再融資開閘 “任志強們”伸手要錢
- A股房地產(chǎn)再融資功能喪失始于2010年。當(dāng)年4月，國務(wù)院下發(fā)通知，對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。同年10月，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請”的消息。至此，房企重組和再融資審批暫停至今已近4年。
- 進入2014年，房地產(chǎn)再融資初現(xiàn)松動。1月，海印股份發(fā)布公告稱其非公開發(fā)行A股股票的申請獲得審核通過，這也被視為自2010年以來首家再融資方案獲批的房企。2月25日，外高橋發(fā)布再融資公告。3月4日，萬科B轉(zhuǎn)H計劃正式獲得審批通過。3月17日，停牌近9個月的金豐投資宣布擬注入綠地集團100%股權(quán)，預(yù)估值達655億元，成為A股歷史上最大規(guī)模的借殼方案。至此，市場已經(jīng)明顯感覺到房地產(chǎn)再融資開閘的跡象。
- 如果說之前獲批的房地產(chǎn)重組和再融資是有條件放開的話，3月19日中茵股份和天?；ǘㄏ蛟霭l(fā)的獲批使得市場對于真正意義上的再融資開閘的期待變?yōu)楝F(xiàn)實。然而，再融資獲批的腳步并未就此停止，并在不斷擴大。3月24日，北京城建發(fā)布公告稱，其再融資39億方案也獲得了證監(jiān)會的審核通過。
- 無獨有偶，就連一向未從資本市場上“要錢”的任志強也打起了再融資的主意。3月24日，華遠地產(chǎn)晚間發(fā)布定增預(yù)案，擬非公開發(fā)行不超過68669萬股，募資總額不超過16億元。
- 至此，據(jù)中房網(wǎng)粗略測算，截至3月25日，包括華遠地產(chǎn)在內(nèi)的A股，累計約40家左右上市房企發(fā)布了再融資預(yù)案，擬再融資額度接近1800億元。
資金成房企發(fā)展瓶頸 風(fēng)險管理是關(guān)鍵
- 再融資功能的解禁，對于謀求規(guī)?；l(fā)展的中小房企而言，無疑是打了一針強心劑。以華遠地產(chǎn)和萬科為例，華遠地產(chǎn)2013年完成銷售簽約額56.1億元，銷售簽約面積50.8萬平方米,在由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心公布的“2014年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”排名中位列第145位；而萬科在“2014年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”排名中則已連續(xù)多年蟬聯(lián)第一，其2013全年累計實現(xiàn)銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元。
- 不得不承認，華遠地產(chǎn)的規(guī)模擴張速度相比萬科等確實不快。單從銷售業(yè)績來看，任志強帶領(lǐng)的華遠地產(chǎn)已落后當(dāng)年同為“華潤系”的萬科太多太多。糾其原因，沒有從資本市場上拿錢，確實對華遠地產(chǎn)規(guī)模化的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。
- “萬科當(dāng)年從資本市場拿到了幾百億元的資金，我們沒從市場拿一分錢，我們從零開始，但現(xiàn)在我們的總資產(chǎn)已經(jīng)100多億元了。”任志強當(dāng)年如是解釋華遠與萬科之間巨大差距的原因，而這種看似合理的解釋中明顯帶有某種程度的“不服”。
- 的確，沒有充分利用資本市場的融資功能，其所帶來的影響就是，當(dāng)華遠在向百億元銷售額沖擊的時候，萬科已經(jīng)開始沖擊2000億元的銷售目標(biāo)了。由此可見，融資功能對于房企發(fā)展的重要性。
- 《2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》的部分結(jié)論也證實了這一點。報告稱，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理向來是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。2013年以來由于銷售良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來的最高點。
- 房企加大杠桿加速擴張的同時，必然會帶來一定風(fēng)險。華遠地產(chǎn)雖然沒有把握住上一輪的快速發(fā)展期，但近年來，該公司在穩(wěn)健經(jīng)營的同時，一直強調(diào)收益率和回報數(shù)額。此前任志強曾向媒體透露，華遠地產(chǎn)財務(wù)綜合指標(biāo)在行業(yè)內(nèi)排名領(lǐng)先，在上市企業(yè)里沒從市場拿一分錢，但給股東的現(xiàn)金分紅是最多的。而在整個房地產(chǎn)行業(yè)里，華遠地產(chǎn)的收益率水平一直前列。
- 由此可見，作為500強開發(fā)企業(yè)，在未來的發(fā)展道路上，是選擇快速規(guī)?；l(fā)展經(jīng)營，還是走穩(wěn)健路線，是今后房地產(chǎn)企業(yè)不得不探討的話題。
行政調(diào)控逐漸淡化 房地產(chǎn)再融資開閘意義重大
- 對于時隔三年之后房企再融資的開閘，在研究機構(gòu)看來，可謂意義重大。CRIC研究中心分析認為，再融資的開閘對企業(yè)負債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及資金壓力的緩解都將起到直接的積極作用，降低企業(yè)財務(wù)費用，提升上市房企的盈利能力，對企業(yè)持續(xù)走低的利潤率將起到很好的提振作用。
- 這個觀點也得到了瑞銀證券的呼應(yīng)。瑞銀證券的分析報告稱，再融資的開放，將明顯改善房地產(chǎn)行業(yè)的資金面。股權(quán)融資能使開發(fā)商具有更好的資金狀況，凈負債率將顯著下降。更為重要的是，資金松緊變化對房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的影響渠道將更加透明，可以減少資本市場對行業(yè)現(xiàn)金流狀況的過度悲觀猜測。
- 不過，CRIC研究中心也提醒，再融資方案獲批可能也并非一帆風(fēng)順，項目需要符合國家政策，也就是說一級土地開發(fā)、棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等項目更容易獲批。資金情況不佳的中小房企在這一輪調(diào)整中則會受到更大的壓力。
- 易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱更是表示，中國證券市場最近3年再融資渠道的封閉，已經(jīng)將很多優(yōu)秀的企業(yè)推向了海外資本市場，讓他們發(fā)現(xiàn)了境外有更多更便宜的資金?！胺康禺a(chǎn)再融資開閘是好事，但時機已晚，數(shù)量也小，杯水車薪?！痹谒磥恚捎跁r機的問題，再融資放開對房企資金鏈的幫助有限，而且還存在審批完成后的實施擔(dān)憂。
- 但無論如何，再融資的開閘還是代表了深層次的積極意義。國泰君安則在報告中更是直接指出，上市房企再融資實質(zhì)性開閘，意味著房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場化方向轉(zhuǎn)變，強制性行政手段調(diào)控可能逐漸淡化。目前國家對房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路是一方面通過增加住宅土地供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)房企資本市場融資開閘、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化方式，積極增加市場供給能力，另一方面在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投機性購房需求，使市場供求關(guān)系逐步恢復(fù)平衡，之后強制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。[詳細]
再融資放開利于市場平穩(wěn)健康發(fā)展
房地產(chǎn)再融資的開閘，表明國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，已經(jīng)從控制需求轉(zhuǎn)向增加供給，從行政化手段逐步轉(zhuǎn)換為市場化手段。房地產(chǎn)再融資的放開，釋放了積極的信號，并顯示出調(diào)控思路的日漸成熟。避免以往一刀切的調(diào)控思路，將有助利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。
名詞解釋
再融資是指上市公司通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式在證券市場上進行的直接融資。再融資對上市公司的發(fā)展起到了較大的推動作用。
在1998年以前，配股是上市公司再融資的惟一方式，2000年以來，增發(fā)成為上市公司對再融資方式的另一選擇；2001年開始，可轉(zhuǎn)債融資成為上市公司追捧的對象。我國上市公司在選擇再融資方式時所考慮主要是融資的難易程度、門檻高低以及融資額大小等因素，就目前而言，股權(quán)融資成為上市公司再融資的首選。
部分案例
·3月24日，華遠地產(chǎn)發(fā)布定增預(yù)案，擬非公開發(fā)行不超過68669萬股，募資總額不超過16億元?？鄢l(fā)行費用后將全部投入北京門頭溝項目、北京大興項目、北京瀾悅項目。
·3月24日，北京城建擬以不低于9.38元/股的價格，非公開發(fā)行不超過4.16億股股票，公開發(fā)行募集不超過39億元資金，將主要投入北京世華龍樾、北京海梓府、北京上河灣和北京平各莊一級土地開發(fā)4個房地產(chǎn)項目。
·3月19日，中茵股份擬以不低于9.53元/股的價格，非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過1.8億股，募集資金不超過17.15億元。募集資金將全部用于“徐州中茵廣場項目”的開發(fā)與營運。
·3月19日，天保基建擬以不低于4.48元/股的發(fā)行價格，發(fā)行股份數(shù)量不超過3.46億股，募集資金15.5億元，用于建設(shè)三個房地產(chǎn)項目并補充流動資金。
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