中國房地產(chǎn)研究會副會長、人居環(huán)境委員會主任委員王涌彬接受中房網(wǎng)專訪

  中房網(wǎng)訊(記者 楊金枝)當(dāng)前，新型城鎮(zhèn)化已成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)話題，如何建設(shè)新型城鎮(zhèn)化，什么樣的城鎮(zhèn)化之路才是“新型”的，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)不一而論。“新型城鎮(zhèn)化將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點(diǎn)”、“新型城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化”、“新型城鎮(zhèn)化要造城但不是單一造城運(yùn)動”等觀點(diǎn)頻出。

  但在城鎮(zhèn)化的過程中，房地產(chǎn)偏又占據(jù)重要地位，房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化過程中究竟應(yīng)該承擔(dān)什么角色？國內(nèi)著名城市規(guī)劃和人居環(huán)境專家王涌彬認(rèn)為，有效的城鎮(zhèn)化推進(jìn)模式應(yīng)該達(dá)到民間力量與政府力量的互動與平衡，將百姓視角的人居環(huán)境建設(shè)和政府視角的人居環(huán)境建設(shè)有機(jī)融合一體，才能走出健康的城鎮(zhèn)化道路。

  作為中國房地產(chǎn)研究會新當(dāng)選副會長、人居環(huán)境委員會主任委員，王涌彬在綠色人居環(huán)境領(lǐng)域潛心研究多年，面對新型城鎮(zhèn)化的挑戰(zhàn)，今天的他，更為努力地推進(jìn)著中國的新型城鎮(zhèn)合理規(guī)劃和人居環(huán)境的改善，持續(xù)著對房地產(chǎn)市場存在問題的地區(qū)的研究和改造。

  新型城鎮(zhèn)化的基本點(diǎn)是居民利益 

  新型城鎮(zhèn)化，即人的城鎮(zhèn)化。但所謂的“人”，究竟是那一群人？王涌彬認(rèn)為，“人的城鎮(zhèn)化實(shí)際是指逐步進(jìn)城的農(nóng)民，以及之前已經(jīng)進(jìn)城的市民，政策基本點(diǎn)要面向真正的居民：普通老百姓、社會中廣大的中低收入人群，而不是富裕階層，要將以人為本落到實(shí)處。公共政策主要應(yīng)雪中送炭，而不僅僅是錦上添花。”

  經(jīng)過三十年的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化平均水平已超過了50%，有些城市比例更高。根據(jù)世界各國經(jīng)驗(yàn)，達(dá)到這一階段后，城市化將趨向復(fù)雜，社會問題突出。許多發(fā)展中產(chǎn)生的問題也將逐漸暴露，社會面臨反思，不能再依靠大規(guī)模投資刺激經(jīng)濟(jì)，也不能再以房地產(chǎn)開發(fā)主導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。王涌彬坦言，“一直以來，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，全國一刀切，城市無論大小、地域不分南北，企業(yè)不管主營，統(tǒng)一發(fā)展房地產(chǎn)，現(xiàn)在除少數(shù)城市外幾乎沒有什么地方?jīng)]有泡沫。在目前的情況下，是不是所有城市都應(yīng)該把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，值得思考！”

  房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈特別長，可以帶動非常多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，它作為支柱產(chǎn)業(yè)是應(yīng)該的，但是不是所有的城市都需要把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是眾多的三四線城市。現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化正在發(fā)生著微妙的變化，根據(jù)人口統(tǒng)計，很多的中小城市人口增長速度比較緩慢，沒有辦法吸引大量的產(chǎn)業(yè)進(jìn)來，也沒有太多的流動人口，但如果大規(guī)模的去搞房地產(chǎn)開發(fā)，由于房屋和人口數(shù)量并不匹配，出現(xiàn)高空置率，這就是大家常說的“鬼城”。也許，它未來可能會有那么多人，比如說十多年后的人口和現(xiàn)在的房屋數(shù)量能夠匹配，但這十年就是資源的極大浪費(fèi)了。從這個角度來看，現(xiàn)在如果不調(diào)整這種策略，還是繼續(xù)按照以前的開發(fā)模式，那種發(fā)展思路，會產(chǎn)生很大的問題，比如出現(xiàn)大量的“鬼城”。

  盤活空置資源 政府回購商品房為保障房

  談到國內(nèi)一些“鬼城”，房屋空置率高，王涌彬認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)存在嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩，開發(fā)能力嚴(yán)重過剩，需要政府合理引導(dǎo)。中國需要有一段時間搞建設(shè)，也需要有一定數(shù)量的房子，因?yàn)橛修r(nóng)民進(jìn)城的需求，但大量空置住房也造成了資源的浪費(fèi)。現(xiàn)已建成的房屋，需要未來5年甚至更長時間來消化，空置期間需要盤活。他建議，政府收購空置房屋，不建或少建保障房，將空置房屋變成保障房。這樣做的核心是把已經(jīng)建成的房產(chǎn)當(dāng)作公共資源，將這些資源盤活，推向市場。以前政府財政靠賣地，整合資源后可以用房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)財政收入。

  打造新型社區(qū)  城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化均衡發(fā)展

  3年前，人居環(huán)境委員會提出“新城鎮(zhèn)、新社區(qū)、新居民”概念，推進(jìn)新型社區(qū)建設(shè)。王涌彬強(qiáng)調(diào)，新城鎮(zhèn)、新社區(qū)并不是在白紙上建新城，而是依托現(xiàn)有城鎮(zhèn)、社區(qū)體系來提升、改善，引進(jìn)新的產(chǎn)業(yè)，使城市的區(qū)域有完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。“農(nóng)民進(jìn)城以后，要有事情做、有房子住，有學(xué)上、有醫(yī)療，各種保障要齊全，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展是這一切的基礎(chǔ)。”他認(rèn)為，城市要獲得可持續(xù)發(fā)展，首先要保持城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化的均衡發(fā)展。在未來的城鎮(zhèn)化競爭中，沒有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)化就是無源之水。許多城市的新城發(fā)展并不理想，就是脫離了原有城鎮(zhèn)體系的依托，在城市總體規(guī)劃層面應(yīng)重點(diǎn)考慮就業(yè)崗位、公共服務(wù)設(shè)施配置與居住人口之間的相對平衡，才能為居民營造便捷、舒適、宜人的居住生活。拉美和非洲國家城鎮(zhèn)化的失敗就是在于沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，產(chǎn)生了大量的社會問題。

  為此，人居委推出了“中國人居環(huán)境與新城鎮(zhèn)發(fā)展推進(jìn)工程”，包含了城鎮(zhèn)人居環(huán)境體系、住區(qū)人居環(huán)境體系、景觀環(huán)境體系、綠色建筑等方面的研究，并把重點(diǎn)放在“綠色住區(qū)模式”的打造上，。王涌彬指出，綠色住區(qū)里面特別強(qiáng)調(diào)要商業(yè)配套，要把配套作為綠色住區(qū)很重要的一個點(diǎn)，新建社區(qū)不能給城市增加更多的負(fù)擔(dān)。比如二十萬平米的項(xiàng)目，突然入住幾千人，這個地方需要的基礎(chǔ)設(shè)施就很大，要有必要的配套。不僅如此，新社區(qū)同時還應(yīng)該給城市作出貢獻(xiàn)，比如要有小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院等。這樣的城市才會充滿活力和持續(xù)繁榮。

  引導(dǎo)城市轉(zhuǎn)型  構(gòu)造綠色家園

  據(jù)王涌彬介紹，人居委作為中國房地產(chǎn)研究會的直屬機(jī)構(gòu)，多年來致力于推動“快速城鎮(zhèn)化背景下的人居環(huán)境”，關(guān)注人需求的變化以及居住行為和生活方式的變化對城市和社區(qū)發(fā)展的影響，關(guān)注新城鎮(zhèn)體系的完善。據(jù)悉，新城鎮(zhèn)體系已在全國多個地方進(jìn)行試點(diǎn)，目前正在與二連浩特等城市探索新的服務(wù)規(guī)劃。“我們提出的人居環(huán)境建議會演變成地方政府的公共政策，使這些城市更加宜居，更加可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)公共政策更加科學(xué)、合理。人居委作為一個社團(tuán)組織，我們成果主要的價值應(yīng)該體現(xiàn)在這些方面。”王涌彬說，“能夠把城市轉(zhuǎn)型發(fā)展引向以人居環(huán)境建設(shè)和改善為核心的發(fā)展模式，這是我們正在做的事情，這是我們理解的人的城鎮(zhèn)化。”

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