??北京，2023年1月5日—— “2022年北京商業地產市場幾經波折，盡管年底市場未見回暖，但疫情防控政策接連的重大調整預計推動經濟和市場活力加快恢復?！敝倭柯撔兄袊鴧^首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示：“市場需要時間夯實修復基礎，2023年將會是北京商業地產市場緩步徐行、逐漸邁向復蘇的一年?！?/p>

??辦公樓市場租金仍然承壓下行，疫情反復導致租賃需求進一步收縮，全年凈吸納量同比下降81%。在投資市場，全年交易額同比下降57%，從物業類型來看，產業園及倉儲物流交易熱度持續攀升。在零售地產市場，疫情反復導致租賃需求持續減弱，部分新項目因工期延誤或預租受阻，于四季度宣布延期入市。工業物流市場迎來三個優質新項目的入市，整體租金延續小幅上漲趨勢。酒店市場，除8月外，下半年高端酒店市場持續低迷，但高端酒店供應量小幅增長。高端住宅市場，盡管四季度交易活躍度受阻，全年總成交量仍創五年新高。

??甲級辦公樓

??全市辦公樓市場下行壓力依然顯著，整體租金保持下降趨勢。受11月初再次爆發的疫情影響，全市經濟活躍度大幅降低，整體租賃需求進一步收縮。在當前市場環境下，租賃談判周期明顯延長。四季度，租賃需求主要源自出于降本增效目的的搬遷和抄底升級。內資金融企業持續作為主力需求，在第四季度貢獻近一半的租賃需求。一些投資銀行和資產管理公司在四季度仍有擴張行為，CBD成為此類租戶表現最為活躍的區域。

??第四季度凈吸納量錄得負數，2022 年全年凈吸納量的 82% 來自第一季度。受新租需求減少和部分租賃合約提前終止影響，四季度科技行業聚集的子市場空置面積激增。全市租金跌幅擴大，環比降低1.1%，同比降低0.4%。在全市下行環境下，除麗澤以外其他子市場均錄得不同程度的租金下降。麗澤的大部分辦公項目已鎖定主力租戶，且區域市場需求保持相對活躍?！半S著一系列旨在支持企業發展和穩定國內經濟的措施出臺，嚴格的疫情防控措施也在2022年底放寬，我們預計這將有助于2023年市場活躍度的穩步恢復?！敝倭柯撔斜本┥虡I地產部高級董事張斯亮表示：“但是，由于政策的積極影響不會在辦公樓市場即刻生效，需求和租金的回暖尚需時日?！?/p>

??投資

??大宗交易市場表現低迷，交易額大幅下降。2022年，受經濟不確定性和市場波動因素影響，北京全年大宗成交累計總額為268億元，同比下降57%。第四季度，市場活躍度進一步受限，僅有少量交易完成。凱德通過法拍收購位于東三環的博瑞大廈，收購總價為人民幣20.37億元。StorHub完成對位于豐臺的樂華梅蘭家居城的部分收購，預計其收購后將改為自助式倉儲。

??全年資產成交類型及買家類型更為多樣化。辦公物業仍為最受投資人關注的業態之一，占比達到全年成交額的三分之二。同時，產業園物業在2022年的成交額占比近20%，較往年有所上升。另外，受益于北京極其有限的供應及穩定的租賃需求，倉儲物流在大宗交易市場的熱度持續攀升。從買家類型來看，自用買家較過去更為活躍，成交額占比達44%。“面對經濟環境較多不確定性的2022年，投資人趨向以多樣化資產類別的投資策略對抗市場風險，未來或將更考驗投資者針對各類資產的資管及運營能力?！敝倭柯撔兄袊鴧^投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“年末防疫政策的優化預計將刺激投資人的信心修復，隨著價格預期的調整，市場活躍度有望加速提升?！?/p>

??優質零售地產

??備注：優質零售地產指市區市場。*新增供應量涵蓋郊區市場的新增供應。

??社會零售消費總額進一步下滑，北京零售市場顯著承壓。四季度，北京零售市場在十一月受疫情短期爆發影響，市場需求減弱。例如，餐飲與時尚板塊持續出現利潤收縮、擴張放緩，甚至退租掉鋪的趨勢。以上兩個品類占比第四季度全市退租面積的50%以上。與此同時，仍有部分品類在逆勢擴張，戶外運動和新能源汽車均在四季度尋求擴張機會。臨近年末，防疫政策優化調整，預計幫助市場活力在中短期內提振。

??部分新項目宣布延期入市。四季度未錄得新增供應，原計劃將于第四季度入市的幾個商場受疫情擾動均未能順利開業。一些未來項目的計劃入市時間也因工期延誤或預租活動受阻而延后。此外，四季度仍有大量店鋪退租，全市零售項目的租賃表現走弱，市區市場空置率環比上升0.8個百分點至7.9%，郊區市場空置率錄得10.1%，環比上升1.0個百分點。

??全市租金在低迷的市場環境中持續走低。由于市場租賃需求疲弱，全市租金連續下跌。多數業主提出降租或更靈活的租約條款來吸引零售商入駐，從而維持項目的穩定表現。市區租金錄得全年最大降幅，環比下降2.6%，郊區市場的租金環比跌幅為2.9%。

??“盡管短期內市場仍受疫情抑制，但十二月底出現了一些消費回暖的積極信號，例如，餐廳店鋪的客流量已有回升。防疫政策的放開預計將在2023年上半年帶動零售消費市場進入修復通道，市場預期開始好轉，全市租金預計將于下半年回暖?！敝倭柯撔腥A北區研究部董事紀明表示。

??工業物流地產

??物流市場需求結構保持穩定，與醫療保健相關的需求略有增加。在經濟下行壓力下，四季度整體市場需求仍保持穩健。BALP和TLP子市場需求明顯優于其他區域，呈現增長態勢。這兩個區域在四季度均錄得大體量新租成交。需求來源方面，電商、供應鏈和制造業持續占據市場需求的70%左右。“雙十一”和四季度其他的大型電商活動也推動了相關行業的短期租賃需求。此外，國藥集團在四季度新租了 1.2萬平方米的面積，推動醫療保健行業的倉儲需求顯著增長。在供應方面，四季度共有三個新增項目入市，總建筑面積約為24萬平方米。這些項目入市前的預租率均已達到90%左右，給市場帶來的供應壓力十分有限。因此在2022年第四季度，空置率僅小幅上升0.4個百分點至5.8%。

??2022年北京工業物流市場租金同比增長4.3%。第四季度整體租金持續呈溫和增長態勢，環比增長1.1%。穩健的需求抵消了供應增加所帶來的影響，促使2022年全年租金穩步上漲。幾個主要子市場的優質項目有力拉動整體租金上漲。與此同時，平谷等價格洼地也呈現租金上漲趨勢。 “2023年的新增供應將達到歷史峰值?！敝倭柯撔腥A北區研究部負責人米陽表示：“預計共有55萬平方米的新增供應即將入市，其中60%的新增供應將分布在大興國際機場子市場。” 供應的大規模釋放或將改變北京物流市場現有格局，新的子市場——大興國際機場將在2023年趨于成熟。市場空置率將在2023年被推高至9.7%左右，較2022年增加3.9個百分點。

??酒店

??備注：北京酒店指高端酒店，平均房價包含服務費

??除8月外，2022年下半年北京高端酒店市場持續低迷。暑假是北京酒店市場的傳統旺季，得益于暑期利好，8月成為本年單月業績最好的月份——平均房價為991元，入住率達64.3%，每間可出租客房收入為637元。受疫情影響，北京于9月開始再次收緊疫情防控政策，導致跨省出行需求下降。2022年截至11月，北京高端酒店市場的平均房價為996元，入住率為33.7%，每間可出租客房收入僅為336元。

??2022年下半年高端酒店供應量小幅增長，而2023年的新增供應量預期有限。北京悉曇酒店與北京雁柏山莊均于2022年下半年進入試營業階段，分別為市場新增38間和67間客房。其中北京悉曇酒店隸屬于羅萊夏朵集團，酒店配備一系列康養設施，為賓客提供豐富的康養度假選項。2023年預期沒有新增高端及以上酒店供給，原計劃2023年3月開業的北京大興凱悅酒店，現推遲至2025年開業。

??近期出臺的出入境防疫政策優化措施和對流量限制取消的決定利好酒店行業復蘇。自12月以來，中央政府通過調整各類疫情防控政策，進一步放寬國內出行限制。此外，自2023年1月8日開始，我國入境旅客無需集中隔離，同時取消國際客運航班數量管控措施。一系列的疫情防控政策調整將刺激市場需求回升，為旅游和酒店業的恢復創造機會。

??仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部高級副總裁梁濤表示：“伴隨防疫措施的優化調整和出入境管控的放開，酒店市場有望在2023年進入快速恢復期。酒店資產的價值回歸也有望隨之到來。在當前的窗口期，應充分梳理在手酒店資產，找準市場定位，在后疫情時期充分利用市場恢復契機，改善運營坪效，做好資產管理。”

??高端住宅

??北京高端住宅市場在第四季度遇冷。北京高端住宅市場成交量明顯收縮，第四季度環比下滑32.7%。受近期疫情影響，住宅成交活動陷入滯緩。但在前三季度高規模的支撐下，2022年全年成交同比大增66.9%，創下近五年的新高。四季度開發商推盤受阻，市場供應規模有所下降，共錄得2,178套新增供應，環比下降14.5%。但全年累計新增供應量達到9,610套，同比增長5.2%。由于缺乏大型新盤入市，四季度成交主要去化現有庫存。

??市場傳遞積極信號，需求或將持續釋放。第四季度，受開發商年末出臺優惠政策的影響，北京高端住宅新房價格環比下調0.3%。米陽表示:“近期，國家出臺了一系列利好政策，向市場傳遞較為積極的信號，買家預期或將有所改善，市場活躍度的回溫會吸引觀望中的買家入市，疫情期間積壓的需求將在短期內逐步釋放，支撐市場成交量保持穩定。”