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??集中供地大幕徐徐拉開。

??繼杭州、重慶、深圳、廈門等城市之后，上海第一批集中出讓宅地也開始“啟動”。5月20日，上海土地市場官網連續發布4條《上海市國有建設用地使用權出讓公告》，分別推出了16幅征收安置房用地、8幅租賃住房用地和32幅含居住用地的地塊，總計56幅。

??聚焦上海

??《東地產財經周刊》注意到，按照此前上海土地市場公布的2021年上海首批宅地集中出讓名單，共出讓宅地52幅。如今，土地出讓公告正式出爐，地塊數量比之前多了4幅。

??在這次的地塊中，有兩幅宅地最為引人矚目，其底價都已經接近百億，分別是靜安區靈石社區N070403單元095a-02、095b-01地塊和普陀區萬里社區W060701單元X101-01、X102-02、X103-01地塊（237坊地塊）。前者出讓面積71018.8平方米，起始價為96.9905億元，后者出讓面積147869.9平方米，起始價格高達99.1億元。

??作為房企重倉之地，上海土地市場難得出現如此面積較大、位置優越的宅地，極有可能成為實力房企必爭之地。

??根據此前公布的信息，上海此次集中供地將采用全新的規則，在房價地價聯動機制下，合理設定地塊起始價格、中止價和最高報價。本批次最高報價一般限定為起始價的110%。競價方式由原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”。即先進行舉牌競價，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人；當舉牌競價達到中止價時，交易轉入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。

??重磅地塊將花落誰家，新規則嘗試效果如何，上海集中土拍頗為令人期待。

??冷熱不均

??截至5月17日，22個“兩集中”試點城市中已有12個啟動首批集中供地競拍，土地成交金額約為5221億元。這一波集中供地競拍呈現出兩個特點：冷熱不均；組團競爭。

??此輪集中供地拍賣的冷熱不均，既有城市之間的，也有同城地塊之間的。

??從城市來看，杭州、重慶、深圳等城市作為房企布局的重點，整體土拍熱度不減。

??以杭州為例，此次杭州集中供地共57宗，近20宗刷新所在板塊地價新高。正式開拍之前，杭州地塊的爭奪就已拉開序幕。57宗地塊掛牌期間，大部分地塊均獲得房企報價，其中22宗地塊溢價率在開拍之前就達到政府設置的溢價率“紅線”，有12宗地塊提前在掛牌期間進入自持比例投報階段。余杭區未來科技城綜合體地塊經歷了136輪次競拍,被華潤置地以111.6億元競得。本次土拍杭州累計成交金額達到1178.21億元，相當于去年杭州全年土地總出讓金額2521億的46.72%。

??而深圳的競拍將深圳速度展現得淋漓盡致。深圳的首場集中供地除了留仙洞總部基地人才地塊，其余五幅地塊半小時內成交，其中兩幅關注度頗高的地塊一分鐘內被競拍至最高限價。而佳兆業更是三點半拿地，五點鐘挖掘機進場。

??廣州本次集中供地的48宗土地共成功出讓42宗，總成交金額達906億元，其中溢價率超40%的地塊有9宗，另有4宗地塊達到最高限制地價進入搖號階段。重慶集中供應的46宗地塊全部成交，成交樓面均價為9133.17元/平方米，平均溢價率42.99%，總成交金額約635億元。

??與熱點城市相比，長春、青島的集中供地競拍就平淡的多。

??長春此次土拍共推出51宗涉宅地塊，在本次成交的38宗地塊中，有32宗均底價成交，其余6塊雖然是溢價成交，但總溢價率僅有3.3%，較長春2020年全年涉宅土地溢價率低了1.3個百分點。

??青島本次集中供地總量達到63宗，除個別地塊競爭較為激烈，其余多以底價成交，城陽兩宗土地流拍。

??此外，還有其他城市地塊呈現出冷熱不均場景。從天津的集中土拍來看，主城區居住用地的交易活躍度相對比較高，溢價頻繁出現，溢價率最高的為49%；環城區域的熱點板塊亦有交易活躍度，但溢價率有所收窄，房企獲取地塊也大都比較積極。相反，環城區域相對冷清的板塊和遠郊板塊，撤拍地塊較為集中。

??搶熱點城市，搶城市中的熱點，讓這波集中土拍依然熱度不減。

??組團競爭

??“三道紅線”對房企資產負債率、現金短債比、凈資產負債率等提出了新的要求和考核，這也讓房企在拿地的時候顯得更加謹慎。畢竟即使手有余糧也得考慮怎么才能保持在綠檔。

??在此背景下不少房企選擇抱團取暖，拼單拿地。

??北京的首輪集中土拍共54家企業參與，其中37個聯合體，其中金地+華潤+保利的“鐵三角”組合，報名了21宗地。同樣，在重慶出讓的48宗土地中，有多幅地塊為聯合競拍競得。其中龍湖所拿的5宗地塊中，1宗為聯合拿地；而融創則有5宗地是聯合拿地，合作對象包括大發、中梁、弘陽和海倫堡；金科所拿的3宗地均為聯合形式，合作對象包括大唐、美的、華宇和新希望。

??融創是“聯合體”策略下，收獲頗豐的房企之一。據不完全統計，融創在本次土拍中斥資459億元，超過一季度拿地總額，拿地分布于廣州、無錫、重慶和杭州、北京這5個熱點城市，可見融創今年的投資目標相當明確，對核心城市、優質土地的需求較為強烈。

??從合作拿地模式來看，以“規模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”兩種模式為主。在TOP50房企積極拿地、規模房企優勢盡顯的同時，部分中小房企更傾向于通過聯合拿地的方式在招拍掛市場上尋求突破。

??與以往不同，龍頭房企在此輪拿地中顯得比較謹慎。碧桂園僅在廣州、北京各拿下兩宗地塊，合計拿地總金額45.02億元；萬科22.8億拿下金華兩地塊，恒大在本輪集中供地中也幾乎沒有收獲，甚至出手的時候都極少。

??克而瑞研究中心認為，由于戰略不同，10強中碧桂園、恒大布局更側重于三四線城市，本輪拿地相對較少，投資保持謹慎。

??但也不排除這些手握重金的龍頭房企，在接下來的集中供地競拍中亮出大招。