會愈發分化，優質城市優質地塊爭奪會更加激烈。

??01

??土地市場量跌價漲，二線城市地價回暖

??一季度全國土地市場成交建面同環比分別下跌了28%和40%，土地市場維持低位運行，但成交均價同環比各上升10%和7%，呈現一定回暖走勢，尤其3月份成交規模雖未達預期，但受到三四線城市規模銳減和二線城市回暖的影響，整體溢價率達到18.46%，環比上漲6個百分點。

　　分能級來看二線城市一季度回暖最為顯著，成交均價環比上漲16%，隨著企業對一、二線城市——尤其是溢價空間相對較大的二線城市關注度回升，其土地的競爭激烈程度也在上升，溢價率較2018年四季度上漲8個百分點。

　　02

??百強房企仍持謹慎態度

??龍頭房企保持絕對優勢

??2019年1-3月新增貨值超百億的房企數量達到46家，對比2月份翻番。隨著土地市場轉暖，部分在1、2月持觀望態度的企業也在3月份紛紛出手。格局上，龍頭房企依然保持絕對優勢，得益于資金的雄厚，百強新增土儲貨值的近一半被TOP10企業奪走。新增貨值TOP10企業中，有7家企業同時也位列銷售排行前十。

??從銷售集中度和貨值集中度的對比來看，TOP11-20房企的貨值集中度高于銷售集中度，本梯隊的業績仍有上升空間，像陽光城、旭輝等企業新增土地貨值排名比銷售排名更靠前，表現相對突出。

??1-3月百強房企整體拿地銷售比僅為0.31，相比2018年全年和2月末分別再降3、2個百分點，企業整體投資態度維持謹慎，從部分百強房企仍未出現在拿地TOP100企業中也可見一斑。

　　03

??新希望表現搶眼，中梁等加速二線布局

??一季度各房企拿地銷售比來看，仍有部分房企納儲積極，一方面體現在自身拿地銷售比顯著高于行業平均和去年全年；另一方面體現在布局策略調整下加快向二線進軍。

??新希望、大華、禹洲、中駿等企業在一季度表現搶眼，拿地銷售比維持1以上，前三月的銷售額幾乎都用來買地。其中新希望在3月份分別在南京、杭州等地積極拓展。而中駿則延續去年的拿地較快勢頭，積極納儲也是其銷售目標提升至700億、同比增幅高達36%的底氣所在。

??此外，還有部分規模房企也在加快平衡自身布局的腳步，主要是集中回歸二線。這些企業拿地銷售比也達到0.5以上。典型的如旭輝、中梁。

　　04

??房企投資回歸二線倒逼土地市場急劇升溫

??一季度末，百強房企在一二線城市的成交占比持續提升，共有55%的新增土儲布局于一二線城市，三四線城市的成交占比較1-2月再度下降1個百分點，回歸一二線的戰略已經體現在企業拿地的布局上。

??從區域布局來看，中西部、長三角新增土儲建面占比分別較前兩月下降5、2個百分點，珠三角建面占比上漲5個百分點，與大灣區規劃利好不無關系。

　　成交量TOP5的城市均為核心二線城市，百強房企聚焦二線的戰略也導致一季度二線城市成交溢價率普遍上升，其中合肥、重慶和南寧一季度土地市場平均溢價率分別達到86%、25%和24%。

　　05

??三四線土地恐繼續探底

??整體來看，大量三四線城市在一定程度上透支了未來幾年內的房價上漲空間，地價上調一輪過后企業在三四線城市的利潤空間被壓縮，此類城市的溢價率還有下探的可能，成交規模的回落也可能延續；但佛山、溫州等少數熱點三四線城市或可維持較高的關注度，三四線土地市場進一步分化。隨著熱度轉向二線，未來優質地塊競爭依然會激烈。 

??06

??房企拿地策略將更謹慎和聚焦

??結合本月上市房企業績發布會來看，謹慎投資的態度導致企業愿意投資的區域更明顯聚焦，一方面是對于未布局的城市和區域不會輕易進駐，另一方面是從三四線城市重新聚焦至二線城市，陽光城、中駿、雅居樂等企業都在業績發布會上明確提出回歸、聚焦一二線的拿地策略。在回歸一二線的主流態度引導下，一二線和強三線城市土地市場預計還將有更突出表現。