??上海易居房地產研究院2020年2月25日發布《2019年11月10城供求關系與庫存報告》。該報告顯示：

??11月，10城潛在供求比為1.05，環比上升2.6%，同比上升6.8%，供略大于求。具體到城市，預計2020年上半年，南京和鄭州潛在供求比將存在上行的壓力，并且處于供大于求的狀態；杭州、天津和湖州雖然潛在供求比預計不會繼續上行，但也將處于供大于求的狀態，房價可能有一定的回調壓力。無錫潛在供求比繼續下行，且供小于求，易漲難跌。

??11月，10城商品住宅潛在庫存為25317萬平方米，按照11月份的銷售水平，去化周期為17.4個月，庫存與去化周期均小幅上行。2020年上半年受新冠肺炎疫情影響，銷售面積預計將明顯下滑，庫存和去化周期將上升，房地產市場將有所降溫。蘇州近期對房地產市場政策支持力度相對較大，預計2020年上半年，蘇州去化周期和潛在供求比都將小幅上升，其房價漲幅或收窄。

??易居研究院研究員王若辰表示： 新冠肺炎疫情的發生加速了銷售量的下降，同時另一方面也影響了企業的正常施工節奏，會使得供給量也有所下降，但總的來說銷售量的下降將會更加明顯。在此基礎上，2020年上半年，10個重點城市的潛在庫存、去化周期和供求比均將有所上升。

??報告正文如下：

??供求關系是決定房地產價格短周期波動的關鍵因素之一，通常來說，在僅考慮供求關系的情況下，當住宅供應量小于需求量時，房價易漲難跌；當住宅供應量大于未來需求量時，房價易跌難漲。供應量的代理指標為剔除配建和自持面積的商品住宅新開工面積，需求量則為商品住宅銷售面積，數據均來自各地統計局。

??衡量城市庫存的口徑為新開工后未銷售的商品住宅，相比可售庫存來說，還包含了新開工后未達到預售標準的庫存，能夠更全面的衡量一個城市商品住宅的潛在供應量。若無特別說明，本報告中所指的商品住宅新開工面積均剔除配建保障房部分；本報告所指新開工面積和銷售面積均為12個月移動平均面積，即最近12個月的平均值。

??一、供給：商品住宅新開工面積

??2019年11月，10城住宅新開工面積為1440萬平方米，環比下降1.5%，同比下降5.8%。2019年3月后，新開工面積開始震蕩下行，反映開發商對短期市場的預期降低。

??二、需求：商品住宅銷售面積

??2019年11月，10城住宅銷售面積為1454萬平方米，環比下降0.8%，同比增長0.6%，繼續小幅下降, 2020年銷售面積大概率進一步下降。

??三、10城商品住宅潛在供求比與潛在庫存

??1、潛在供求比  

??潛在供求比計算方法：

??潛在供求比 = 供給量/需求量 = 9個月前移動平均新開工面積/當月移動平均銷售面積

??潛在供求比越小，說明商品住宅需求量超過供給量越多，供小于求，當前住宅市場更可能處于繁榮階段；潛在供求比越大，說明商品住宅供給量超過需求量越多，供大于求，當前住宅市場更可能處于降溫階段。

??2019年11月，10城商品住宅潛在供求比為1.05，環比上升2.6%，同比上升6.8%，供略大于求。預計未來潛在供求比將繼續上升，于2020年6月超過1.1。

??2019年11月，天津、杭州、湖州、鄭州、南京、蘇州、重慶、無錫、上海和三亞的潛在供求比分別為1.39、1.22、1.14、1.06、1.03、1.01、0.97、0.95、0.95和0.92。其中，供求比上升和下降的城市各占5成，但上升幅度整體大于下降幅度，表明供給壓力增大。

??2、潛在庫存及去化周期

??經過一系列的假設和測算可以得到：

??2019年11月，10城商品住宅潛在庫存為25317萬平方米，按照11月份的銷售水平，去化周期為17.4個月，庫存與去化周期均小幅上行。

??展望未來，10城商品住宅新開工面積同比增速已經于2019年8月轉負，銷售面積同比增速11月份已經接近0，即將轉負，但下行速度目前慢于新開工面積同比。2020年受新冠肺炎疫情影響，銷售面積預計將明顯下滑，庫存和去化周期將有所上升。

??2019年11月，天津、三亞、南京、鄭州、蘇州、湖州、杭州、重慶、上海和無錫的新開工未售庫存去化周期分別為38.1、26.3、22.5、21.4、21.3、13.3、13.3、11.5、11.4和11.1個月。其中，去化周期增長的城市占6成，說明庫存去化壓力增大。天津的去化周期最長，同時庫存量也很大，其房地產市場比較萎靡，但11月份去化周期有所下降。無錫、上海等去化周期較小，不存在大的庫存去化壓力。

??四、案例：蘇州

??本次疫情發生后，多地政府出臺了一系列房地產支持政策，包括降低土地出讓金交納比例、延緩竣工等以支持房企的正常經營。蘇州2月24日出讓的10幅宅地取消了竣工預售許可調整價，并且當網上競價超過市場指導價時，價高者得，取消了現房銷售和封頂銷售，政策支持力度相對較大。

??2019年下半年蘇州新開工面積并未下降，說明2020年上半年供應量仍保持目前水平，而需求量受疫情影響會有所下降，因此其潛在庫存和去化周期也大概率將有所上升，二手房價漲幅有或將收窄。

??蘇州商品住宅潛在供求比在未來3個季度是呈小幅震蕩上行的趨勢，但比值大多略低于1，整體供略小于求。因此，僅從供需關系來看，預計未來3個季度蘇州二手房價漲幅將有所收窄。

??五、結論與趨勢   

??預計2020年上半年，南京和鄭州潛在供求比將存在上行的壓力，并且處于供大于求的狀態；杭州、天津和湖州雖然潛在供求比預計不會繼續上行，但也將處于供大于求的狀態，房價可能有一定的回調壓力。無錫潛在供求比繼續下行，且供小于求，易漲難跌。2020年上半年受新冠肺炎疫情影響，銷售面積預計將明顯下滑，庫存和去化周期將上升，房地產市場將有所降溫。