??熱點(diǎn)聚焦

??9月27日，上海第三批集中供地拍賣落下帷幕。在為期3日的土拍活動(dòng)中，掛牌的35宗地塊（包含城中村改造地塊4宗）全部完成出讓，總成交額為1053.8億元，總出讓面積約184.87萬(wàn)平方米，起始總價(jià)為1030.45億元。成交地塊中，24宗地塊底價(jià)成交，底價(jià)成交的比例接近七成；11宗地塊溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率為2.27%。溢價(jià)成交的地塊中，有8宗觸及中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段后成交，有3宗地塊有溢價(jià)但未達(dá)到中止價(jià)。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??調(diào)整和優(yōu)化土拍規(guī)則，提高房企參拍積極性

??開(kāi)拍前夕，上海優(yōu)化了本批次地塊的競(jìng)買規(guī)則，進(jìn)一步調(diào)整了隨機(jī)值細(xì)則。根據(jù)新的規(guī)則，一次書面報(bào)價(jià)結(jié)束后，相同報(bào)價(jià)的競(jìng)買人需修改報(bào)價(jià)直至無(wú)重復(fù)報(bào)價(jià)。若有效報(bào)價(jià)數(shù)在三個(gè)至五個(gè)之間，系統(tǒng)會(huì)觸發(fā)相應(yīng)數(shù)量的“隨機(jī)值”，使有效報(bào)價(jià)共達(dá)到六個(gè)，若有效報(bào)價(jià)數(shù)為小于三個(gè)或大于五個(gè)，則不觸發(fā)“隨機(jī)值”。與之前的規(guī)則相比，一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的隨機(jī)性增強(qiáng)，不僅進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了競(jìng)拍的公平化，還能在一定程度上激發(fā)了房企拿地的積極性，有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

??土拍供應(yīng)放量，成交熱度平平

??除了調(diào)整隨機(jī)值細(xì)則，本次上海的地塊供應(yīng)的規(guī)模和質(zhì)量較今年前兩次皆明顯提升。從供應(yīng)規(guī)模來(lái)看，上海本輪集中供地共推出35幅地塊，起拍總價(jià)高達(dá)1030.4億元，環(huán)比增加38%，是今年上海規(guī)模最大的一次集中供地。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，本次上海優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)總量有所增加，其中不乏徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)等核心區(qū)地塊，且出讓地塊位置相當(dāng)優(yōu)越。

??從此輪土拍的成交熱度來(lái)看，在利好政策的加持下，地塊供應(yīng)所釋放出的“誠(chéng)意”并未得到應(yīng)有的回應(yīng)。一方面，經(jīng)過(guò)前兩輪土拍的消耗，房企的資金周轉(zhuǎn)壓力顯現(xiàn)，普遍資金面吃緊；另一方面，新房銷售市場(chǎng)并未出現(xiàn)大幅好轉(zhuǎn)，房企拿地更為謹(jǐn)慎。具體而言，雖然本次35宗含宅地塊均成功出讓，但有24宗底價(jià)成交，且底價(jià)成交率成為今年三批土拍中最高。同時(shí)，本次土拍平均溢價(jià)率僅為2.27%，土地溢價(jià)水平創(chuàng)下歷次集中供地最低記錄。

??央企和國(guó)企再唱主角，并多以聯(lián)合參拍的形式參與

??從拿地企業(yè)來(lái)看，與今年前兩輪供地表現(xiàn)如出一轍，多數(shù)地塊都被央企和國(guó)企包攬，可見(jiàn)房企資金壓力仍是土地市場(chǎng)投資動(dòng)作相對(duì)收斂的主要因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，35宗出讓地塊中，有31宗地塊被“國(guó)字頭”背景房企拿下。其中，招商蛇口聯(lián)手徐匯城投以22.6億拿下徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)宅地，溢價(jià)率6.3%；保利發(fā)展聯(lián)手西岸開(kāi)發(fā)以通過(guò)一次性報(bào)價(jià)，以36.01億元競(jìng)得徐匯區(qū)龍華街道宅地，溢價(jià)率9.13%；同時(shí)，金橋、浦發(fā)、上海地產(chǎn)、上海建工、中華企業(yè)、北萬(wàn)置業(yè)等當(dāng)?shù)貒?guó)企在這一輪土拍中也各有斬獲，可以看出，地方國(guó)資托底現(xiàn)象依舊存在，對(duì)穩(wěn)定樓市預(yù)期方面起到了積極作用。民企方面，拿地企業(yè)分別為寶華、中建大椿、如皋合盛、龍湖。其中，龍湖以15.4億元拿下松江新城廣富林社區(qū)地塊，溢價(jià)率7.54%，雖然拿地金額并不高，但龍湖作為此次拿地的唯一頭部民企仍引起廣泛關(guān)注。