??導 讀 

??1、百強房企10月業績環比降低2.6%

??2、10月市場再陷低迷，成交創下半年新低

??3、年末成交整體回升幅度或將有限

??榜單解讀

??前言：2022年10月，房地產市場再陷低迷，重點30城成交面積創下半年來單月新低，環比下降14%，同比跌幅擴至28%。企業層面，規模房企10月整體銷售延續了低迷表現，TOP100房企單月銷售規模環比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%；累計業績同比降幅也仍保持在44%的較高水平。

??目前，行業下行壓力持續、市場信心及購買力缺失，觀望情緒也愈加濃厚。疊加國內多區域疫情的影響，房企正常供貨節奏被打亂、過半城市供應環比腰斬，企業整體的銷售去化壓力也在進一步加大。展望年末，預計地方需求端政策力度有望加碼，保交樓紓困政策將持續推進，但全國性強力政策較難出臺。企業應做好苦熬市場寒冬的準備，調低政策預期。

??1

??10月業績環比降低2.6%

??同比降幅較9月提升

??2022年10月，時值傳統“金九銀十”銷售旺季，雖然規模房企積極把握“國慶”假期、提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，但10月企業整體銷售仍延續了相對低迷的表現。TOP100房企單月實現銷售操盤金額5560.7億元，環比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。

??累計業績來看，百強房企1-10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的較高水平。目前，行業下行壓力持續、市場信心及購買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚，疊加國內多區域疫情的影響，企業整體的銷售去化壓力在進一步加大。

??2

??TOP50表現優于行業整體

??逾6成企業單月環比增長

??具體從企業表現來看，2022年10月單月業績環比增長和環比降低的百強房企分別占到近半數。其中，TOP50房企表現優于行業整體，僅18家企業單月業績環比降低，且環比降幅多在30%以內。同時，10月中海、建發、華發的表現相對突出，單月業績環比增幅均高于30%。但從單月業績同比來看，目前規模房企整體仍深陷負增長困局，10月有逾6成百強房企單月業績同比降低。

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??10月成交創下半年新低

??市場或將弱修復買賣雙方價格博弈加劇

??10月，房地產市場再陷低迷，重點30城成交面積低至1414萬平方米，創下半年以來單月新低，環比下降14%，同比跌幅擴至28%。一方面，國內疫情多點散發，房企正常供貨節奏被打亂，過半城市供應環比腰斬，其中不乏上海、合肥這類熱點城市。另一方面，市場信心缺失，居民信貸需求依舊羸弱，“買漲不買跌”心理預期下市場觀望情緒愈加濃重。

??分區域來看，長三角地區市場明顯降溫，即便是上海、杭州這類熱點城市，成交也在下降。例如上海，受限于供應“撞車”，置業情緒回歸理性，體現于倒掛盤入圍積分下降、小戶型產品棄購率上升，尤其是遠郊剛需盤去化慘淡。徐州、常州等壓力城市市場持續低迷，成交持續低位運行。例如徐州，國慶假期返鄉置業未現，案場來訪及認購量均低于預期，成交創近年來同期新低。

??大灣區市場集體遇冷，受疫情防控影響，廣州、深圳、佛山等供應環比腰斬，成交全面轉跌。例如廣州，本月案場到訪量環比下降23%，轉化率跌至5%，開盤平均去化率低至26%，多數項目開盤當天認購量不足30套，僅主城區個別央國企樓盤認購量能突破百套。

??環渤海地區市場明顯分化，北京、青島、濟南等成交轉降，例如濟南，開盤平均去化率約30%，雪山、王舍人這類供貨集中的板塊去化依舊困難。天津、大連等成交筑底回升，例如天津，開盤平均去化率升至45%，部分熱銷盤去化率能達到90%。

??中西部地區市場回穩，成都、長沙、重慶等成交皆企穩回升。例如成都，受限于疫情反彈，國慶假期居民選擇就地過節，疊加項目落地營銷組合拳，客戶看房熱情明顯提升，熱門板塊到訪及認購量翻倍上漲。本月開盤平均去化率達56%，部分倒掛盤仍能實現“日光”。

??展望11月，我們提出以下兩點預判：

??其一，地方需求端政策力度有望加碼，保交樓紓困政策將持續推進，但全國性強力政策較難出臺。因此，企業理應調低政策預期，做好苦熬市場寒冬的準備。

??其二，房地產市場大概率弱修復，成交整體回升幅度或將有限，買賣雙方之間的價格博弈或將加劇。一方面，房企資金鏈愈加緊繃，銷售回款近乎成為優質民企唯一的資金“氧氣”，年終業績沖刺勢必將加大營銷力度，分銷提傭、折扣力度加碼或是優先項。另一方面，客戶置業情緒普遍謹慎，基于市場信心缺失，短暫觀望似乎是更為理性的選擇，預示著熱點城市板塊及項目分化加劇，壓力城市唯有那些價格折讓達客戶心理預期的項目才能走量。