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??上海第四批次土地出讓延續(xù)之前走勢，溢價率及觸頂比例持續(xù)下降，國央企仍占絕對主力地位。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??12月上海共進行了兩次集中拍地，為2023年的土拍畫下圓滿句號。兩次土拍共成交12宗含宅用地，總成交金額362億元，兩次土拍的溢價率分別為6.03%和3.28%，搖號成交的地塊占比分別為38%和25%，總體來看本次土拍的成交規(guī)模和熱度均不及之前的幾次。拿地房企方面則保持了國央企為主、城投為輔、個別民企有所斬獲的格局，華潤拿下2宗熱門地塊，成為本次土拍最大贏家，同時也成為2023年上海拿地金額最高的房企。

??01 第四批次半數地塊來自市區(qū)
普陀、閔行地塊超10家房企參拍

??作為2023年最后一批次的集中供地，上海本次供應的土地質量優(yōu)于第三批次，本次供應的12宗含宅地塊中，有6宗來自市區(qū)區(qū)域，分布于普陀、楊浦各2宗，以及虹口、徐匯各有1宗。即使位于郊區(qū)的地塊，其周邊配套也較為完善：例如閔行顓橋地塊周邊500米左右即是5號線江川路站，周邊教育資源豐富、住宅氛圍已成熟，配套水平較好；嘉定南翔鎮(zhèn)地塊距離地鐵站1公里左右，周邊還有印象城等配套商業(yè)，基礎配套已經具備；寶山顧村地塊則緊鄰7號線潘廣路站，直接將作為一個TOD項目打造，一旦建成則共同交通、商業(yè)設施將一并完善。

??由于地塊的優(yōu)質程度有較明顯的區(qū)分，不同地塊的參拍房企數量也有明顯差異，熱度可分為三檔：

??閔行顓橋地塊和普陀北新涇產業(yè)園區(qū)地塊由于其較大的區(qū)位優(yōu)勢及配套，參拍的房企超過10家，是本次土拍中最為熱門的兩宗地塊；其次有4宗地塊的參拍房企數量在3-4家，包括虹口江灣鎮(zhèn)地塊、楊浦平涼社區(qū)地塊、桃浦智慧科技城地塊和嘉定南翔地塊；另外還有6宗地塊，參拍的開發(fā)商僅有1家，最終也均以底價成交。

??且從參拍房企來看，主要仍以央國企為主：保利參拍5宗，中海、金隅參拍3宗，招商、華潤、越秀、中建東孚等均參拍2宗。此外城投類房企上海城投、上海城建、奉賢城建、金橋臨港投資等也現身土拍，民企則依然低調，僅龍湖參拍一宗，另外華麗家族與保利置業(yè)以聯合體的形式出現。

??不過相較于此前熱門地塊遭到眾多企業(yè)“爭搶”，本次無論是從報名企業(yè)或是最后結果來看，熱度有明顯下滑。

??02 仍呈現明顯冷熱分化跡象
觸頂搖號比例降至25%

??與之前相同，上海本輪的12宗地塊也分兩次出讓，兩次分別出讓8宗、4宗地塊，成交金額分別為148.1億元和213.9元，平均溢價率分別為6.03%和3.28%。縱向對比來看，溢價率比第三批次的第二輪土拍要高，但仍不及之前的熱度。具體來看，第四批的12宗地塊中，有4宗進入搖號環(huán)節(jié)，另外2宗溢價成交，6宗底價成交，市場仍然呈現明顯的冷熱分化。

??對比2023年以來歷次成交的觸頂比例和底價比例來看，明顯可以看出，觸頂搖號的比例正在逐次下降，而底價成交地塊比例則明顯提升。今年第一批次集中供地中觸頂成交的比例高達79%，而第四批次的兩次集中出讓中，觸頂地塊比例分別為38%和25%。除去地塊自身條件的影響以外，市場復蘇力度不及預期，以及有補倉需求的房企在年初就率先積極拿地，后續(xù)拿地需求減弱均有影響。反之，底價成交的比例從年初的21%已經攀升至本次的50%，市場冷熱分化的現象持續(xù)存在。

??03 房地聯動價普遍上調
徐匯新房價格聯動價創(chuàng)新高

??本次上海集中供地的房地聯動價仍未取消，且房地聯動價持續(xù)以上升為主：徐匯區(qū)斜土路地塊本次房地聯動價為143000元/平方米，不僅高出周邊香港置地招商項目房地聯動價的9.2%，也刷新了徐匯區(qū)房地聯動價天花板，此前中海競得的徐匯區(qū)龍華街道地塊房地聯動價為142000元/平方米。此外桃浦科技城地塊、嘉定南翔地塊、寶山顧村地塊等項目的房地聯動價也均有不同幅度的上調（受對標項目成交時間和位置的影響），整體來看，房地聯動價的上漲對于保證開發(fā)商利潤有積極作用，未來新房價格倒掛的現象可能減少。

??盈利空間方面，由于房地聯動價的上調，第四批次的8宗純住宅用地平均地價房價比為0.55，但平均房價地價差已高達31000元/平方米，較第三批次再漲3000元/平方米。主要是普陀區(qū)的兩宗純宅地房價地價差高達35000元/平方米，楊浦平涼社區(qū)地塊的地價房價比更是超過40000元/平方米，但此地塊內部包含歷史風貌保護建筑，開發(fā)難度不小。

??04 國央企持續(xù)占據主力地位
華潤2023年上海拿地244億元

??從成交結果來看，本輪土拍依然由國央企引領，12宗地塊中有8宗被國央企競得（含聯合拿地），另外4宗則由城投公司競得，而民企僅有華麗家族通過與保利置業(yè)聯合體的方式競得楊浦區(qū)平涼社區(qū)地塊，也是本次唯一有所斬獲的民企。幅數方面，本輪僅有華潤競得2宗地塊，1宗為搖號競得，另1宗與華發(fā)聯合競得；其他房企則基本均只有1塊土地入賬，另外幾宗搖號地塊分別花落越秀、金隅和上海城投。

??截止12月15日，上海基本已完成2023年的土地出讓，按照不同類型企業(yè)來看：今年央企、國企在上海土拍中占據了絕對主力地位，拿地金額合計占全年拍地總金額的55%，且央企、地方國企的拿地均價也遠高于其他類型房企，投資力度強且地塊選擇較優(yōu)。

??此外城投、民企投資占比較低，且城投公司平均拿地樓板價僅有12016元/平方米，是各類型房企中拿地均價最低的房企。且城投拿地風格存在較大的差異，既有上海城投這樣搖號拿地的城投公司，也有在奉賢、臨港等遠郊底價拿地的城投。

??從具體企業(yè)來看，華潤是今年上海土拍的大贏家，共計拿下5宗地，總建面89.8萬平方米，總金額244.4億元；中海雖然僅和龍華建設共同拿下徐匯區(qū)龍華地塊，但1塊地的總價就高達240.2億元，位列拿地金額第二；此外招商、華發(fā)、建發(fā)、象嶼、保利發(fā)展等同樣積極布局上海，均有3宗以上地塊入賬。

??整體來看，今年拿地金額TOP15的房企由央國企“霸榜”，行業(yè)之間的分化持續(xù)加劇。

??整體來看，上海第四批次的土地出讓延續(xù)了之前的走勢，溢價率及觸頂比例持續(xù)下降，且國央企依然占據絕對主力地位。雖然縱向對比今年前幾批次的土拍，第四批次熱度有所下滑，但依然三分之一的地塊觸頂成交，且沒有地塊流拍，與其他城市土地市場相比，上海的地市表現已經相對穩(wěn)定。

??房企方面，國央企拿地成為上海土拍的絕對主流，而結合上海土拍高門檻、高總價的特點來看，國央企拿地的占比還將繼續(xù)增加，市場的集中度也將持續(xù)走高。