????新丘大學 宋玉姬

??1.可持續發展居住地的開發必要性

??18 世紀產業革命以來，人類造就了高度的經濟增長和富饒的生活，但隨著城市化的急劇發展以及無數建筑物過度使用難以分辨的化石能源、機動車的排氣、工廠的化學毒氣、山林破壞等使得城市失去原有的面貌。因此，全世界在 1970 年代經歷了能源枯竭帶來的石油危機等能源動蕩以后開始關注地球溫室效應帶來的氣候變化和地球環境的破壞以及危機。即各產業領域為保持該領域能持續發展和成長，開始為克服地球環境的破壞和危機而發愁。其中對一個國家的成長發展影響力最大的是建筑產業領域，該產業嚴重影響到溫室排氣， 所以對地球環境和國家經濟的影響占有相當大的比例。同時也是左右一個國家國內生產總量 (GDP) 的主要產業，美國的商業和居住用建筑物占溫室排氣總量的 39%，歐洲的建筑物占能源消費總量的 40%，占溫室排氣的 36%。因此，為籌備應對地球環境破壞的方案，與建筑物相關的人類的生活質量和居住環境的變化也開始受到關注。該方案的結果是 1990 年在產業革命的發祥地英國最先制定了建筑物的環境性能評價辦法 BREEAM(Building Research Establishment Environment Assessment Method) 并開始對親環境建筑物進行評價 ; 接著加拿大的 GB-Tool, 美國的 LEED(Leadership in Energy  and Environment Design) 以及日本的 CASBEE 等 , 還有韓國的 G-SEED(Green-Standard For Energy and Environment Design: 綠色建筑認證制度 ) 也相繼開始實行。

??2.對各國 GREEN BUILDING 認證的評價與比較

??英國在全世界最早實行了利用 BREEAM 的建筑物環境性能評價制度，稍后美國的 LEED 也開始實行，其主要適用于市場變化和與世界各國狀況相吻和的評價指標，同時也鞏固了建筑物的親環境性能評價認證制度 ; 目前，該制度是世界上最受歡迎的環境性能評價制度，而且正傳播于世界各國。

??3.個別臨近地區的親環境性能評價

??為了保護留給后代的地球環境和適當地應對氣候變化，人類只能不斷地努力。綜上所述，持續發展的概念正在從個別建筑物的認證轉換為個別臨近地區的認證，城市化的根本原由是便利于步行的大眾交通體系和高新性能建筑物與基礎設施相合并的城市環境，所以居住地區的概念也應該充分把這些體現出來。持續發展城市化的核心價值是由臨近地區(neighborhood)、社區 (districts)、通道 (corridors) 三個必需要素構成。城市化主義協會憲章對臨近地區是這樣說明的，“保持稠密、以步行者為主、混合”。社區雖然和臨近地區一樣稠密，以步行者為主，卻典型地和大學校園或工業園地同樣只有一種使用目的 ; 通道是指從道路和火車道至江河或綠地道路呈線型的地區，起到連接臨近地區和社區的作用。

圖 1 各國的綠色建筑認證名稱

??3.1英國的 BREEAM - Communities

??BREEAM - Communities 可以緩和開發項目的綜合影響，開發項目還會給地區社會帶來環境性、社會性、經濟性的利益 ; 更是為了讓企劃師、開發商、使用者、顧問和政策立案者們認識到持續發展的必要性。個別社區的親環境認證制度是對值得信賴的環境、社會、經濟的持續可能性水平進行評價并將其結果告知全社會。

??3.2美國的 LEED -ND(Neighborhood Development

??LEED-ND(Neighborhood Development) 是將智慧成長和城市文化、緑色建筑物的原則合并為一最早的個別臨近地區親環境系統。LEED-ND 是為超出單一建筑物至臨近地區或社區規模的持續可能性而研究開發的，同時籌劃對其強有力的環境戰略。LEED-ND 強調利用最少的開發和最短的步行接近綜合性能繁華地區的設施，同時要考慮步行者的數量規模和用途，而且還要重視臨近地區的距離和內部建筑物與城市基本設施的關系。臨近地區接近大眾交通，住戶和勞動者能夠安全地步行和利用自行車接近工作單位和城市便利設施，在這些條件都得以滿足的情況下，臨近地區就會持續不斷地獲得更大的利益，同時也達到保障高質量生活和健康居住地的目的。

??3.3韓國的緑色建筑認證制度 (G-SEED)

??為了盡早地應對氣候變化和地球環境，韓國啟用了親環境建筑物 (Green Building) 認證制度，但目前還沒有個別臨近地區認證評價制度。單一建筑物的認證制度也曾經多次被修改， 不過依然有必要繼續修改。某些建筑物已得到認證評價，對其建筑物的效用性一直都有很多爭議，對評價制度本身也存在很多負面的認識。那是認證制度本身的效用性尚未在地球環境上顯現出來的佐證。

??因此，為了籌備有效的環境性能評價體系，韓國的 G-SEED 不僅要修改對個別建筑物的認證，而且應盡快引進個別臨近地區評價制度。臨近地區環境性能評價還應構建環境生態機能評價指標體系，其主要目的是要達到土地利用的最有效性和資源節省。這也與不動產的兩種核心即土地和建筑物的有效使用、利用相吻合，二者合一才是最可取的不動產活動。像這樣建成的建筑物 (GREEN-BUILDING) 與其生態機能的最有效利用，只有這兩種條件都考慮得到才是最有希望的不動產活動 ; 所以，筆者稱之為‘緑色不動產 '。

??4.結論

??緑色建筑認證制度是指減少從建筑物的材料生產階段、設計、建設、廢棄的全過程中產生的能源和資源的使用以及污染物質排出的環境負擔，為營造舒暢的環境并對該建筑物的環境親和度進行評價。筆者主張在此基礎上不僅對建筑物而且也要對不動產的核心價值土地賦予同樣的意義。土地作為生命的最基本資源，如今變成亂開發的犧牲羊，生態機能遭到毀損， 為阻止沙漠化現象的發生，必須設定有關土地生態性的持續發展利用和利用方法的評價指標。之所以這樣是因為我們能夠營造出應對氣候變化和地球環境的自然親和居住地。

??因此，緑色不動產可以定義為應對地球環境和氣候變化并具有持續發展可能性資源的房地產。也就是說，除了根據緑色建筑認證制度要求建成的建筑物以外，還應判斷該建筑物的基礎資源土地是否適合自然生態環境，是否得到最有效地使用。為此，必須制定一項有關土地價值最有效使用的判斷標準和相應的等級，從而達到土地生態使用的目的。只有這樣才能建造適合土地生態使用和緑色建筑物的具有真正意義的緑色不動產，我們將一直期待把我們的居住地變成健康的臨近地區。