??易居房地產研究院8月4日發布《2020年7月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下，7月40城成交面積環比同比均增長，同比已連續3個月正增長。7月，40城新建商品住宅成交面積環比增長5%，同比增長18%。自5月成交量年內首次同比轉增以來，已連續3個月同比正增長，說明房地產市場已擺脫疫情影響走上正軌。1-7月40城成交面積同比下降12%，降幅持續收窄。受疫情影響，2月份商品房銷售基本停滯，3月份以來逐步恢復，40城年初累計成交面積同比降幅已連續5個月收窄。1-7月韶關、蘭州、廈門等12城成交量同比增長，珠海、西安、長沙同比降幅最大。其中珠海由于去年上半年限購放松后成交基數較高，西安目前限購政策是所有二線城市中最嚴厲的，長沙限購政策在二線城市中較為嚴厲，且政府打擊炒房力度很大，此三城1-7月成交量同比降幅最大。

??易居研究院研究員沈昕表示，疫情發生后，部分城市降低了預售條件，加快預售證審批，預計三季度樓市供應量還會有所增加。5月份以來40城成交已連續3個月同比正增長，部分城市樓市供銷兩旺。但下半年政策面不容樂觀，深圳、東莞、杭州、寧波、南京等熱點城市已收緊調控政策，且從目前的調控基調來看，后續不排除還有部分前期樓市表現火熱的城市出臺調控收緊政策。調控升級后，深圳和東莞的二手房市場已率先開始降溫，預計這些城市三季度新房市場也會有所降溫。

??該報告主要有以下內容：

??7月40城成交環比增長5%，同比增長18%，同比已連續3個月正增長

??2020年7月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長5%，同比增長18%。自5月成交量年內首次同比轉增以來，已連續3個月同比正增長，說明房地產市場已擺脫疫情影響走上正軌。

??由于單月數據可能存在異動現象，這里結合近6月移動平均數據來進行分析，6月的移動平均同比增速為-11%。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始震蕩下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始上行，2018年12月開始震蕩下行。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線下行幅度有所擴大，自5月以來該曲線已連續3個月小幅上行。預計隨著疫情影響的逐漸消除，曲線最低點已于4月出現，未來持續小幅上行的可能性較大。

??2020年1-7月40城成交面積同比下降12%，降幅持續收窄

??2020年1-7月，40城成交面積同比下降12%。

??從本輪行情的歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩。這說明2017年市場出現了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調控，因城施策”的樓市調控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。

??2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現了反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調控或弱調控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節與去年錯位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關閉，銷售受到極大影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來隨著銷售逐步恢復正常，40城累計成交面積同比降幅已連續5個月收窄。

??對比國家統計局公布的全國住宅成交累計同比數據來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動更大。這主要由于板塊輪動效應，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預計2020年1-7月全國新建商品住宅成交面積同比降幅將繼續收窄。

??分地區來看，2020年1-7月，一線城市累計同比下降16%，二線城市累計同比下降15%；三四線城市累計同比下降6%。

??從分地區的年初累計成交面積同比增速歷史走勢來看，一線城市在經歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計成交面積同比開始轉為正增長，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計同比曲線大幅跳水，3月繼續小幅下行,4月以來連續4個月收窄。

??二線城市累計同比曲線在2016年10月出現下行，2017年進入負區間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進入正增長。受春節因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計同比曲線大幅跳水，3月以來降幅連續5個月收窄。

??三四線城市累計同比曲線在2016年11月出現下行，2017年進入負區間，2018年重回正區間，且同比增速逐漸擴大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。受春節因素和疫情影響，返鄉置業受到極大影響，2020年前兩月增速大幅跳水,3月以來降幅連續5個月收窄。1-7月，三四線城市成交面積同比降幅是三類城市中最小的，主要是受數據可得性影響，報告所選的三四線城市中位于長三角和大灣區的占比較多，這兩個地區的部分城市今年以來樓市行情比較火熱。

??40城1-7月新房成交量同比增速排名：韶關增速最高，珠海降幅最大

??具體城市來看，2020年1-7月，40城中韶關、蘭州、廈門、溫州、金華、杭州、東莞、岳陽、成都、徐州、寧波、青島等12個城市新建商品住宅成交量同比增長，其余均同比下降。其中韶關增速最高，可能與其去年同期樓市比較低迷、成交基數較低有關，今年疫情后供應量較大使得成交量增速較高。蘭州屬于西部省會城市中本輪行情啟動比較晚的，目前處于樓市繁榮期的末端。廈門樓市2017-2018年非常低迷，去年成交量有所回升，今年以來市場繼續回暖，成交呈現穩步增長態勢。杭州和成都由于新房限價，導致部分樓盤新房與二手房價格倒掛，今年以來已多次出現“萬人搖”的情況，新房市場熱度持續不退。東莞樓市今年4月份以來非常火熱，量價齊升。

??1-7月新房成交量同比降幅最大的5個城市分別是珠海、西安、長沙、武漢和煙臺。珠海2018年末和2019年上半年放松了對部分區域的限購，2019年上半年新房成交量同比大幅增長一倍多，去年同期基數太高，導致今年上半年成交量降幅較大。西安前兩年在人才新政刺激下人口凈流入排在全國前列，2018年和2019年上半年樓市成交火熱，2019年6月出臺了二線城市中最嚴厲的限購政策，此后樓市開始降溫，今年1-7月成交量降幅僅次于珠海。長沙限購政策是二線城市中較為嚴厲的，且政府對房價的控制非常嚴格，對炒房的打擊力度也很大，樓市一直表現比較平穩。

??其他主要城市1-7月新房成交量來看，一線城市中上海與去年同期持平，深圳同比小幅下降，北京和廣州降幅較大。二線主要城市中，南京、合肥同比降幅較小，重慶、蘇州和鄭州同比降幅較大。

??預計三季度部分熱點城市樓市將有所降溫

??2020年7月，40城新建商品住宅成交面積環比增長5%，同比增長18%，連續3個月同比正增長。1-7月，40城新建商品住宅成交面積同比下降12%，同比降幅持續收窄。3月份以來，全國各地銷售活動逐步恢復正常，成都和杭州多次出現新房“萬人搖號”的現象，深圳和上海的部分豪宅項目銷售火爆，但這只是局部現象，大部分城市樓市成交逐步恢復至正常，全國樓市并未出現大范圍的抬頭或者過熱跡象。

??從政策面來看，7月以來，上半年房地產市場表現較熱的城市如東莞、寧波、杭州、深圳、南京等均進一步收緊了房地產調控政策，政策繼續保持一致性。7月24日，國務院召開房地產座談會，部署下一階段房地產重點工作，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市代表參加，重點強調了“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”等。7月30日中央政治局會議再次強調“房住不炒”的定位。

??同時，從購房需求端來看，新冠肺炎疫情已在全球多國蔓延，全球經濟存在嚴重的衰退風險，對我國外貿出口行業造成很大影響。受疫情影響，外貿、旅游、餐飲、服務等相關行業居民收入下降，一定程度上會抑制購房置業需求。

??疫情發生后，部分城市降低了預售條件，加快預售證審批，預計三季度樓市供應量還會有所增加。5月份以來40城成交已連續3個月同比正增長，部分城市樓市供銷兩旺。但下半年政策面不容樂觀，深圳、東莞、杭州、寧波、南京等熱點城市已收緊調控政策，且從目前的調控基調來看，后續不排除還有部分前期樓市表現火熱的城市出臺調控收緊政策。調控升級后，深圳和東莞的二手房市場已率先開始降溫，預計這些城市三季度新房市場也會有所降溫。

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