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??專業投資客的投資收益來自于方方面面的摳細節，房產投資也是個非常專業的賽道。

??◎  文 / 特別觀察組

??最近，我們接觸了一個比較低調的群體，一群base上海的“炒房客”。

??他們中的部分，從去年底開始，已經把房產投資陣地從上海轉移至重慶。

??“上半年我在重慶買了10套房，都是集中在一季度。”從去年底，A先生就不斷在重慶踩盤，一個月時間看房不下150套。

??“我習慣了一年至少得買幾套，尤其熊市，熊市忍不住，牛市可以休息。”

??為什么是重慶？

??從歷史漲幅來看，過去十年投資重慶房產并不是個明智的選擇。無論是跟一線城市上海比，還是跟同樣是二線城市的“鄰居”成都比，重慶房價漲幅遠遠落后。

??從商品住宅成交均價來看，近十年上海、成都和重慶漲幅分別為150%、174%和117%。重慶房價表現實在差強人意，比存銀行也強不了多少，可謂幾乎”十年不漲”。

??01 重慶議價空間大，容易“撿尸體”

??“我在暗中抄底，重慶還價特別容易。”

??重慶很久以來都是不折不扣的買方市場，買家往往占據著絕對的主動權。

??由于房價長期較為平穩，重慶房東并未享受太多房價上漲紅利，出售房產時也很少出現惜售心態，多板塊的二手房成交折扣率低于9折。

??遇上房東急售，個盤折扣率甚至可以低至7折。以A先生今年年初購入的一套房舉例，掛牌280萬的房產，直接照著掛牌價的7折200萬還價。

??這個砍價幅度在上海是不可想象的，大概率要激怒房東。即使是中介假扮客戶壓價，也不敢胡亂喊出7折的價格。

??而在重慶，經過幾次來回拉扯之后，最終這套房A先生以212萬成交，成交折扣率為76折。

??A先生在重慶市場的中高端項目遇到的房東急售，主要有三種情況，舉家移民、企業破產還債和年終給員工發工資獎金。在經濟下行背景下，這種案例屢見不鮮。

??重慶房價絕對值在二線城市中也屬于較低水平，當下以“撿尸體”的心態，接過別人舉了五六年的杠鈴，可謂“下有底”，在樓市熊市中，不失為一種相對安全的選擇。

??02 重慶租售比高，可實現“以租養貸”

??牛市擁抱成長股起飛，熊市抱團紅利股避險。在股票市場，經歷一輪完整牛熊的老股民對這句話應該有較深的體會。

??而房產作為一種投資品考量，投資客的投資思路也不相上下。樓市持續下行背景下，能源源不斷提供現金流的高租售比房產才是更安心的選擇。

??根據2024年第二季度中國貨幣政策執行報告，經測算目前一線城市租售比不到2%，二三線城市租售比有所上升，升至3%左右。

??一線城市以上海為例，2023年全市平均租售比僅1.6%，租售比最高的崇明區和金山區二手房平均租售比也僅為2%左右。與上海目前普遍3.4%的首套房利率相比，上海大多數二手房租金對房貸的覆蓋率不足一半。

??重慶市場二手房的租金收益狀況要好得多，全市平均租售比達到了2.4%。江津、璧山和長壽區的二手房平均租售比甚至超過了3%。重慶目前的首套房貸利率也在3.4%左右，而投資客買房首選的經營貸，貸款利率普遍可以做到更低，“以租養貸”并非難事。

??“重慶比較好的次新房租售比2.5%是有的，個別筍盤可以到3%，老破商圈房就更不用說了，租售比都是3%以上。租金都能抵月供了，就不會有太大跌幅了。”

??央行在《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》中也一再強調租金對房產價值的重要性，原文如下：

??從租售比的角度來看，也許，重慶的底，真的快出現了。

??03 只選擇重慶1%的人能買得起的好房子

??跌不下去，并不意味著能上漲。

??重慶二手房市場面臨的拋壓壓力也不容小覷。重慶二手房掛牌套數長期居高不下，對比重慶和上海的掛牌成交數據來看，重慶的賣房難度估計在上海的四倍以上。

??因此，謹慎選籌在重慶不僅是個技術活，也是非常必要的事。

??一、不碰房齡超過十年的房產。

??一方面，重慶只有品相好的次新房才能租出好的租售比。

??“上海買房可以不看房齡，重慶一定要看房齡。租抵供需要房子的品相很好，重慶稍微老一點兒，比如房齡超過十年，即便地段不錯也很難租。”

??另一方面，重慶次新房的拋售壓力也比老舊二手房小。

??根據CRIC數據，重慶掛牌的二手房中，有近七成為房齡超過10年的房子，即2015年以前的二手房。從掛牌成交比來看，房齡越新的二手房，成交也越容易。

??二、配套不能有短板，規劃級別要高，成長性好更佳。

??除了房齡以外，投資客們提到最多的選籌標準主要集中在項目資源上，配套資源要全面、要稀缺、同時也要兼顧成長性。

??“我主要關注渝北這個片區，商圈+地鐵+學區+公園+大品牌開發商新盤才是投資重慶的正道。”

??“我重慶不選最高租金收益的區域，因為那是成熟區域，房子都至少六七年房齡了，我最近買得多的是中央公園，租金不算很好，但我覺得類似上海2003年的聯洋，全部是高品質的新小區，規劃級別也很高，規劃也已經落地了百分之七八十了。”

??“我今年年頭在重慶買的房子套均都在300萬左右，都是兩江四岸核心區的江景房。”

??總的來說，就是聚焦城市的頭部項目，只投資富人能買得起的好房子，才能有好的投資回報。

??04 普通人，投資需謹慎

??專業投資客的投資收益來自于方方面面的摳細節，他們基于多次的買賣房經驗、成熟穩定的貸款合作方、以及不厭其煩地無數次踩盤培養市場敏感度，無論是議價、貸款還是選籌，他們比我們大多數普通人都有著非常明顯的優勢。

??綜上，我們可以發現，房產投資也是個非常專業的賽道。在樓市大環境不景氣的背景下，買套房坐等上漲的時代已經一去不復返。普通人，投資買房需謹慎。