菏政辦字〔2022〕21號菏澤市人民政府辦公室關于印發全市物業領域集中整治專項行動實施方案的通知

各縣區人民政府，市開發區、高新區管委會，市政府各部門、各直屬機構，市屬各企業，各大中專院校：

??《全市物業領域集中整治專項行動實施方案》已經2022年4月14日市政府第3次常務會議通過，現印發給你們，請結合實際抓好組織實施。

??菏澤市人民政府辦公室

??2022年4月14日

全市物業領域集中整治專項行動實施方案

??物業管理涉及千家萬戶，事關群眾生活品質，事關城市安全運行和社會和諧穩定。為進一步規范全市物業管理，全面提升物業服務質量，解決好人民群眾“急難愁盼”問題，切實提高群眾幸福感、獲得感和滿意度，決定開展全市物業領域集中整治專項行動，現制定如下實施方案。

??一、指導思想

??以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，認真落實省委、省政府決策部署和市委、市政府工作要求，結合基層社會治理、“紅色物業”建設、創建全國文明城市、物業行業文明創建、常態化掃黑除惡等工作，深入開展全市物業領域集中整治行動，推動物業服務大提升、居住環境大改善。

??二、任務目標

??堅持標本兼治、綜合治理，聚焦解決群眾關注的熱點、難點、堵點問題，深入住宅小區走訪摸排，設立投訴舉報電話，建立問題臺賬，逐項整改銷號，依法依規查處違法行為，從嚴懲處問題企業，進一步理順物業管理體制機制，全面提升物業服務專業化、規范化水平，構建“黨建引領、行業主管、基層主抓、共建共治共享”的工作格局。

??三、 整治重點

??圍繞“物業服務、物業管理、開發建設、屬地管理、創建全國文明城市、掃黑除惡”6個方面45類問題開展集中整治。

??（一）物業服務方面。

??1.物業服務企業執行“三公開”制度不到位，未將物業服務價格、內容及標準、投訴渠道及方式、公共部位收益收支情況等信息在物業服務區域顯著位置公示并及時更新。（責任單位：市住房城鄉建設局、市市場監管局，各縣區政府、管委會）

??2.物業服務企業不執行政府定價、政府指導價規定，擅自提高收費標準、擴大收費范圍、增加收費項目、捆綁收費、強制收費等。（責任單位：市市場監管局、市發展改革委，各縣區政府、管委會）

??3.住宅小區公共收益未單獨列賬、定期公示，賬目不清，使用不規范。（責任單位：市住房城鄉建設局、市市場監管局，各縣區政府、管委會）

??4.住宅小區環境“臟亂差”，衛生清掃不及時，綠化帶內垃圾多；綠化大面積斑禿，枯死植被補種不及時；樓道、單元門、入戶門張貼小廣告清理不及時、管理不到位；垃圾收集容器破損更換不及時、污漬清洗不及時；樓梯扶手、樓層拐角存在灰塵、蛛網，存在電表箱銹蝕、不能關閉現象，墻面、玻璃衛生差或破損。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??5.物業服務企業服務合同履行不到位，對業主、物業使用人合理投訴不予受理或處理不及時，導致業主、物業使用人頻繁投訴。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??6.物業服務企業擅自對業主、物業使用人停水、停電、停用門禁卡，或限額充值、不予充值，變相停水、停電，催交物業費。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??7.未有效履行停車秩序維護職責，沒有健全管理制度、完善標志警示、實施檔案管理，群眾停車難、意見大，擅自占用業主共用道路、場地停車收費。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??8.消火栓、軟管卷盤、滅火器等消防設施設備存在損壞、配備不齊全，或者超出有效期的。（責任單位：市消防救援支隊，各縣區政府、管委會）

??9.無相關部門書面認定意見，以電力容量不足、存在安全隱患為由，惡意阻撓業主安裝自用充電樁。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??10.物業服務企業未落實安全管理主體責任，電梯、窖井蓋、配電箱等重點部位沒有定期維護和安全檢查，高空作業、有限空間作業等操作不規范。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??11.電梯使用管理制度不健全，安全措施落實不到位；未辦理使用登記，未按技術規范維保，未按時檢驗等。（責任單位：市市場監管局，各縣區政府、管委會）

??12.物業服務企業未按規定配備專職保安員；對保安員培訓監督管理不到位，保安員履職不規范不認真，導致盜竊等侵財類案件多發。（責任單位：市公安局，各縣區政府、管委會）

??13.物業服務企業重收費、輕服務，存在“質價不符”問題。（責任單位：市住房城鄉建設局、市市場監管局，各縣區政府、管委會）

??14.住宅小區自來水水壓低、有異味，水質渾濁。（責任單位：市水務局，各縣區政府、管委會）

??15.物業服務企業信息未錄入“山東省物業服務企業信用信息管理系統”，未及時錄入不良信息。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??（二）物業管理方面。

??1.發現住宅小區內物業使用人違法違規行為，物業服務企業未履行勸阻、制止、報告義務。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??2.物業使用人未經規劃審批，擅自在住宅小區樓頂或一層公共空間及住宅小區公共區域內建設陽光房、磚混結構房、鋼結構房、簡易棚廈等建筑物、構筑物；擅自建設磚結構、鐵藝院墻、石材院墻、木柵欄；擅自開挖地下室（地下車庫）；擅自在建筑外立面私開門窗。（責任單位：市自然資源和規劃局，各縣區政府、管委會）

??3.物業使用人破壞或侵占公共綠地，毀綠種菜、亂堆亂放雜物等行為。（責任單位：市城管局，各縣區政府、管委會）

??4.物業使用人占用、堵塞消防通道、消防撲救場地停車；住宅小區內停放長期無人使用的“僵尸車”；在住宅小區樓梯間、安全出口等公共區域停放電動車，私拉亂接充電線路為電動車充電等行為；住宅小區建筑消防設施損壞，不能滿足消防安全要求。（責任單位：市消防救援支隊、市公安局，各縣區政府、管委會）

??5.物業使用人飼養動物干擾他人正常生活或者放任動物恐嚇他人、驅使動物傷害他人；進行家庭娛樂、鍛煉身體等活動產生社會生活噪聲干擾他人正常生活；故意毀壞公私財物；非法燃放煙花爆竹，非法儲存易燃易爆等危險品；尋釁滋事、毆打侮辱他人。（責任單位：市公安局，各縣區政府、管委會）

??6. 物業使用人未經規劃審批部門及有利害關系的業主同意，擅自改變住宅、車庫用途，用于經營活動；在住宅小區內違規開設校外就餐休息場所等影響居民正常生活的。（責任單位：市住房城鄉建設局、市行政審批服務局、市市場監管局、市城管局、市自然資源和規劃局，各縣區政府、管委會）

??7.因從事餐飲、娛樂等經營活動造成排污、油煙、噪聲等污染的行為。（責任單位：市城管局，各縣區政府、管委會）

??8.未經相關部門批準，在物業管理區域內架設大功率電力設施、大功率發射裝置以及安裝其他輻射、放射源等造成輻射污染的行為。（責任單位：市生態環境局，各縣區政府、管委會）

??9.物業使用人不履行義務，無故拒交物業費，侵犯其他業主合法權益的行為。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??10.物業服務企業在合同有效期內擅自撤離物業管理區域、停止物業服務；經業主大會決議，同意解聘物業服務企業，物業服務企業拒不撤離物業服務項目，拒不辦理退出手續并移交物業服務用房、監控等附屬設施設備和有關資料等行為。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??（三）開發建設方面。

??1.房地產開發企業對未售出地下車庫（位）只售不租，造成業主和物業服務企業之間停車矛盾糾紛的行為。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??2.房地產開發企業未按規定履行工程質量保修期內房屋保修義務，將保修期內質量問題引發的矛盾轉嫁給物業服務企業的行為。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??3.未達到交房條件，房地產開發企業違規辦理交房手續，引起物業收費方面矛盾糾紛的行為。（責任單位：市住房城鄉建設局、市市場監管局，各縣區政府、管委會）

??（四）屬地管理方面。

??1.《菏澤“紅色物業”建設三年行動實施方案》中工作目標落實不嚴格，2022年底前住宅小區專業化物業服務覆蓋率、物業服務企業和業主委員會黨組織覆蓋率分別未達到90%、90%和80%以上。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??2.鄉鎮（街道）未有效組織開展本轄區物業管理工作的；未有效推動提高業主委員會成立率的，2022年底前住宅小區業主委員會成立比例未達到 60%以上的；組織、指導業主大會成立和業主委員會換屆工作不到位，對業主大會和業主委員會依法履行職責監督不到位的。（責任單位：各縣區政府、管委會）

??3.鄉鎮（街道）和村（社區）物業管理機構不健全，物業管理職能未落實。（責任單位：各縣區政府、管委會）

??4.環境和物業管理委員會的工作運行機制不完善，未發揮督促業主委員會和物業服務企業履職的作用。（責任單位：市住房城鄉建設局、市民政局，各縣區政府、管委會）

??5.指導組織召開業主懇談會、人民調解委員會、物業管理聯席會“三會”不力，沒有及時解決物業服務出現的矛盾和問題。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??（五）創建全國文明城市方面。

??1.住宅小區入口未張貼展示公益廣告和市民公約；公益廣告、市民公約展示牌被遮擋、陳舊褪色、破損、脫落、未及時更新。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??2.新建住宅小區（建成不滿5年）輪椅通道、扶手或緣石坡道等無障礙設施占用、損壞、無法使用，無障礙標識不明顯。（責任單位：市住房城鄉建設局、市自然資源和規劃局，各縣區政府、管委會）

??3.住宅小區內沒有照明燈，照明燈損壞，路燈亮化率低。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??4.住宅小區基礎設施損壞，路面不硬化、不平整、存在明顯坑洼積水，有露天排水溝渠，窨井蓋損壞，照明燈、玻璃等設施不齊全。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??5.建筑物外立面大面積破損、污損。（責任單位：市住房城鄉建設局，各縣區政府、管委會）

??（六）掃黑除惡方面。

??1.物業服務企業采取賄賂、暴力、欺騙、威脅等手段，干擾破壞業主委員會換屆選舉。

??2.物業服務企業采用暴力手段進行物業交接，未達成交接協議、不服從協調、不走司法途徑強行進行物業交接引發沖突。

??3.物業服務企業和業主委員會委員相互勾結，損害業主利益，壟斷業主委員會資源、侵吞集體資產，非法挪用專項維修資金、侵占業主共有資金。

??4.物業服務企業與黑惡勢力勾結，控制住宅小區內裝修材料供應，在住宅小區內高價銷售、強買強賣、強攬工程、強裝強卸。

??5.腐蝕、拉攏、勾結國家工作人員，為其充當“保護傘”，在住宅小區內為非作歹、肆意妄為、漫天要價、胡亂收費。

??6.倒賣、破壞住宅小區內公共財物，占用公共資源非法獲利，侵占住宅小區公共區域租金、侵吞公共廣告費。

??7.物業服務企業和業主委員會涉及其他涉黑涉惡行為。

??（責任單位：市公安局，各縣區政府、管委會）

??四、實施步驟

??（一）動員部署階段（2022年4月30日前）。

??召開全市物業領域集中整治專項行動動員大會，印發《全市物業領域集中整治專項行動實施方案》。各縣區政府（管委會）按照要求，制定適合當地、切實可行的整治工作方案，進一步明確各部門（單位）工作職責，迅速開展專項行動。

??（二）對照排查自查階段（2022年5月1日至5月31日）。

??1.各縣區政府（管委會）按照屬地管理原則，組織轄區內有關部門（單位）和鄉鎮（街道）、村（社區）干部成立專門工作隊伍進入住宅小區查看現場，與物業服務企業、業主座談交流，廣泛開展調研，對照整治內容進行詳細排查摸底，建立問題清單。

??2.各縣區政府（管委會）指導督促物業服務企業在物業服務區域顯著位置設立公示欄，公開各有關部門（單位）職責分工、聯系人及聯系電話，物業服務內容、標準及價格，投訴渠道及方式，公共收益收支情況等，接受廣大業主和物業使用人的監督。  

??3.各物業服務企業對照《物業服務合同》約定內容限期開展自查自糾，沒有有效履行合同約定和相應服務等級標準的積極整改；對住宅小區內各類違法違規行為及時勸阻、制止，不能自糾的及時報鄉鎮（街道）、村（社區）和相關部門（單位）一并登記納入整治工作臺賬。各有關部門（單位）要對照職責分工和梳理的問題清單，主動認領、聯合辦理。

??堅持邊查邊改原則，對排查、自查中發現的問題，能立即整改的，即知即改；不能立即整改的，明確整改措施、責任單位和整改時限，積極推進；對重大復雜問題，及時報市物業領域集中整治專項行動工作專班辦公室。

??（三）集中整治階段（2022年6月1日至7月31日）。

??各縣區政府（管委會）組織有關部門（單位）對照重點整治項目清單、問題清單和工作臺賬逐一明確責任主體和整改時限，建立問題整改銷號制度，做到解決一個、銷號一個。集中整治期間，突出保障業主的合理訴求和合法權益，支持物業服務企業依法服務，建立物業領域問題受理、解決簡易程序；對復雜問題綜合施策，實行多部門聯合辦理。

??（四）鞏固提升階段（2022年8月1日至8月31日）。

??全面總結集中整治行動開展情況，對物業投訴率高、整治不到位的縣區予以通報，對不良物業服務企業計入信用檔案，進行信用扣分。堅持整治、維護兩手抓，在集中整治完成后，結合物業服務質量年度評價，建立動態化、常態化、長效化監管機制，通過開展循環整治，逐步減少問題住宅小區存量，遏制增量，持續鞏固整治成效。圍繞專項治理中發現的體制機制方面存在的薄弱環節和漏洞，認真查找制度不足和短板，進一步完善頂層設計，優化政策供給，有序推動物業管理立法、執法等方面制度建設，從源頭上化解物業領域矛盾問題。

??五、工作要求

??（一）加強組織領導。成立市物業領域集中整治專項行動工作專班（以下簡稱市工作專班），分管副市長任組長，有關部門（單位）分管負責同志為成員。工作專班下設辦公室，牽頭負責全市物業領域整治工作的協調、調度和指導。各縣區政府（管委會）要成立相應工作專班，強化組織領導，確保整治行動取得實效。

??（二）壓實屬地責任。按照“屬地管理、條塊結合”的原則，整治工作由各縣區政府（管委會）負責，鄉鎮（街道）組織，村（社區）落實，主管部門指導監督，相關部門配合實施。各縣區要將物業管理納入基層治理，充分發揮基層組織在物業管理工作中的綜合協調作用，共同推進物業管理工作有序開展。

??（三）狠抓督導考核。市工作專班要強化專項整治行動的日常調度、督導和考核；組織成員單位深入住宅小區明察暗訪，定期開展專項活動；對發現的問題在新聞媒體通報曝光，對專項整治工作走過場、消極應付、整治效果不明顯、群眾意見大的縣區、部門（單位），予以通報批評。專項集中行動開始后，市工作專班辦公室負責每周調度工作臺賬整改進展情況，8月底前形成整改工作總結。

??（四）加強宣傳引導。要充分利用電視、報紙、新媒體等媒介，加大宣傳報道力度，提升群眾對物業管理法律法規和政策的認識理解；及時報送集中整治專項行動正反兩方面典型案例，強化宣傳和曝光，引導全社會支持配合，營造濃厚工作氛圍。專項整治取得一定成效后，分批次、有計劃地在新聞媒體公布整治成果，增強整治成果的檢驗度、評判度、感知度。

??附件：1.菏澤市物業領域集中整治專項行動工作專班成員名單   

?   ???2.全市物業領域集中整治專項行動工作檢查表   

?  ?? ?3.全市物業領域集中整治專項行動工作臺賬

??點擊文字下載附件：附件1-3.pdf