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[克而瑞]信貸需求羸弱,加大資金供應和放松限貸亦恐難達預期

2022-08-17 09:43:02

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-08-17
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??房地產市場真正回穩依舊面臨較大不確定,短期甚至不排除二次探底的可能性。

??◎  作者 /楊科偉、柏品慧

??近日,央行發布公告稱,MLF操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點。與此同時,83城放松限貸,其中57城首套房首付比例下調至20%,33城二套房首付下調至30%。未來居民按揭貸款政策將如何演變?房地產市場又將如何走向?

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??M2增速12%但社融/M2剪刀差走闊
房貸跌幅超60%,預示信貸需求羸弱

??貨幣資金相較充裕,但實體經濟融資需求依舊羸弱,社融-M2剪刀差走闊。7月末,廣義貨幣(M2)余額257.81萬億元,同比增長12%,增速分別比上月末和上年同期高0.6個和3.7個百分點;社會融資規模存量為334.9萬億元,同比增長10.7%。社融-M2的同比增速剪刀差-1.3%,較上月擴大0.7個百分點,說明實體經濟信貸需求依舊羸弱,金融市場的資金空轉現象并未改善。

??前7月居民房貸創同期新低,并有再度走弱的趨勢。2022年1-7月,住戶部門新增中長期貸款17084億元,創近年來同期新低,同比下降56%。具體而言,2、4兩月居民房貸接連兩次負增長,住戶部門新增中長期貸款分別減少459億元和314億元,這在歷史上實屬罕見。6月居民房貸似見筑底跡象,住戶部門新增中長期貸款4241億元,同比跌幅收窄至18%。但7月居民房貸再度走弱,住戶部門新增中長期貸款1486億元,環比下降65%,同比跌幅擴至63%。

??究其原因不乏以下三方面因素:其一,市場信心缺失,受限于項目停工、斷貸風險不斷發酵,市場信心再度受挫。其二,房價預期轉跌,“買漲不買跌”心理預期下,市場觀望情緒愈加濃重。其三,市場需求及購買力透支,全國商品房銷售面積連續5年保持在17億平方米歷史高位,而受疫情影響,居民就業及收入預期轉降,月供還貸壓力不斷加劇。

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??央行4千億MLF逆回購并降利率10BP
市場預期房貸亦將下調

??中央定調穩地產,居民按揭適度松綁,體現于5年期以上LPR共計下調20個基點,首套房貸利率下限減20個基點,但諸如認房不認貸、全面下調首套及二套房首付比例等刺激性政策較難落地。具體而言,1月20日,央行公布1年期LPR降至3.7%,較上月下調10個基點,5年期以上LPR降至4.6%,較上月下調5個基點,這是5年期以上LPR自2020年4月以來的首次下調。5月15日,央行、銀保監會發布通知,全國首套房貸利率下限調整為相應期限LPR減20個基點,二套房貸利率仍保持相應期限LPR加60個基點不變。5月20日,央行公布1年期LPR為3.7%,與前值持平,5年期以上LPR降至4.45%,超預期下調15個基點。

??8月15日,央行發布公告稱,中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點。聯系到LPR是在MLF基礎上加點形成,市場普遍預期8月LPR利率將同步下調。


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??83城放松限貸二套首付低至三成
蘇錫寧接力加入,執行約束力仍未一致

??2022年以來,83城相繼放松限貸,以便支持剛需和改善性住房需求,主要涉及以下三方面內容:

??其一,57城首套房首付比例下調至20%。例如蘭州、貴陽、南通等,購買首套房最低首付款比例均下調至20%。又如淮北、池州、承德等,在房展會期間購房首付比例最低降至20%。

??其二,44城實行認房不認貸。例如鄭州、宜昌、肇慶等,首套貸款已結清再購買二套房,執行首套房貸款政策。又如太原、銀川、襄陽等,首套貸款已結清再購買二套房,首付比例更是下調至20%。

??其三,41城下調二套房首付比例,其中33城二套首付下調至30%。例如濟南、沈陽、溫州等,購買二套房首付比例調整至40%。又如南寧、西寧、紹興等,購買二套房最低首付比例調整為30%。

??放松限貸城市逐漸由弱二線及三四線城市向強二線城市擴容,蘇州、南京等均下調二套房首付比例,以期支持相對充裕的改善性購房消費。例如蘇州,二套、貸款已結清,首付比例由50%下調至30%,二套、貸款未結清,首付比例則由80%下調至60%。又如南京,傳聞將下調二套房首付比例,但實際下調幅度尚未確定。

??同樣值得關注的是,地方放松限貸政策并不具備法律效應,執行層面對商業銀行沒有硬約束,不同銀行在執行上尚未形成一致性,尤其是對“二套房”認定標準的界定尚未改變,因而放松限貸的落地效果也就因城市而有明顯差異。


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??重塑市場信心才是關鍵
建議嚴守底線保交樓、保主體并加碼救市促銷售

??我們認為在經濟穩增長的政策大環境下,穩地產重要性不言而喻。但由于市場下行的三大核心問題依舊懸而未決,房地產市場真正回穩依舊面臨較大不確定,短期甚至不排除二次探底的可能性。

??受此影響,現階段重塑市場信心更顯關鍵,建議加快落地更大力度的救市政策組合拳,主要涉及以下三方面政策內容:

??其一,嚴守“保交樓”政策紅線。首先,諸如武漢、長沙這類停工項目較多的城市,建議效仿鄭州盡早設立房地產專項紓困基金,并適度調降紓困項目的門檻,最大程度保障停工項目都能盡早復工。其次,AMC包括中央5家和地方59家,在AMC中國華融率先紓困陽光集團之后,建議其他中央及地方AMC予以跟進,以期化解房地產市場風險,促進問題房企有序出清。

??其二,保市場主體,盡快恢復房企經營“造血”功能。首先,支持企業合理融資需求,對經營暫遇困難的房企,金融機構不盲目抽貸、斷貸、壓貸。其次,優化預售資金監管,優先用于支付工程費用、償還開發貸等。再次,調降土地出讓門檻,涉及降低土地競買保證金,分期繳納土地出讓金等。

??其三,持續加碼需求端政策力度。評估現有救市政策效果,不難發現放松限購、限貸更利于拉動市場企穩。因此,除了一線城市限購政策仍需從緊執行之外,建議二線及三四線城市全面取消限購。與此同時,全面下調首付比例,建議參照央行規定的最低下限執行:不限購城市首套房首付最低2成,二套房首付最低3成;限購城市首套房首付最低3成,二套房首付最低4成。

??理想情況下,在輪番政策暖風的作用下,市場信心或將逐漸恢復,房地產市場也將逐步回穩,但城市分化加劇:其一,上海、杭州、成都等市場熱度有望慣性延續,成交或將高位保持。其二,廣州、深圳、南京等一線及強二線城市有望在三季度市場逐漸企穩,南寧、沈陽、昆明等弱二線城市可能要到四季度市場才能真正穩住。其三,多數三四線城市市場或將艱難探底,成交或將持續低位運行,去庫存將是今年市場主旋律。


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