李葉 2024-12-06 09:13:13 來源：中房報
??房產中介與端口公司的矛盾又一次被擺上明面。
??12月3日，一則《青島房產經紀同業聯盟致58同城的聯名信》在網上流傳，聯名信上蓋了33個中介機構的公章。信中稱，青島房產經紀同業聯盟已經采取統一行動，停止與58同城的合作，停止采購58同城旗下任何房產網絡端口。
??聯名信寫到，房屋成交量在降、銀行利息在降、交易稅費在降、商鋪租金在降，而58同城、安居客網絡端口價格卻持續上漲，從2017年的1200~1300元/季度上漲到如今的2200元/季度，這讓經紀公司和經紀人背負了巨大生存壓力。另外，58同城在青島發展了100余家“諾家”“安個家”加盟店，出現了商機、流量傾斜的情況，沒有加盟58同城的公司及其經紀人的獲客量明顯低于加盟店。
??上述聯盟在信中提出訴求：一、開放58同城、安居客單網，停止捆綁銷售的壟斷行為；二、58同城、安居客單網價格不高于1200元/季度；三、全網通價格不高于2000元/季度；四、商業端口價格不高于2000元/季度；五、停止網絡端口的商機、流量傾斜。
??12月4日，中國房地產報記者就此事向58同城、安居客方面進行了了解，回應稱，我們在端口收費方面始終遵循市場規律和公平原則。
??對于調價問題，58同城、安居客方面表示，自2019年以來，同版本產品一直保持穩定的價格體系，未進行漲價，結合市場的需求，公司在2023年對產品服務進行升級，在原有版本的基礎上增加了推廣幣，對應地調整了產品價格，不同梯段的產品設定了不同的價格。“價格體系始終公開透明，沒有任何隱藏費用或附加條件，經紀公司可以清晰地了解不同產品套餐的價格以及對應的推廣效果，做出適合自身的選擇。”
??就流量傾斜質疑，58同城、安居客方面解釋，我們始終秉持開放共享的原則，為合作經紀公司提供平等的流量機會，確保每個經紀公司都能夠在公平的市場環境中獲得應有的發展機會。
??對于上述回應，青島房產經紀同業聯盟對于并不滿意。目前，雙方仍僵持不下。實際上，這已不是58同城首次遭遇抵制事件，2018年亦遭遇聯名抵制，事件一度對企業產生了不良影響。
??“產品升級”之爭
??所謂“端口”，即線上流量平臺，中介經紀人在獲取房源后靠端口推出房源，租、購房者在平臺上搜索和瀏覽房源信息的平臺。這次矛盾的背后，首要的焦點就是“端口產品升級”的爭議。
??“2023年2月，58同城公司單端口的價格就從1800元/季度漲到2200元/季度，并非回應中所說的沒有上漲。”青島房產經紀同業聯盟牽頭人、青島中馳房產經紀有限公司總經理劉明輝在接受中國房地產報記者采訪時表示，2024年8月起，58同城又取消了單端口銷售的模式，以捆綁銷售的形式推出了“全網通”產品，全網通包含“58同城+安居客+趕集網”3個端口，相應的價格也提高了，但趕集網基本沒有流量，單獨銷售幾乎沒人會買。
??青島某經紀公司一名工作人員也向記者坦言，這一“升級”模式并沒有帶來更多客戶，反而讓他們的運營壓力更大。
??上述經紀公司工作人員介紹，原先公司通常會購買58同城、安居客的單端口，收費是2200元/季度。今年8月，所謂的“產品升級”后，不再單獨銷售上述端口，而是需打包購買全網通產品，即“58同城+安居客+趕集網”三合一產品，該產品分為4個價位，分別是3000元/季度、3500元/季度、4000元/季度、5000元/季度，價格偏高。
??鑒于此，青島房產經紀同業聯盟在11月25日就向58同城發出聯系函并表示，請貴公司在11月30日前給予復，若不予回復或不做合理調整，青島房地產中介同業聯盟將向社會公開提出訴求，并停止采購58同城及旗下房產網絡端口。12月3日，一則《青島房產經紀同業聯盟致58同城的聯名信》出現在網上，并被媒體報道。
??“現在，加入抵制行動的中介機構已增加至40家。” 12月4日下午，劉明輝在接受采訪時說。
??目前，事件還沒有進一步進展。
??對于此事，中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜表示，房地產中介機構認為58同城端口費用上漲加重了他們的生存壓力，因此采取了聯合抵制的行動，這種行動一定程度上是對58同城市場主導地位的一種挑戰，試圖通過集體行動來爭取更合理的合作條件。
??“這種抵制行為可能會對58同城業務產生一定影響，因為它涉及的中介公司數量較多，且這些公司可能在當地的房產市場中占有重要地位。”柏文喜認為。
??信心下挫
??聯名信中還提及了青島樓市近些年信心受挫的情況。
??劉明輝表示，當前，青島樓市大環境仍難言樂觀，房屋成交量、房屋成交價下探，經紀人的開單率降低，收入自然也跟著減少，端口費在此時進行調整，無疑背離了企業的價值，也不利于房地產市場穩健發展。
??根據貝殼年度市場觀察數據，2019年~2021年，青島成交整體向好，2021年成交總量突破20萬套；進入2022年，新房、二手房總成交量下降29.9%；到了2023年，限購、限售全面放開，不少購房客戶由新房流向二手房，二手房成交65679套逼近2021年最好表現。從價格看，青島的新房成交均價自2019年一路上行到2022年達15851元/平方米，2023年止升轉降，降至14681元/平方米；二手成交價整體同樣是下降走勢。
??來到2024年，青島樓市行情依然微妙。
??根據青島銳理數據統計，2024年1~11月，青島商品房市場累計簽約金額約1518億元，同比大幅下滑17.2%；簽約面積約1100萬平方米，同比下滑13.3%；累計簽約套數88294套，同比下滑19.6%。從價格來看，1~11月青島市新建商品房的網簽均價為13795元/平方米，同比下滑4.6%。
??在2024年下半年各類利好政策密集出臺以來，青島的樓市狀況有所回暖。11月，青島商品房簽約量明顯上漲，簽約7204套、約89.42萬平方米、125.27億元，簽約均價14008元/平方米，簽約均價環比下滑5.8%，簽約套數、面積、金額環比明顯上漲26.7%、23.7%和16.5%。
??“樓市量價齊升時，端口費上漲或許還能算合理，如今的樓市本就在調整中，需要給予支持。此時端口費向上調整，對經紀人來說無異于雪上加霜。”一名北京地區的經紀人告訴記者。
??“58同城方面對產品的優化升級是其自身的商業規劃，中介公司可以自由選擇是否使用，但在目前的樓市背景下，還是比較鼓勵平臺公司適當降低一些費用以適應市場環境的變化。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示。
??嚴躍進認為，當下，房地產市場雖有所好轉，但房地產中介人士對前路依舊迷茫，在多花錢購買了更多端口后，銷售的結果不如預期，這的確很難讓人滿意。不過，我們并不能完全否定端口平臺的價值，從商業角度來講，合作雙方應該互惠共贏，加強溝通，才能達到利益最大化。無休止的“打口水戰”只會消耗雙方精力和聲譽，不利于各自發展。
??流量與博弈
??流量的轉化率，也是房地產中介機構人士口中的一個高頻詞。
??“除了58同城端口外，青島的傳統非貝系房產經紀公司還在使用幸福里、搜房網，但是使用搜房網的較少。”一名青島的經紀人告訴記者，近年來，端口帶來的成交轉化率也在降低。58系端口二手房的成交轉化率已由2021年的約40%下降到如今的不到20%；幸福里的轉化率占比則更低。
??實際上，買房是非常低頻的需求，維持高流量，一是需要海量房源的支撐，二是需要進行各種流量置換。然而，即便進行了流量投入，也并不一定能帶來成交的轉化。中國房地產報記者搜索黑貓投訴消費者服務平臺發現，亦有多位網友投訴，在58安居客開通端口后沒什么效果，紛紛要求退款。
??對于流量問題，青島房地產中介機構和58同城亦有爭論。
??柏文喜直言，這種爭論反映了房地產中介機構與平臺之間在市場定價權和資源分配上的博弈。中介機構試圖通過抵制行動來爭取更合理的合作條件，而58同城則強調其產品的價值和市場的開放性。
??實際上，58同城遭遇房地產中介機構抵制事件早在6年前也有發生。2018年，一份《北京中介聯盟對58集團房源發布端口漲價通知的回復函》被多家媒體轉載，在這份加蓋了我愛我家、鏈家、麥田3家企業公章的文件中，北京中介聯盟對58集團各類房源發布端口（含58同城、安居客和趕集網）提出了三項要求：一、2018年全年，58集團各類房源發布端口（含58同城、安居客和趕集網）售價均不得上漲；二、不得取消現行的低版本產品，不得強制要求或變相要求中介公司購買高版本產品；三、在北京區域的售價須在2017年12月的售價基礎上給予5折優惠。
??博弈之下，不少中介機構開始嘗試擺脫對這類綜合平臺的依賴。
??“現在，許多經紀人在使用抖音、快手、小紅書等渠道自媒體獲客。”上述青島經紀人告訴記者。
??近幾年來，鏈家、我愛我家等大型中介品牌也在加快推廣自有端口平臺，并取得較不錯的效果。根據極光大數據發布的《2019年房產信息服務行業研究報告》，垂直平臺中，安居客、貝殼找房、鏈家的活躍人數位于前三甲，2019年6月份活躍用戶人數分別為1931.5萬、614.4萬和408.5萬。
??數據仍在變化。2024年第三季度，貝殼找房平臺的移動月活躍用戶數量平均為4620萬名；2024年上半年，我愛我家小程序端的月活躍用戶人數達239萬，同比增長約9%，PC端月活躍用戶人數達804萬，同比上升約47%。
??青島中介與58同城的這次博弈，又將給雙方帶來怎樣的結果？
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