在第三屆地產全球化暨海外投資高峰論壇上的致辭

劉志峰

2016年12月2日??

中國房地產業協會會長 劉志峰

　　各位中外嘉賓、各位企業界和新聞界的朋友們：

??大家上午好！

??首先，我代表中國房地產業協會，向出席第三屆房地產全球化暨海外投資高峰論壇的所有來賓和朋友們，表示歡迎！

??受經濟全球化及中國國內房地產供需變化和多元化發展的需要，中國房地產海外投資步伐加快。據不完全統計，2014年，中國房地產海外投資總額165億美元；2015年為250億美元；2016年1-9月達到252億美元，超過了去年總和。同時，中國房地產企業的海外并購增長較快，今年前三季度共交易671個項目，交易額近1600億美元，是去年全年交易量的兩倍。僅以美國、澳大利亞、亞洲新興市場為例，2011年-2015年，中國在美國投資商業地產171億美元；2015年，澳大利亞悉尼、墨爾本分別有18％和14％的新建房屋被中國投資者購買，中國已成為澳大利亞房地產投資的頭號來源國。2015年，中國在亞洲新興市場投資也由2014年的62億美元上升到80億美元，中國已成為世界上第二大跨境房地產投資的國家。

??中國房地產海外投資總額逐年增長的同時，也發生了積極的變化，體現了以下六方面的特征：

??一是房地產企業在海外直接購買土地、自行設計、施工、建設、自主銷售或委托銷售。如萬科在美國與鐵獅門合作開發項目，綠地在韓國濟州島開發項目。截止2016年8月，綠地海外投資已超過1000億人民幣。二是房地產企業通過收購或直接購買的手段，投資房地產項目。如復星國際在紐約、倫敦等城市收購辦公樓；上海豫園旅游商城在日本北海道收購度假村。三是以開發產業新城、人居新城的模式，在海外投資項目并輸入相關產業，如碧桂園與華為、中建南方、中建鋼構等國內企業合作，在馬來西亞“森林城市”建設中拓展產業鏈，帶動了國內建筑業、制造業、信息產業等上下游企業的發展。四是以住宅產業化、綠色節能技術為輸出方式，在一些發展中國家、金磚國家參與保障房、政府公寓的建設，如遠大住工、北新建材、三一重工將成品房、新型房屋輸往巴西、蘇里南等國。五是以股權投資、基金、保險資金等方式，在一些發達國家投資具有資產配置價值和穩定收益的商業、辦公樓等不動產項目，如中投公司、中國平安集團、中國人壽等。六是中國公民出于子女教育和在海外自住的考慮，在美國、加拿大、澳大利亞等國，購買學區房和自住性住宅。

??除此之外，自2013年開始，中國房地產海外投資也出現了以下幾方面積極變化：

??首先，房地產的境外開發由單一面向所在國的中國買家，逐步向以當地客戶為主銷售轉變；其次，由將國內傳統的開發模式移植到國外，向綁定中國的產業與技術、上下游產業共同“走出去”的方向轉變。第三，由成熟的歐美市場，向新興的亞洲、中東市場、拉丁美洲、特別是東南亞和金磚國家拓展轉變。第四，由單個項目的建設，向產業和服務配套的人居新城建設轉變。第五，由投資住宅、商業、辦公樓，向投資產業園區、文化旅游、大健康、主題公園等綜合項目轉變。第六，由過去大多數由大企業參與，向更多中小企業赴海外投資轉變。第七，由單一的項目和資產配置，向土地儲備的戰略發展轉變。如中國房地產企業和相關機構，在韓國濟州島儲備的土地面積已經占外國人持有土地面積的43．11％。

??但在海外投資快速發展的同時，也要看到自身的不足：一、國內房企在歐美等成熟市場開拓空間狹小，很難進入其主流市場。二、對當地的法律、金融、文化、商業等政策和行業慣例不熟悉，溝通和融合有困難。三、國內企業對風險和利率波動的應對能力差，暴露了市場分析不夠、專業能力不足、決策不準等弱點。四、對投資境外房地產的事前、事中、事后的審批、準入、備案、要求限制等流程了解不夠，出現了項目還沒動工，就付出了一定的學費。五、設計的交易架構不合理，組成的團隊水土不服，特別是在稅收、商標、知識產權，環境和文化保護等方面的前期盡職調查不夠，合同執行過程中暴露出一些無法彌補的漏洞，付出了很大代價。

??針對以上問題，我提六項建議：一是房地產海外投資要在理念上有所創新突破，要按照中央提出的“開放、共享”的發展理念，抱著學習的態度，開展房地產合作交流，不能再以單一的數量和規模發展為導向，復制國內已有的模式“走出去”，要有質量和穩健的發展。二是圍繞“一帶一路”和國際產能合作，與住宅產業化、綠色建材、采購業等上下游產業捆綁合作，形成房地產業與建材業和相關產業“同船出海”的局面，在供給側形成新的海外市場需求。三是認真做好項目的盡職調查，嚴格評估產權、抵押物、租約等方面的法律風險，并對規劃、環評、稅費、政府監管等方面的要求，進行詳盡的盡職調查，特別要注意對承包商、分包商、供應商的資質調查。四是最大化地做好“兩個借力”。什么是“兩個借力”？就是要借力當地的置業顧問機構開拓市場、提供服務；借力第三方機構，組織好項目實施前的調研、談判、合同簽署、交割服務等，避免造成投資風險。五是加強與商務部、中國貿促會、國內使領館、金融機構特別是中資銀行在海外窗口的合作，并加強與國外駐華使館的合作，了解當地信息。六是發揮中房協海外投融資平臺的作用，找準服務定位，提高自身素質和能力，在信息咨詢、法律服務、專業培訓等方面提供幫助，逐步制定中國房地產在海外投資的國別、地區、分類等“服務指南”。希望今天參加論壇的各家機構給予平臺更多支持，中房協將以開放、融合、共享的態度，向大家學習，并盡最大的努力為大家提供有效的服務。