??3月22日，2017中國房地產開發企業500強測評成果發布會在北京隆重舉行，備受關注的“2017中國房地產開發企業500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單最終揭曉。

??據悉，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主持的"中國房地產開發企業500強"測評工作已連續開展九年，其測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。發布會吸引了房地產開發企業、服務商、供應商以及媒體代表等近500人出席。活動官方網站中房網（m.fsanan.com，微信號：zhongfangwang）對此進行了全程報道。

??大會發布的房地產500強測評報告指出，2016年，行業集中程度進一步提升，同時房地產開發投資增速連續兩年低至個位數，行業平均利潤率下行趨勢未改表明行業高增長時代已經結束。在新的發展階段里，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企則加速轉型，房地產開發企業分化進一步加劇。

??排名：恒大首次“登頂”，百強榜單換血率近六成

??從本次入榜企業來看，2017中國房地產開發企業500強頭名位次首次易主，恒大集團憑借全年銷售金額3731億元、三年復合增長率54.9%、充足的土地儲備、旅游和健康產業的布局等強勢表現將連續八年位居榜首的萬科擠至次席。此外，碧桂園以銷售金額突破三千億及領先的成本控制水平首次躋身三強位置。綠地、保利、中海、萬達、融創、華夏幸福、龍湖和富力分列四到十位。其中，多年業績穩定、管控規范的龍湖和布局均衡、利潤率領先的富力并列排名第十。

??本次測評產生的100強企業在近九年500強測評活動中，有25家企業連續9次進入100強。與2009年首次開展500強測評活動榜單相比，經過九年的發展，2009年100強企業中僅有41家仍保持在100強梯隊，九年榜單對比顯示榜單換血率近六成。其中，2009年100強梯隊中51-100位的企業僅不足三成企業仍處在此次的100強梯隊中。

??此外，從500強房企總部所在地作為劃分標準來看，華東區域占比繼續領先，中部企業進步明顯。測評報告顯示，華東、華南、華北、東北、西部和中部六大地區分別占500強的43.6%、15.6%、11.2%、3.6%、7.4%和18.0%的席位。

??市場：集中度不斷上升，市場延續分化態勢

??2016年，我國房地產產業集中度繼續提升。從本次500強測評結果來看，2016年10強房地產開發企業銷售總金額約占500強銷售總金額的35%，銷售面積總計約占500強總銷售面積的38%。前50強、100強、200強銷售金額分別約占500強總銷售金額的60%、70%和90%。行業周期化的變化背景下，行業資源加速向500強企業為代表的領先企業聚集。

??報告顯示，500強房企全年商品房銷售面積總額達5.2億平方米，同比增長31.6%，銷售金額創下6.3萬億元的新高，同比增長40.1%。500強房企市場份額按面積和金額分別為33.05%和53.35%，分別較上年提升6.33和7.51個百分點。從不同能級城市的銷售情況來看，不論是銷售面積還是銷售金額，以熱點二線城市表現最為強勢，部分三線城市回暖明顯。

??土地市場也能反應市場這種分化態勢。2016年，房地產開發企業土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%；土地成交價款9129億元，增長19.8%。年內土地購置面積下降但成交價款大幅上升，表明地價上漲明顯，開發企業拿地成本明顯上升。這與企業集中熱點地區拿地有關，市場分化趨勢仍在延續。一方面，熱點城市樓市銷售向好，開發企業集中拿地，“增加土地供應”、“優化土地供應結構”成為這些城市的重點調控方向；而部分三四線城市則繼續推進去庫存，落實“暫停或減少土地供應”等政策。

??行業：兼并加速，市場循環周期縮短

??報告顯示，2016年，房企特別是具有品牌優勢、布局優勢、資源優勢、開發能力優勢的標桿企業通過兼并收購、買地產股來增加土地儲備，并布局多元化投資。據統計，2016年房地產行業并購案宗數為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；而2015年并購案宗數為343宗，涉及并購標的物價值為2815億元，同比增長11%。其中，央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。國有企業的重組整合一方面能夠使部分業務雜泛的國企理清主營業務，更好地做強主業；另一方面能夠減少集團內多家房企的同業競爭。此外，標桿房企收購中小房企項目擴大業務體量也是年內并購熱點。對于大型房企而言，通過兼并重組有利于企業獲取行業資源從而化解土地市場價格高啟的風險，同時通過持有其他上市房企股權還有利于間接擴大土地儲備和提升話語權。

??房地產行業發展周期的收窄也是近年來我國房地產業的最大特點之一。自1998年房改以來，房地產行業開始步入市場化發展期，由于其對經濟巨大的拉動作用，房地產市場周期與我國房地產開發投資及GDP走勢高度相關。與此同時，房地產業在我國經濟中占有舉足輕重的位置，因此受到更多的政策關注和調控，因而房地產市場除在市場供求端影響下的自然市場周期外疊加政策影響后表現更為復雜。1998年以來，我國房地產市場一共經歷了五輪周期，具體可分為2000年-2002年中、2002年底-2005年中、2005年底-2008年底、2009-2011年底、2012-2014年底，而本輪周期始于2014年底。整體而言，我國房地產市場周期幾乎都與調控政策寬松、緊縮、加碼、松動保持一致，時間跨度上基本保持3-4年，但前三個周期時間均為4年左右，而2009年以來市場周期縮短至3年。

??趨勢：存量資源謀求發展，積極開拓多元轉型

??報告稱，隨著地產行業已步入白銀時代，新房開發整體增量空間受限，房企布局由擴張轉向收斂，核心城市激烈的土地競爭不斷壓縮企業盈利空間。與此同時，隨著我國房屋自有率的不斷上升，存量市場特別是一二線城市的存量市場規模快速提升，存量市場的重要程度不斷提升。為此，如何在存量資源上謀求企業發展成為不少企業思考的重點。

??目前，開發企業對存量資源價值的探索主要體現在幾大方面。其一，存量改造及開發，包括長租公寓、民宿改造、聯合辦公等業態，越來越多房企已相繼進入該領域。其二，平臺撮合，包括分時度假等分享經濟。其三，物流地產、產業地產等存量資源開發。物流地產和產業地產是目前業內少有的高成長業態。物流地產需求得益于電商的快速發展帶來的對于現代物流倉儲園區的直接需求。而創業創新之“勢”促進了園區地產的蓬勃發展。萬眾創新使得園區地產在政策上受到了更多支持。

??除在存量資源改造與開發之外，開發企業多元化轉型也在逐步深入。多元化轉型方向既包括與地產開發形成聯動的在商業地產、養老地產、旅游地產、文化地產及海外地產等業務領域的多元化，又包括完善地產開發相關上下游的多元化轉型，如向處于行業下游的金融服務、租售代理、運營管理、家裝建材、社區服務等領域的多元化轉型發展，也包括發展獨立于地產主業的主要集中在金融控股、文化體育、醫療健康、能源等領域的轉型等。

??附一

??測評榜單

　　附二

??測評指標體系說明

??基于過往500強測評過程中積累的經驗，2017年的500強測評從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、社會責任七大方面，采用了收入規模、開發規模、資產規模、利潤規模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、經濟責任、慈善活動等19個二級指標，包括房地產業務收入、持有性物業租賃收入、房地產銷售面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等52個三級指標全面衡量企業的綜合實力。其中，由于不少房地產開發經營企業逐步從開發-銷售模式轉向開發-持有-運營（或逐次轉售）模式過渡，為反映這類企業的基本情況，測評指標體系中增加持有性物業租賃收入和持有性物業持有面積兩項指標的考量。

??測評模型簡介

??在測評方法的選取上，選取了業內公認的因子分析法、層次分析法、功效系數法三種權威的測評統計方法分別對企業數據進行測算，然后采用組合評價法對三種方法加以綜合，最后得出最終的排名得分。關于指標的賦權，我們邀請了中國房地產業協會和上海易居房地產研究院權威專家經過了數輪的反復確認，最終確定二級指標層和三級指標層各指標的權重，并采取了層次分析法和德爾菲法對三個層次的指標進行賦權。

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