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城市:全國
發布時間:2022-05-17
報告類型:市場報告
發布機構:克而瑞

??央地加大力度穩樓市，供應成交探底回升。

??本周觀點

??政策：央行下調首套房貸利率，海口、長沙、南京等30城調控松綁

??樓市成交：總量低位回升，杭州合肥等仍多售罄、北京受疫情影響顯著

??新增供應：環比增50%但仍絕對地量，成都蘇州多盤集中取證。

??疫情動態

??截止至2022年5月15日，全國報告累計新型冠狀病毒肺炎確診病例1253277例，其中，上海本周新增確診1267例，北京本周新增確診269例。

??4月以來，全國至少48個城市發布“靜態管理”疫情防控通告。其中丹東、哈爾濱、湛江等已解除區域靜態管理，上海、蘇州、遼源等仍處在局部或全域靜態管控中。本周，江陰、承德、許昌、廣安等6個城市開始實行區域靜態管控。

??政策動態

??央行下調首套房貸利率

??海口、長沙、南京等30城調控松綁

??第20周，中央及地方出臺一系列穩增長、調控松綁、支持復工復產政策。

??中央層面，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會5月15日發布關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知。通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

??30個城市房地產政策分類放松，需求端主要涉及松綁限購、松綁限貸、放寬公積金貸款、降低住房交易成本、出臺購房補貼。第一，南京、東莞、長沙、海口、嘉興等5城松綁限購，長沙存量房盤活供作租賃住房，不納入家庭住房套數計算，東莞、南京二孩及以上家庭可多購買一套房，嘉興、海口、東莞降低非戶籍購房社保要求；第二，沈陽、常熟、欽州等3城下調商貸首付比例，沈陽二套房首付比例由50%降至40%，常熟、欽州首套房最低首付比例降至20%；第三，欽州、撫州崇仁取消認房又認貸，對貸款已結清并購買二套房的，執行首套房貸款政策；第四，吉林、德州、泉州、景德鎮、金華等14城放松公積金貸款，泉州、舟山、金華、雅安等上調公積金最高可貸額度，洛陽、景德鎮、德州等降低公積金貸款首付比例；第五，綿陽出臺限跌令，項目實際成交價格不得高于備案價，同時不能低于備案價85%以下銷售；第六，東莞降低住房交易成本，個人住房轉讓增值稅免征年限由5年降至2年；第七，蕪湖、綿陽、濟源、日照等10城發布購房補貼，比如蕪湖暫無自有住房的博士、35 周歲以下的碩士、本科和專科學歷畢業生，符合條件青年英才可享受購房款12%最高20萬元的購房補貼。

??供給端助企紓困，主要涉及放松土拍、放寬預售取證條件、適度松綁預售資金監管。第一，揚州、鶴壁等5城優化土拍規則，土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，允許分期繳納土地出讓金；第二，吉林、鶴壁放寬預售取證條件，例如吉林在投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上即可申請預售；第三，漯河、九江、山西等6省市適度松綁預售資金監管，山西明確非重點監管資金可由房地產開發企業提取使用，九江提高預售資金提取比例，完成主體結構過半可申請全額監管資金的80%，完成主體結構封頂可申請全額監管資金的95%。

??復工復產方面，吉林允許受疫情影響項目適當順延工期和房屋交付時間，對開發企業3、4月欠繳的水費、氣費，允許緩繳并減免違約金。德州出臺招工、職業介紹補貼，對企業招用市外戶籍人員初次在德州市就業，依法連續繳納社會保險費3個月以上的，按每人300元的標準給予一次性用工補貼。上海將從5月16日分階段推進復商復市，并分三階段恢復正常生產生活秩序，即日起至5月21日鞏固清零攻堅“十大行動”成果，5月22日至5月31日向常態化防控轉換，6月1日至6月中下旬，全面恢復全市正常生產生活秩序。

??央行：支持剛性和改善性住房需求加大住房租賃金融支持力度；

??央行、銀保監會：首套房商業貸款利率較LPR利率減20個基點；

??徐州：引導金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率；

??揚州：鼓勵房企開發剛性和改善性住房，取消住宅地塊與產業商業捆綁上市；

??武漢：新市鎮住宅建筑高度原則上不超36米；

??吉林市：首次申請住房公積金貸款，首付款比例不低于20%；

??吉林市：降低商品房預售資金監管比例、提前釋放預售監管資金；

??三明：暫停執行取得不動產權屬證書未滿三年不能交易規定；

??常熟：首次購房商貸首付低至兩成，網簽系統暫未支持；

??日照：4年擬新引進至少10萬名人才，首次購房最高可享20萬元補貼；

??鶴壁：年底前購買新建商品住宅，可獲得50%契稅補助；

??沈陽：出臺政策支持合理住房需求，保障住房剛性需求和改善型需求；

??德州：取消新購住房限制轉讓措施，公積金貸款最高額度提高10萬；

??山西：非重點監管資金可由房地產開發企業提取使用；

??泉州：公積金貸款最高額度由60萬元調整為80萬元，允許提取住房公積金支付首付款；

??沈陽：居民家庭購買第二套住房，最低首付比例下調為40%；

??景德鎮：公積金貸款限額最高70萬元/戶，首付最低20%；

??寧夏：加快發展保租房，支持發行不動產投資信托基金（REITs）融資；

??南京：二孩及以上家庭可新購一套商品住房；

??九江永修縣：放寬商品房預售資金監管，主體結構過半可申請監管額的80%；

??金華：首套住房公積金貸款個人最高可貸40萬元；

??江門：博士研究生學歷住房公積金貼息貸款額度最高達45萬元；

??欽州：擬引導金融機構延后受困房企還款期限或降融資成本；

??濟源：首套、多套房首付降至20%，對房企降低土地競買保證金；

??洛陽：公積金政策調整，個人最高貸款調為55萬首付最低20%；

??南京：調整限售政策，預售商品房合同備案日期滿3年即可交易；

??無錫：梁溪區出臺人才購房補貼方案，最高補貼1000萬；

??蕪湖：青年英才購房最高可獲20萬補貼，夫妻共同申請享疊加；

??長沙：存量房盤活供作租賃住房，不納入家庭住房套數計算；

??漯河：住房類消費最高補貼5000元，新房給予契稅等額補貼；

??雅安：夫妻雙方公積金住房貸款，最高限額提高到55萬元；

??山西：服務業經營者可申請免征6個月租金收入應繳納房產稅；

??舟山：職工首次申請公積金貸款首套最高60萬，第二套最高40萬；

??嘉興：提供購買商品住宅說明后，支持戶籍居民的合理住房需求；

??常州：調整商品住房限售政策，限售期由取得產證后4年調為2年；

??撫州崇仁縣：買新房補一半契稅，公積金貸款額度最高60萬元；

??東莞：公寓、城中村存量住房等滿足要求可轉為保障性租賃住房；

??綿陽：調整公積金使用政策，最高申請額度調升至70萬元；

??東莞：二孩三孩家庭可新增購房，取證滿兩年可交易轉讓；

??海口：未落戶海南的人才，提供12個月社保證明可購房。

??售樓處開放情況

??上海等17城線下售樓處繼續關閉

??鄭州等恢復開放

??CRIC調研數據顯示，靜態封控城市中，仍有17個城市線下售樓處處在關閉狀態。尚未解除靜態管控的城市中，上海、丹東等多數城市營銷中心都暫未對外開放，但蘇州園區、昆山售樓處已經逐步有序放開。

已經解除靜態管控的城市中，隨著進入常態化疫情防控階段，鄭州、包頭等30個城市線下售樓處已經恢復開放，但松原、丹東等雖已解除管控，但售樓處仍暫未對外營業，所有營銷活動繼續在線上開展。

??新房成交

??總量低位回升

??杭州合肥等仍多售罄、北京受疫情影響顯著

??2022年第20周成交整體低位回升。一線城市成交指數為71.34，環比增長22.56點；二線城市成交指數為56.90，環比增長18.29點；三四線城市成交指數為86.37，環比增長35.00點。

??一線城市：4城成交環比均有所回升，其中，北京、廣州成交回升明顯，環比增幅較大的同時，成交絕對值還超過了2022年周平均，而上海、深圳環比雖然回升，但實際成交仍在低位徘徊。

??二線城市：成都、杭州、武漢等成交均有所放量，環比增幅超過50%，蘇州、大連等更是由于基數較低，成交環比翻番。

??三四線城市：重點監測城市中，僅南充、南平等個別城市成交環比回落，鎮江、肇慶、濰坊成交表現尤為亮眼，本周成交面積達10萬平方米，明顯超過周平均水平。

??第20周，廣州、合肥等12個重點監測城市共計開盤/加推21次，平均開盤去化率54%。推盤項目數量方面，合肥、杭州推盤次數最多，周內都有5個項目入市，且銷售表現普遍優異，平均去化率分別為84%和93%，而青島、無錫等僅1個項目面世。

??城市市場冷熱分化，杭州溪悅云和園、天瑄城、山水悅府等4個項目實現開盤即罄，柳浪東苑更是由于絕佳的地理位置和高倒掛價差，推出8套房源，吸引3千余戶家庭登記搖號，中簽率低于1%。合肥招商保利臻境、聯發濱語聽湖等入市項目開盤去化率基本在8成以上，反觀無錫綠地映山風華、蘇州大家銀城東望去化不足2成，珠海招商華發湖心明薈更是開盤只去化了5套房源。

??聚焦受疫情影響城市樓市表現，本周3個重點監測城市共開盤加推4個項目，平均開盤去化率約為24%，僅蘇州恒泰朗詩熙華府1個項目去化率超過3成，無錫綠地映山風華、蘇州大家銀城東望去化率更是不足20%。從續銷項目認購表現來看，部分項目來訪量受到疫情影響明顯下降，比如房山的恒大御峰、朝陽的朝陽壹號受到封控影響，來訪量直接歸零，認購套數也降至5套以下，拖累北京整體轉化率降至11%。宿遷市場更為慘淡，單項目周來訪量僅30組，轉化率低至7%。