??威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

??中國人民銀行威海市中心支行

??中國銀行保險監(jiān)督管理委員會威海監(jiān)管分局

??關(guān)于印發(fā)《威海市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》的通知

??威住建通字〔2022〕40號

??各區(qū)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，人民銀行各支行，銀保監(jiān)分局各監(jiān)管組，各商業(yè)銀行，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各有關(guān)單位：

??為進一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，保障房屋交易安全，維護交易當(dāng)事人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行威海市中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會威海監(jiān)管分局依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策性文件，研究制定了《威海市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。　　

??威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

??中國人民銀行威海市中心支行

??中國銀行保險監(jiān)督管理委員會威海監(jiān)管分局

??2022年5月27日

??威海市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

??第一條  為進一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，維護商品房交易雙方合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

??第二條  我市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

??本辦法所稱商品房預(yù)售資金包含購房人繳交的定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等。

??第三條  威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是商品房預(yù)售資金監(jiān)管主管部門，組織和指導(dǎo)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，具體負責(zé)環(huán)翠區(qū)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管日常工作。

??文登區(qū)、榮成市、乳山市、南海新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)組織開展本轄區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

??人民銀行分支機構(gòu)負責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管理工作。

??銀保監(jiān)部門負責(zé)對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

??第四條  商品房預(yù)售資金監(jiān)管，遵循“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”的原則。

??第五條  商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自開發(fā)建設(shè)單位取得《商品房預(yù)售許可證》之日起，至完成商品房所有權(quán)首次登記之日止。

??第六條  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同人民銀行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)部門通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)對中標的商業(yè)銀行通過部門門戶網(wǎng)站予以公示。

??商業(yè)銀行與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議》，成為商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作銀行(以下簡稱“監(jiān)管銀行”)。

??第七條  在申請商品房預(yù)售許可前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從公示監(jiān)管銀行名錄中選擇監(jiān)管銀行，開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱“監(jiān)管賬戶”)。

??住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》(以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》)。

??《監(jiān)管協(xié)議》應(yīng)當(dāng)包括預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容，協(xié)議主要內(nèi)容要在預(yù)售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。

??第八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》上載明監(jiān)管賬號，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置公示。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要變更監(jiān)管賬戶企業(yè)名稱、項目名稱、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬號等相關(guān)信息的，應(yīng)當(dāng)向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出申請。

??第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂《商品房買賣合同》約定的收款賬戶應(yīng)為監(jiān)管賬戶。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與貸款銀行簽訂的按揭貸款合作協(xié)議中，約定的結(jié)算賬戶應(yīng)為監(jiān)管賬戶。

??貸款銀行與購房人簽訂的借款合同中，約定發(fā)放貸款的存入賬戶應(yīng)為監(jiān)管賬戶。

??第十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購房人出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》，購房人憑《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》將商品房預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶。

??商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入項目對應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承銷機構(gòu)不得使用非監(jiān)管賬戶收存預(yù)售資金,取得商品房預(yù)售許可前,不得出售或以認購、認籌、預(yù)定、排號、售卡、入會等方式向購房人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款、誠意金、會員費等費用。

??第十一條  按揭貸款(含商業(yè)按揭貸款和公積金貸款)購房的，購房人按合同約定的首付款存入監(jiān)管賬戶后，可辦理預(yù)售合同網(wǎng)簽備案。

??非按揭貸款購房的，首次存入監(jiān)管賬戶的購房款不應(yīng)低于購房合同總價的25%。

??第十二條  監(jiān)管銀行收到購房人交存和貸款銀行轉(zhuǎn)入的購房款后，應(yīng)當(dāng)實時將相關(guān)信息通過商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)反饋至住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。  

??在監(jiān)管銀行辦理按揭貸款的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)自放貸后1個工作日內(nèi)，將按揭貸款存入監(jiān)管賬戶。在非監(jiān)管銀行辦理按揭貸款后，非監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)自放貸后2個工作日內(nèi)，將按揭貸款存入監(jiān)管賬戶。

??第十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)定期向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門報送商品房預(yù)售項目的銷售情況、預(yù)售資金收存和支取情況、對賬單及相關(guān)報表。報送的資料應(yīng)真實、準確、完整、及時。

??第十四條  商品房預(yù)售資金監(jiān)管標準，按每平方米建筑安裝工程造價的1.2倍執(zhí)行。實行商品住宅裝修的，裝修費用計入預(yù)售資金監(jiān)管，按每平方米裝修費用的0.5倍執(zhí)行。建筑安裝工程造價由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門按有關(guān)規(guī)定確定。

??商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，是指批準預(yù)售的商品房建筑面積與商品房預(yù)售資金監(jiān)管標準的乘積。

??第十五條  商品房預(yù)售資金監(jiān)管按工程建設(shè)進度分為5個控制節(jié)點，每個節(jié)點對應(yīng)監(jiān)管資金留存比例：

??(一)建成層數(shù)達到地上規(guī)劃總層數(shù)一半，監(jiān)管資金留存比例為70%；

??(二)主體結(jié)構(gòu)封頂，留存比例為35%；

??(三)裝修啟動，留存比例25%；

??(四)單體竣工驗收合格，留存比例為15%；

??(五)完成商品房所有權(quán)首次登記，監(jiān)管終止。

??第十六條  監(jiān)管賬戶資金超出監(jiān)管額度部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按規(guī)定提取使用。提取資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于商品房預(yù)售項目建設(shè)。

??第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管額度以內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)按本辦法第十五條規(guī)定的控制節(jié)點提出申請，監(jiān)管賬戶余額不得低于規(guī)定的留存比例。

??申請時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交以下材料：

??(一)用款申請；

??(二)授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件；

??(三)商品房預(yù)售資金支付明細表；

??(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已向施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位或者供水、供電、供氣、供熱等施工安裝單位撥付款項的，提供付款證明；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬向上述單位撥付款項的，提供對方指定的銀行賬戶。

??(五)其他有關(guān)文件材料。

??第十八條  在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以憑監(jiān)管銀行按規(guī)定出具的保函抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，但不得高于監(jiān)管額度的30%。保函有效期不得短于所保監(jiān)管項目完成商品房所有權(quán)首次登記之日。

??第十九條  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)自收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請之日起5個工作日內(nèi)完成現(xiàn)場查勘及審核。符合條件的，出具《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知單》，監(jiān)管銀行收到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門蓋章確認的《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知單》后，核對商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的相關(guān)信息，2個工作日內(nèi)完成資金撥付。不符合條件的，應(yīng)當(dāng)告知企業(yè)不予同意的理由。

??第二十條  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價結(jié)果以及裝配式建筑設(shè)計標準要求對監(jiān)管資金留存比例進行調(diào)整。

??第二十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成預(yù)售項目商品房所有權(quán)首次登記的，持《商品房預(yù)售資金終止監(jiān)管申請表》、授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件、商品房所有權(quán)首次登記證明等資料，向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請辦理終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管手續(xù)。

??經(jīng)審核符合終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管條件的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止核準單》。監(jiān)管銀行收到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止核準單》后，經(jīng)核對后終止監(jiān)管。

??第二十二條  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門以及人民銀行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)部門對預(yù)售資金監(jiān)管工作進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，及時進行處罰。

??第二十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期整改，違規(guī)信息記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴重的可暫停其預(yù)售合同網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，并依法予以行政處罰：

??(一)違反規(guī)定直接收取商品房預(yù)售資金的；

??(二)未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；

??(三)變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的；

??(四)未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；

??(五)提供虛假資料的；

??整改期間，暫停該項目后續(xù)工程預(yù)售許可發(fā)放，暫停其預(yù)售監(jiān)管資金撥付和網(wǎng)簽備案工作。逾期未改或整改不到位的，暫停該企業(yè)所有項目預(yù)售許可證發(fā)放，暫停其所有項目預(yù)售監(jiān)管資金撥付和網(wǎng)簽備案工作并記入企業(yè)信用檔案，在“雙隨機、一公開”檢查中，對相關(guān)企業(yè)提高抽查比例。

??第二十四條  施工、監(jiān)理等單位提供虛假資料或利用其他手段協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欺騙調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管留存比例、騙取監(jiān)管資金的，依法追究相關(guān)責(zé)任。

??第二十五條  監(jiān)管銀行有下列行為之一的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議暫停或者終止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，同時通報威海銀保監(jiān)分局、人民銀行威海中心支行:

??(一)未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的；

??(二)未經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門同意，擅自支付商品房預(yù)售資金的;

??(三)擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預(yù)售資金的;

??(四)其他違反本辦法或商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

??第二十六條  本辦法自2022年7月1日起施行，有效期至2027年6月30日。