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企業(yè)競買法拍地卻陷“維權(quán)泥潭”18年,海南一法院被判國家賠償

陳標(biāo)志   2024-12-11 09:25:54   來源:中房報

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??“所謂的國家賠償,實(shí)際上是退回我們的購地款,這怎么能叫賠償呢”?

??仍奔走在維權(quán)一線的蘇州工業(yè)園區(qū)清風(fēng)明月餐飲管理有限公司(以下簡稱“蘇州清風(fēng)明月公司”)無奈地表示,他們并不愿向法院提供銀行賬戶。

??今年8月8日,清風(fēng)明月公司再次接到海口市美蘭區(qū)人民法院的書面通知,要求該公司在7日內(nèi)提供銀行賬戶,以便盡快辦理賠償款支付手續(xù)。

??蘇州清風(fēng)明月公司并沒有按照法院的通知要求,提供企業(yè)的銀行賬戶。企業(yè)不同意提供銀行賬戶的主要原因是,他們認(rèn)為200多萬元的國家賠償款項(xiàng),與其實(shí)際損失相差甚遠(yuǎn)。

??中國房地產(chǎn)報記者了解到,蘇州清風(fēng)明月公司曾經(jīng)向法院提出“暫定2億元”的國家賠償。

??那么,美蘭區(qū)法院為何要作為賠償義務(wù)機(jī)關(guān),對企業(yè)進(jìn)行國家賠償呢?事情要追溯至22年前——

??2002年10月,海口市振東區(qū)人民法院(現(xiàn)為“美蘭區(qū)人民法院”)委托海南當(dāng)?shù)匾患遗馁u公司,拍賣位于江蘇省吳縣市的兩塊面積共計35.03畝的土地使用權(quán),從報紙上看到公告的蘇州清風(fēng)明月公司,以68號競買人的身份競得該拍賣標(biāo)的,并全額支付拍賣成交款及傭金共計203.174萬元。

??但是,企業(yè)正常競得且全額支付的兩宗地塊,在使用權(quán)過戶登記過程中卻一波三折。從2006年開始,企業(yè)為此踏上了漫長的維權(quán)之路。

??該案例曾引起全國著名法律專家和媒體的關(guān)注,在最高人民法院的督促下,2014年8月25日,海南省高院作出執(zhí)行裁定,認(rèn)定清風(fēng)明月公司在競買過程中無過錯,通過公開拍賣取得的土地使用權(quán),屬于善意取得,其合法權(quán)益應(yīng)依法予以保護(hù)。

??但至此,上述土地已被國家征用,土地使用權(quán)證被注銷,高達(dá)數(shù)千萬元的土地補(bǔ)償亦被他人領(lǐng)走,這場長達(dá)近20年的復(fù)雜維權(quán)拉鋸戰(zhàn)仍在繼續(xù)。

??記者也就此事聯(lián)系了海口市美蘭區(qū)法院執(zhí)行局進(jìn)行采訪,未能得到回應(yīng)。

??企業(yè)競地

2

??案涉地塊。

??原本是一場再普通不過的土地使用權(quán)拍賣,最后卻演變成了持續(xù)近20年的復(fù)雜維權(quán)案例。

??中國房地產(chǎn)報記者梳理近20份法律文書了解到,事情的起因是海南兩家公司之間的500萬元借款糾紛,按照債務(wù)人說法,有420萬元在廣東番禺開發(fā)房地產(chǎn)時被人騙了。

??2000年2月21日,海口市振東區(qū)人民法院(以下簡稱“美蘭區(qū)法院”)對該借款糾紛案進(jìn)行了判決,但債務(wù)人在判決書生效后未能履行給付義務(wù),債權(quán)人便向法院申請執(zhí)行。在法院執(zhí)行過程中,位于江蘇省吳縣市車坊鎮(zhèn)9867平方米和13486.73平方米的兩宗土地使用權(quán)(合計35.03畝)被關(guān)聯(lián)到了該起借款糾紛案,作為抵押物償還債務(wù)。

??2002年8月15日,美蘭區(qū)法院委托江蘇一家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對上述兩塊土地進(jìn)行評估,評估價為243.28萬元。當(dāng)年9月,該法院委托海南亞奧拍賣公司拍賣上述兩地塊的使用權(quán)。

??拍賣公司接受法院拍賣委托后,于2002年9月23日在蘇州市《姑蘇晚報》上刊登拍賣公告。作為蘇州本地企業(yè),蘇州清風(fēng)明月公司在媒體上看到拍賣公告后,參與了本次拍賣。

??“我們是看到報紙上的拍賣公告,才報名參與競買的。”蘇州清風(fēng)明月公司方面表示,他們是餐飲服務(wù)企業(yè),此前與債權(quán)人、債務(wù)人及地塊沒有任何關(guān)聯(lián),“純粹是根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展需要,參與了這次土地使用權(quán)拍賣。”

3

??此前的拍賣成交報告。

??2002年10月,蘇州清風(fēng)明月公司參加上述兩地塊的使用權(quán)拍賣會,最終以203.174萬元(含拍賣傭金等費(fèi)用)成交。同年11月7日,清風(fēng)明月公司全額支付了前述拍賣成交款。

??2002年11月7日,美蘭法院作出(2000)美執(zhí)字第187-10號、第187-11號裁定,確認(rèn)拍賣合法有效,并裁定清風(fēng)明月公司取得案涉兩地塊土地使用權(quán),同時還發(fā)函要求蘇州當(dāng)?shù)貒敛块T協(xié)助辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。

??過戶受阻

??一起普通的土地使用權(quán)拍賣,如果正常辦理土地過戶,這事就到此了結(jié)。然而,令蘇州清風(fēng)明月公司始料未及的是,蘇州當(dāng)?shù)貒敛块T并不配合法院的發(fā)函。

??2002年11月21日,美蘭區(qū)法院向蘇州市吳中區(qū)國土資源局送達(dá)了上述《民事裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》,要求該局將涉案兩宗土地使用權(quán)依法過戶給蘇州清風(fēng)明月公司。

??但蘇州市吳中區(qū)國土資源局以上述土地不具備轉(zhuǎn)讓條件、法院拍賣價明顯低于江蘇省政府關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的最低價,以及政府依法有優(yōu)先購買權(quán)為由,不予為蘇州清風(fēng)明月公司辦理土地使用權(quán)的過戶登記手續(xù)。

??2005年4月,突然有案外人向美蘭區(qū)法院提出執(zhí)行異議。同年5月,美蘭區(qū)法院舉行聽證后告知該異議人:根據(jù)相關(guān)規(guī)定,執(zhí)行標(biāo)的物已處理完畢,案外人對該標(biāo)的物提出異議的,執(zhí)行法院不再審查,但案外人可按新的爭議通過訴訟程序處理。

??2006年6月,清風(fēng)明月公司以蘇州工業(yè)園區(qū)國土資源局(此前為蘇州市吳中區(qū)國土資源局)拒不履行生效法律文書和不辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)為由,向蘇州工業(yè)區(qū)法院提起行政訴訟。

??但蘇州工業(yè)區(qū)法院對此作出裁定,不予受理蘇州清風(fēng)明月公司的起訴。清風(fēng)明月公司對此不服進(jìn)行上訴,蘇州市中院維持原裁定。

??1年后,蘇州市工業(yè)園區(qū)國土資源局向美蘭區(qū)法院復(fù)函稱,根據(jù)蘇州市工業(yè)園區(qū)的城市整體規(guī)劃,該35.03畝土地的區(qū)域規(guī)劃用途已改變(被規(guī)劃為高校園區(qū)的綠化用地),不再是工業(yè)或旅游用地,該局按規(guī)定已不能再辦理該土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)。

??與此同時,一案外人亦向美蘭區(qū)法院提出申訴,認(rèn)為涉案土地是案外人的財產(chǎn),請求撤銷拍賣裁定和解除查封。

??2007年8月24日,美蘭法院就該申訴作出相應(yīng)民事裁定,撤銷該院此前作出的拍賣執(zhí)行裁定及解除查封。也就是說,該裁定否定了蘇州清風(fēng)明月公司此前公開競買行為的合法性。

??至此,蘇州清風(fēng)明月公司“購地”過戶登記一事陷入了僵局。

??國家賠償

2

法院的書面通知。

??就在蘇州清風(fēng)明月公司不斷向有關(guān)部門申訴維權(quán)過程中,2007年3月,蘇州工業(yè)園區(qū)拆遷事務(wù)中心與他人簽訂了拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議,補(bǔ)償金額超過3000萬元。

??2008年11月,蘇州清風(fēng)明月公司向蘇州市中級人民法院提起民事訴訟,請求該院確認(rèn)案涉土地補(bǔ)償款3000萬余元的所有權(quán)屬于清風(fēng)明月公司。2009年2月,蘇州市中院作出判決,駁回該公司的訴訟請求。同年9月,江蘇省高院亦駁回了蘇州清風(fēng)明月公司的起訴。

??2010年3月,涉案土地被實(shí)施拆遷補(bǔ)償,補(bǔ)償金額合計3083萬余元被他人領(lǐng)走。與此同時,蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局將案涉兩地塊收回,注銷土地使用權(quán)。

??此時,對于蘇州清風(fēng)明月公司而言,維權(quán)之路已走入了“死胡同”,事情一直到2014年才出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

??2014年8月25日,海南省高院就蘇州清風(fēng)明月公司的申訴作出相應(yīng)裁定——

??此前土地使用權(quán)拍賣程序公開、公正,拍賣結(jié)果合法有效;買受人清風(fēng)明月公司在拍賣過程中無過錯,其通過公開拍賣取得的蘇州工業(yè)園區(qū)35.03畝土地使用權(quán),屬于善意取得,其合法權(quán)益應(yīng)依法予以保護(hù)。

??另外,海南省高院還認(rèn)為,美蘭區(qū)法院作出撤銷此前的拍賣和解除查封等民事裁定不當(dāng),應(yīng)予以糾正。

??海南省高院在上述執(zhí)行裁定書中,還引用了最高人民法院在回復(fù)山東省高院《關(guān)于對第三人通過法院變賣程序取得的財產(chǎn)能否執(zhí)行回轉(zhuǎn)及相關(guān)法律問題的請示》函中明確規(guī)定:“人民法院在執(zhí)行中依法采取拍賣、變賣措施,是基于國家公權(quán)力的行為,具有公信力,買受人通過法院的拍賣、變賣程序取得財產(chǎn)的行為,不同于一般的民間交易行為,對其受讓所得的權(quán)益應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)他用權(quán)不宜再執(zhí)行回轉(zhuǎn)。”

??海南省高院認(rèn)為,不動產(chǎn)拍賣成交后,新的民事法律關(guān)系成立,該民事法律關(guān)系非經(jīng)訴訟、仲裁確認(rèn)無效而被撤銷,或經(jīng)雙方協(xié)商解除,其效力是受法律保護(hù)的。

??根據(jù)海南省高院的上述裁定,2017年7月,美蘭法院恢復(fù)執(zhí)行此前的民事判決。也就是說,美蘭區(qū)法院糾正了此前的錯誤。

??但令人哭笑不得的是,2021年5月,美蘭區(qū)法院以未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行的其他財產(chǎn),而申請執(zhí)行人及被執(zhí)行人均下落不明為由,裁定終結(jié)了案件的執(zhí)行。

??值得一提的是,2016年8月9日,蘇州清風(fēng)明月公司曾就涉案執(zhí)行行為,向美蘭區(qū)法院提出國家賠償請求,但該請求隨后被該院駁回。

??2022年7月1日,蘇州清風(fēng)明月公司再次向美蘭區(qū)法院提出國家賠償申請。美蘭法院于2022年7月18日組織了聽證,但在規(guī)定期限內(nèi)未作出是否賠償?shù)臎Q定。

??2022年9月23日,蘇州清風(fēng)明月公司向海口市中級人民法院賠償委員會提出申請,請求依法作出賠償決定,要求美蘭區(qū)法院向賠償請求人支付賠償款暫定2億元,即以案涉兩地塊的評估價值為準(zhǔn)。

??今年3月14日,海口市中院作出一份《國家賠償決定書》,賠償義務(wù)機(jī)關(guān)美蘭區(qū)法院向清風(fēng)明月公司支付賠償款203.174萬元及相應(yīng)利息;駁回蘇州清風(fēng)明月公司的其他國家賠償請求。但蘇州清風(fēng)明月公司對該賠償金額表示不服,于是出現(xiàn)了本文開頭的一幕。

??目前,企業(yè)仍奔走在維權(quán)的路上。

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