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??9月21日下午，2023房地產企業品牌價值測評成果發布會暨中國品牌房企發展高峰論壇在成都舉行。

中金公司董事總經理、研究部執行負責人、不動產與空間服務行業首席分析師 張宇

??中金公司董事總經理、研究部執行負責人、不動產與空間服務行業首席分析師張宇帶來《當前宏觀經濟形勢與房地產市場判研》的演講。

??他表示，促進居民消費的一個抓手就是提升居民的凈資產，最有效的方式是居民房產價值的升值，且一定是合理速度增值。當政策不做過多干預的時候，房價的起穩回升就會比較慢，那么居民凈資產修復的過程就會比較慢。如果較強，修復過程也會比較快。

??那么接下來的房價往哪個方向走，能否起穩回升，大的趨勢在哪里？他表示，首先，我國的人口的總數已經跨過了大周期的峰。人口總增長率在2022年首次出現負增長。換句話說，有可能2021年的13.41億就是人口的最高峰。此外，城鎮化率也在不斷的換檔降速。

??所以在這樣的背景之下，對城鎮新房的需求中樞是可以去模擬的，長期的需求基本上只跟經濟增速和人口變化情況相關，換句話講供給并不是長期的制約因素，政策也不是長期決定因素，更多的還是看經濟和人口。

??他認為，從更宏觀的角度看，可以把2000之后，新世紀中國經濟每十年的經濟增長做一個總結。前十年是人口紅利。第二個十年，即2009年至2020年是金融周期、房地產信貸。這一點難以為繼，因為大的趨勢拐點已經出現。所以需要進入到第三個發展階段——科技創新，也許是數字經濟。

??此外，他表示，一般傾向于把房地產的政策為三個方面，第一是金融政策，主要體現在按揭、匯率方面，圍繞著提升居民購房的支付能力角度。第二是房地產的行業政策，主要是一些行業的管理、監管的政策。第三個方面是企業信用政策，企業的信用政策在這一輪尤其的重要。

??他表示，調控是著眼于房價要平穩。好比一個房子，房梁要平穩，取決于四個柱子要平穩，房地產的四個柱子第一是住房供給的結構；第二個是土地制度的穩定共存，地層的體系；第三個是金融；第四個是財稅，跟房地產稅相關。