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??導(dǎo)語

??上海此時出臺新政用意為何？預(yù)計會收獲怎樣的效果？

??5月27日，上海大幅調(diào)整限購、限貸、公積金等政策，政策松綁力度達(dá)到2011年以來最大。上海此時出臺新政用意為何？預(yù)計會收獲怎樣的效果？

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??上海調(diào)降非戶籍限購門檻、首付比、房貸加點

??政策松綁力度達(dá)到2011年以來最大

??5月27日，上海出臺新政，大幅調(diào)整限購、限貸、公積金等政策。限購：非滬籍購房門檻大幅降低，社保要求由5年改為3年，單身非戶籍由只能買外環(huán)外改為可買外環(huán)外新房和全域二手房，新城、臨港等社保要求更是降至2年和1年，限購套數(shù)多子女家庭增加1套。限貸：首付比例基本接近國家規(guī)定的底線，由首套30%、二套50%分別降為20%、35%，房貸利率下限大幅調(diào)整，由首套LPR-10BP、二套LPR 30BP降為首套LPR-45BP、二套LPR-5BP，即調(diào)整幅度多達(dá)0.35個百分點，將明顯降低購房按揭成本。公積金：貸款額度由單方60萬、雙方120萬提高至單方80萬、雙方160萬，最低首付比例也調(diào)整至與商貸保持一致。

??此外，在支持國有平臺公司收儲房源、支持困難家庭“以舊換新”、推進(jìn)“兩舊一村”改造等方面，均有支持性舉措。

??2011年以來，上海住房限購政策僅僅做過幾次微調(diào)，比如2021年1月加碼離婚限購和法拍限購，2023年10月以來金山、奉賢、青浦局部松綁限購，2024年1月放松外環(huán)外單身限購。除了限購之外，上海房地產(chǎn)調(diào)控政策的松綁主要集中在2022年以后，其中影響最深遠(yuǎn)的是以下三次：2023年9月執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，12月調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)不再看總價、下調(diào)首付比例和房貸LPR加點，以及今年1月允許單身非戶籍人員繳滿5年社保后購買外環(huán)外住宅。可以說，527新政是上海2011年以來房地產(chǎn)政策調(diào)整幅度最大的一次，力度也超出市場預(yù)期。

??調(diào)整后，上海的調(diào)控政策將比北京、深圳更寬松。目前，除了海南以外，全國僅剩余北上廣深津5個城市還在執(zhí)行住房限購，新政后上海限購政策已經(jīng)明顯寬松于買房還要5年社保的北京，限購政策嚴(yán)格度基本和深圳持平，但限貸政策比還未落地降首付比的深圳要寬松。

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??橫向?qū)Ρ壬虾鞘许g性猶在

??縱向來看面臨降溫壓力

??相比較北京、南京等其他核心一二線城市，上海樓市整體韌性猶在。體現(xiàn)在：第一，新房成交并未失速，前4月新房成交累計同比降44%，跌幅排在5個重點城市中游位置，5月新房成交低位回升，較4月日均環(huán)比增長82%；第二，庫存風(fēng)險無虞，消化周期在警戒線內(nèi)，截至4月末，上海狹義庫存面積為772萬平方米，庫存消化周期為12.2個月，低于18個月的警戒線，去庫存壓力要明顯輕于北京、深圳、南京；第三，二手房交易活躍度尚可，表現(xiàn)強于京寧、弱于深杭，前4月，上海二手住宅成交累計473萬平方米，在去年的高基數(shù)下累計同比也僅下降16%，5月前26天，上海共計成交二手住宅97萬平方米，較4月月均下降19%，回調(diào)幅度要小于北京、南京。

??不過上海樓市仍然面臨降溫壓力，開盤平均去化率持續(xù)走低，4月已降至35%，非市區(qū)平均僅24%。2023年1月以來，上海新房開盤平均去化率由70%以上逐級回落，2024年以來普遍在4成左右徘徊，整體去化表現(xiàn)弱于北京和杭州。且上海市區(qū)、郊區(qū)項目表現(xiàn)分化，市區(qū)項目4月平均去化率為82%，而非市區(qū)項目當(dāng)日平均僅去化24%。外環(huán)沿線熱區(qū)大虹橋板塊，全面失守，大虹橋在長期高供應(yīng)下，市場近年來加速下滑。本月華潤虹橋潤璟加推126套入市，當(dāng)日僅去化8套。

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??超預(yù)期力度新政將有效提振市場信心

??預(yù)計來訪、認(rèn)購、帶看等指標(biāo)躍升

??參照其他城市，新政后市場活躍度均有所提升。典型如杭州，來訪認(rèn)購方面，第20周單盤來訪量為160組，環(huán)比上漲45%，較4月周均上漲50%；單盤認(rèn)購量為6.4套，環(huán)比漲64%，較4月周均漲19%，部分熱盤再現(xiàn)“社保巨子”。成交方面，尤其是二手房，19周以來成交持續(xù)高位運行，且在高基數(shù)的情況下保持同比正增長。

??由此我們相信，上海此次超預(yù)期力度的樓市新政將有效提振市場信心，尤其是過往被社保要求限制住的非滬籍居民，以及因首付比及房貸利率而趨于觀望的改善客群，將踴躍入市。預(yù)計政策成效將率先體現(xiàn)新房的來訪認(rèn)購端，以及二手房的帶看量等數(shù)據(jù)層面。