11月10日，第三屆中國房地產高峰論壇在昆明洲際酒店隆重舉行。論壇上嘉賓們探討了中國• 昆明泛亞金融地產發展形勢，對昆明金融中心未來格局做出了剖析和展望。本次活動由中國房地產研究會、中國房地產業協會、云南省工商業聯合會、上海克而瑞信 息技術有限公司主辦，云南龍宇房地產開發有限公司承辦，活動吸引了云南各界各行業的商界領袖、企業翹楚等共1000余人參加。>>>第三屆房地產高峰論壇在昆明召開 探討泛亞金融地產發展形勢

    中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長劉志峰在論壇發表主旨講話，他指出，當前中國房地產業發展面臨三個變化，即住房需求和供給關系的變化、住房的需求層次和居住觀念的變化、房地產業的發展內涵的變化。這些變化，是經濟 社會發展階段不斷演進的必然結果，也是在新形勢謀求新發展的必然要求。必須認識新形勢，才能適應新形勢，構建新的房地產業發展體系，將新型工業化、信息 化、新型城鎮化、農業現代化的理念植入房地產業的發展。

    劉志峰強調，未來我國房地產業仍有四個發展動力：新型城鎮化建設的發展動力、服務業的發展動力、信息化的發展動力、利用人民幣國際化走出海外去發展的動 力。因此，要借助這四大動力，圍繞消費者實際需求，生產出長壽命、好性能、綠色低碳的好房子。在新型城鎮化帶動下，2020年 前，我國城鄉每年新增房屋建筑面積將達到17-20億平方米，這是產業地產發展的良好舞臺，也是產城融合、產融結合謀求共同發展的良好舞臺。

    以下為講話全文：

中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長劉志峰在第三屆昆明房地產高峰論壇上做主旨演講

各位嘉賓、各位朋友：

  云南是我國面向東南亞、南亞、東亞開放的橋頭堡，具有重要及獨特的區位優勢，本屆論壇在云南昆明召開，探討房地產業對泛亞金融的作用和影響，對產融兩大方面，都具有積極意義，“有產無融”難以做大做強，“有融無產”則會成為無本之木。大家可以把討論的思路放寬一點，目光放遠一點，在區域性的經濟發展上來構思云南房地產和金融的發展。

  當前，全球經濟進入互聯互通時代，互聯網經濟正在改變我們的生產生活方式，信息技術正在改變我們的創新能力，新技術、新產品正在開啟我們認識世界的視窗，特別是大數據、移動通信的崛起，改變著我們的消費行為和流通方式。中國正在步入中等收入國家，老百姓的財富增長，改變了人們對住房的期望，也為金融服務提供了新領域和新空間，作為傳統的房地產業，如何注入新的活力，如何與其他產業共生共存共榮共贏，是我們必須面對的問題。

  過去的二十多年里，制度創新和市場化改革，不僅激發了住房發展和房地產市場的活力，極大改善了群眾居住條件，拉動了經濟增長，也改變了城鎮面貌、促進了相關產業的發展。一方面，金融理念的創新，給房地產開發帶來新變化，傳統的貸款方式被一些金融創新工具所替代；金融手段的創新，也給銀行網點布局和支付手段帶來新變化，特別是方便了群眾。另一方面，房地產對金融產業的支持服務，造就了深圳特區、浦東新區、濱海新區等歷史性改革創舉；成就了北京金融街、上海陸家嘴金融中心、深圳前海金融資產交易所等一大批優秀項目，包括今天我們討論的昆明市金融產業集聚園區，它們既是我國金融創新的資源平臺，也是房地產開發新理念、新模式、新技術的示范樣板。

  當前，房地產業的發展面臨三個變化：

  首先是住房需求和供給關系發生了變化。正在從住房嚴重短缺轉向供需逐步平衡，有些城市出現了階段性的供大于求，這些問題也反映在一些產業地產和園區建設上。以往由供方壟斷市場、有了房子不愁賣的時代已經過去。以往跑馬圈地、依靠坐地升值快速開發的時代已經過去。雖然從建設小康社會的總目標看，我們的住房不足還會在相當長的時期內存在，仍處在總量不足、局部過剩的階段，但房地產業已經由以量取勝，轉向了以質取勝的競爭時代。

  其次是住房的需求層次和居住觀念發生了變化。我們正處于新的經濟社會發展階段，人民群眾對全面小康社會翹首以待。居住文明成為我國建成小康社會的重要組成部分。隨著居民收入的提高，群眾對住房質量和品質的要求進一步提高，人們更注重舒適、安全、健康、性能、環境和好的空氣質量；更注重項目周邊的學校、醫院、文化娛樂、體育健身和公共交通等配套服務。住房，不僅僅是由混凝土堆砌起來的殼，還融入了更多人性化的服務元素，如光大銀行去年一年開設了200家社區銀行，為小區居民服務，萬科也積極引入社區銀行，這是產融兩方面良好的服務合作。

  第三是房地產業的發展內涵發生了變化。房地產業從過去只做投資開發的載體，演變成整合各種資源的平臺；從過去的一個項目單元，演變成綜合服務的整體；從過去的住宅發展商，演變成城市配套服務商和社區服務商，金融進入小區、社區、街區，形成新的網點布局，提供新的支付手段，前景非常廣闊。“開發商”這個名字脫胎換骨后，能讓我們找準定位，更名副其實、名正言順地發展自己。

  這些變化，是經濟社會發展階段不斷演進的必然結果，也是我們在新形勢如何謀求新發展的必然要求。我們必須認識面臨的發展環境，一是為了可持續發展，必須轉變發展方式，建設資源節約型、環境友好型社會，房地產業的發展必須順應；二是奔向全面小康，人們的消費需求、財產管理，都會產生重大變化，房地產業的發展必須順應；三是在經濟全球化的進程中，就云南而言，與東南亞和東盟各國的經濟聯系越來越強，云南的房地產業發展必須順應。

  ——適應新形勢，就要構建新的房地產業發展體系，將新型工業化、信息化、新型城鎮化、農業現代化的理念植入房地產業的發展。住房建設特別是成規模的園區建設必須走新型工業化道路，逐步以現代工廠化生產取代勞動密集型的生產方式，像造汽車那樣造房子，達到工業化的標準，工業化的效率，工業化的精細，工業化的質量?，F在不是想不想改變傳統的生產方式，而是現代工業化浪潮已經把我們推到了由建造變為制造的前沿。信息化發展，打破了房地產業的傳統分工，帶來了資源重新分配，也改變了人交流認知事物的方式?；ヂ摼W經濟、電子商務、移動支付服務已經滲透到我們周圍，改變了信息傳輸、家庭管理的方式，改變了住房設計、空間布局、功能配置的理念。我們要利用好大數據、電子商務，幫助供需雙方促進交易，降低成本，提高質量。新型城鎮化給房地產企業參與城鄉建設和服務創造了條件，今后項目開發更注重以人為本，宜居宜業。如華夏幸?；鶚I采取“以產促城、以城帶產、產城融合、城鄉一體、共同發展”的模式，取得了比較好的經濟和社會效益。農業現代化打破了幾千年形成的舊的居住觀念，城鄉的融合，人的融合，公共服務的均等化，都給小城鎮、新農村建設提出了更高要求。金融業在小城鎮、新農村建設方面同樣大有可為。

  ——適應新形勢，就要構建新的房地產業環境生態，確立節約型、集約式、可循環的先進理念，放棄粗放式的落后模式，從資源浪費型向節約型轉型。房地產行業和與其關聯的上下游產業是資源能源消耗大戶，綠色環保做好了，就能為“兩型”社會建功立業；節能減排和性能質量做砸了，就有可能成為歷史的罪人！因此，不僅要在項目設計開發中降低資源能源消耗，還要在園區、社區建設中，實現“五節一環保”。例如大連大有開發的小區，將生活污水經過中水處理后有效轉化為景觀用水，實現了地下水、生活用水、生活污水三水聯動循環；將生活垃圾分為干濕、有害無害、可回收和不可直接回收三類，實現了生活污水和生活垃圾的零排放。

  ——適應新形勢，就要構建新的房地產業設計功能，適應經濟社會發展，設計開發滿足社會需要的住宅產品和園區建筑，從傳統業態向新業態轉型。前些年，由于短缺，有了房子不愁賣，一些地方、一些企業心態浮躁，注重眼前利益，規劃、設計拼拼抄抄，缺乏特色，缺少精雕細琢，簡單滿足居住功能而較少考慮社會生活的綜合功能，從現在看，必須拓展服務，延伸服務。例如億達集團提供軟件園配套服務，滿足入園企業在教育、衛生、醫療方面的需求，讓科技人員在園內生活無憂，全身心地投入研發和技術創新。

  ——適應新形勢，就要構建新的房地產業服務理念，建立以消費者需求為主導的服務理念，從單一產品、局部功能向綜合配套服務轉型。過去一段時間，我們開發項目，經典傳世的少，建筑產品“有數量缺質量，有高原沒高峰”。而且都比較注重三個“大”：面積大、規模大、批量大，動不動造新城、開園區，一圈地，就是幾十萬平方米的住宅。現在，老百姓買房，不一定考慮如何大，還要考慮三個“近”：醫院近不近，學校近不近，地鐵、公交近不近；還有三個“快”：快遞能不能送得到，快餐能不能送得進，快銷品能不能買得到，也就是看周圍有沒有超市、銀行等配套設施。如果具備這三個“近”、三個“快”，房子的銷售就比較好。這就要求我們改變過去一味貪大、圖快的傳統理念，發現捕捉到消費者的所想、所需、所求、所用，設計和開發適銷對路的住宅產品。例如萬科由開發商轉向城市配套服務商，開始注重社區和街區服務，延伸樓宇經濟和物業管理的價值鏈。

  ——適應新形勢，就要構建新的房地產與金融的結合模式。以前我們講房地產與金融的合作，主要是講銀行對房地產開發的信貸支持和對個人住房消費的信貸支持；現在，越來越多的信托、理財等非銀行金融機構在房地產開發的資金來源中扮演越來越重要的角色，“大資管”也悄然興起，新的金融產品正在改變房地產資金來源結構，正在改變公眾資產的增值方式，也正在改變金融與房地產結合的機制。

  未來，我國房地產業仍有四個發展動力：第一個是新型城鎮化建設的發展動力；第二個是服務業的發展動力；第三個是信息化的發展動力；第四個是利用人民幣國際化走出海外去發展。因此，要借助這四大動力，圍繞消費者實際需求，生產出長壽命、好性能、綠色低碳的好房子。我初步分析，在新型城鎮化帶動下，2020年前，我國城鄉每年新增房屋建筑面積將達到17-20億平方米，這是產業地產發展的良好舞臺，也是產城融合、產融結合謀求共同發展的良好舞臺。云南更具有走出去的區位優勢。

  世界上的金融中心城市、金融集聚區的形成，雖然有自然、歷史、地理文化的過程，但金融業與房地產業能夠共生共存共榮共贏的，無不外乎是以下幾種方式：

  一是業態開發與功能開發并舉。金融園區的駐扎對象是銀行、保險、證券、信托、創投、評估、租賃等機構，或者是律師、會計師、審計師三類事務所。這些金融業態都需要相適應的功能配套和良好的性能作保障。房地產業與金融業就像一個足球場，如果沒有比賽在上面舉辦、沒有足球在場內滾動，只能是一片綠地，有了二者的融合，足球活動才能順利進行。同樣，優秀的國際金融集聚區，像紐約的華爾街，倫敦的金融城，上海的陸家嘴，雖然高樓林立、機構集聚，卻因為功能和性能良好，把更多的資金、人氣聚集在了一起。

  二是軟環境和硬環境并重。金融集聚區的建設，除了要有服務業發展所需的空間載體和平臺外，還需要有良好適宜的環境匹配。如交通便利、商業配套、商務洽談、文化休閑、體育健身、音樂藝術等設施，還要有制度的完善以及信用體系等各類軟環境的支撐。例如我們這個金融產業集聚園區，可以利用人民幣國際化為東盟等周邊國家提供服務。

  三是前臺營運與后臺支撐聯動。在金融服務行業，金融機構是將其業務區分為前臺營運與后臺支撐的，前臺主要針對入住客戶的網點服務，后臺主要是信息處理。隨著信息技術的發展，金融機構前、后臺的空間分離，不僅有必要，而且是一種趨勢。例如，上海陸家嘴金融城與張江金融信息產業基地形成前臺營運與后臺支撐的聯動，已成為浦東核心區建設中必須滿足的要求。這是房地產業在規劃、設計、開發項目時必須考慮的問題。

  四是傳統金融與新興金融兼顧。最近二十年，除了銀行、證券、保險等傳統金融平穩發展外，新興的金融服務業發展較快。不管是私募股權、風險投資、對沖基金，還是快錢、支付寶、貸貸通等，新生事物層出不窮，傳統金融與新興金融要共同發展、相互兼顧，必須在項目建設初期，就要考慮到設計理念和開發手段上的創新，讓金融園區更富生命力。我們在建設金融園區時，既要吸引移動通信、大數據、云計算、搜索引擎等信息技術，也要為小額貸款、商業保理等新興金融企業留出入住的空間；既要吸引大型的金融類投資控股公司進入園區，也要為區內小型企業、創新企業提供資訊、征信、咨詢等業務。我去年到美國，聽富國銀行的副行長講，他們在全美有9000多家社區銀行，主要向轄區居民和小業主提供投融資、保險、信托等金融服務，這塊業務為富國銀行貢獻的利潤達到60%以上。

  五是金融生態與城市生態和諧。一個金融園區或者叫集聚區，就是一片人們投資和工作的樂土，也是生活、文化、休閑、娛樂的家園，因此，與金融服務有關的城市生活功能一定是相匹配、相適應的。在這里，既是城市的金融集聚區，也是中央商務區，同樣是人們休閑逛街的好地方?，F在，萬達已經在泛亞金融產業中心園區建設泛亞國際金融大廈，表明金融和房地產業的“西進”步伐不斷加快；聯想集團在昆明也有新的科技創業園。希望更多商業與科技在這里匯集，人才與技術在這里會師。

  最后一點，建設金融園區和其他產業地產，要優先考慮應用住宅產業化、綠色低碳技術、節能環保技術、信息技術、新材料和新部品技術。

  各位嘉賓、各位朋友：房地產行業要想繼續走在時代前列，必須打“創新牌”，走“轉型路”，建“升級版”，既要為金融地產、園區地產等新業態培土施肥，也要挖掘傳統住宅產業的發展潛力，使老樹發新芽，新芽掛樹頭，在新形勢下，用新理念、新模式、新技術、新業績，去構建房地產業的新發展！謝謝大家！