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??“527新政”后，相對于二手房，新房在首置客群的選擇中熱度更高。

??◎  文 / 特別觀察組

??2011年以來上海政策松綁力度最大就是2024年5月27日出臺的“527新政”。

??無論是縮短社保年限、擴大單身買房范圍，還是降首付和利率等，都使得首置客群的購房成本在降低。

??政策釋放了大批新上海人成為潛在購房者，本文聚焦有居住需求的首置客群。

??01“527新政”限購、貸款和公積金等條款利好首置客群

??通過數據，看看“527新政”后首置客群愿意為新房還是二手房買單。

??02“527新政”后，新房和二手房成交釋放了一大波熱度

??房屋總價是首置客群最重要的關注點。

??首置客群中新上海人占比較高，鑒于上海高房價，”上車”房源選擇空間有限，大體分兩類，分別是“老破小”和“遠大新”，二者共同點就是低總價。我們梳理了“527新政”前后新房和二手房住宅的成交數據，可以看到。政策周均新房和二手房成交起勢明顯，政策后雖有下滑但仍好于政策前。

??03 隨著政策邊際效應，新房和二手房熱度上走勢不同

??鑒于上海高房價，我們將500萬元以下定為首置客群的主力購房總價段。

??下面聚焦500萬以下總價段進行分析。新政刺激新房成交激增，十周后仍遠高于政策前水平。新房500萬以下成交多集中在300-500萬元，因新房小面積多為70-90㎡。

??新政刺激二手房成交上漲明顯，隨著邊際效應漲幅收窄。

??新政周均，新房300-500萬元總價段成交激增，相比政策前周均上漲92%，而二手房各總價段的漲幅在59-72%。政策后周均看，新房漲幅雖有下降，相比政策前漲幅仍有49%，而二手房在政策后周均相比政策前周均漲幅降至23-24%，二手房熱度衰退顯著。

??04 政策后500萬以下房源，二手房的熱度下降較快，新房熱度更高

??“527新政”后刺激了一波首置客群購房，新房和二手房市場均迎來熱度和成交。

??隨著政策邊際效應，可以看到，新房500萬以下總價段成交套數在政策周均和政策后周均相比政策前周均漲幅由92%將至49%，雖有下滑，仍遠高于二手房各總價段政策后周均相比政策前周均23-24%的漲幅。因此“527新政”后，相對于二手房，新房在首置客群的選擇中熱度更高。