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??4月新增專項(xiàng)債總量環(huán)比降49%，但主投房地產(chǎn)的專項(xiàng)債環(huán)比增30%，區(qū)域分化顯著，土儲(chǔ)類占比達(dá)60% 。

??◎  文 / 馬千里

??2025年4月，中央政策面多次發(fā)聲要求加力穩(wěn)市場(chǎng)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。財(cái)政部與住建部共同開展城市更新行動(dòng)，政治局會(huì)議亦強(qiáng)調(diào)多舉措穩(wěn)市場(chǎng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。從專項(xiàng)債發(fā)布情況來看，4月份城中村、棚改等相關(guān)專項(xiàng)債持續(xù)推進(jìn)，土儲(chǔ)類新增專項(xiàng)債同樣快速審批，湖南、廈門成為為相關(guān)專項(xiàng)債發(fā)行主力。

??不過本月土儲(chǔ)類專項(xiàng)債一方面仍主要集中于少數(shù)省市，另一方面在土地回收方面仍較為緩慢，本月各地新發(fā)布土地回收計(jì)劃超過600億元，但從發(fā)布專項(xiàng)債明細(xì)清單中的項(xiàng)目名稱來看，本月湖南、廈門、北京絕大多數(shù)土儲(chǔ)類項(xiàng)目仍是一級(jí)土地開發(fā)。在利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)方面，預(yù)計(jì)各地將進(jìn)一步加快相關(guān)舉措，讓回收閑置用地真正落到實(shí)處、為市場(chǎng)參與者所明確感知，促進(jìn)房地產(chǎn)潛在庫存更快回到合理水平。

??本月主要視點(diǎn)

??房地產(chǎn)專項(xiàng)債逆勢(shì)增長(zhǎng)：4月新增專項(xiàng)債總量環(huán)比降49%，主投房地產(chǎn)的專項(xiàng)債環(huán)比增30%。

??區(qū)域分化顯著：湖南、山東、廈門三地貢獻(xiàn)74%的房地產(chǎn)相關(guān)專項(xiàng)債，加快推進(jìn)住房保障、土地收儲(chǔ)。

??土儲(chǔ)類專項(xiàng)債成為主力：在主投房地產(chǎn)的專項(xiàng)債中，本月土儲(chǔ)類占比達(dá)到60%。

??01

??新增專項(xiàng)債中336億元明確主要投向房地產(chǎn)
環(huán)比逆勢(shì)增長(zhǎng)30%

??據(jù)CRIC整理，2025年4月全國(guó)地方政府新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模為1763億元，環(huán)比下降49%，其中投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域1合計(jì)717億元，占比40%，占比較上月提升8個(gè)百分點(diǎn)。其中明確主要投向房地產(chǎn)規(guī)模為336億元，環(huán)比3月份增加了30%。部分投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的381億元，環(huán)比3月減少56%。

??1-4月新增專項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行1.1萬億，其中3891億投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，占比35%，明確主要投向房地產(chǎn)的額度為1646億元，占比15%。

??在4月份新增專項(xiàng)債環(huán)比減少情況下，明確投向房地產(chǎn)的部分卻仍在環(huán)比增長(zhǎng)，主要是由于土儲(chǔ)類專項(xiàng)債顯著增加，據(jù)CRIC整理，本月土儲(chǔ)類專項(xiàng)債規(guī)模達(dá)到210億元，僅次于2025年2月，為今年第二高。

??02 本月逾70%房地產(chǎn)相關(guān)債來自湖南、山東、廈門

??湖南、山東、廈門本月發(fā)行房地產(chǎn)類專項(xiàng)債531億元，占房地產(chǎn)類新增專項(xiàng)債74%。

??湖南：發(fā)行大額土儲(chǔ)專項(xiàng)債。本月土儲(chǔ)類專項(xiàng)債發(fā)行兩筆共計(jì)140億元，同時(shí)以基建+保障房項(xiàng)目平衡民生需求。

??山東：加力推進(jìn)棚改，提供優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)與購房需求。本月發(fā)行37億元棚改專項(xiàng)債，并同步推進(jìn)城市基建與城中村改造。

??廈門：城中村改造優(yōu)先級(jí)高：50億土儲(chǔ)類專項(xiàng)債，占房地產(chǎn)相關(guān)債總量58%。

??1-4月，廣東省投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項(xiàng)債最多，達(dá)到1618億元，其次是山東，1381億元。北京以572億元排在第5，上海以227億元排在第17。

??03 主投房地產(chǎn)專項(xiàng)債中，本月土儲(chǔ)類占比達(dá)到60%

??本月明確主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的336億元專項(xiàng)債中，62%用于土地儲(chǔ)備。主要來自湖南的第1期、第6期和以及廈門的第23期專項(xiàng)債，分別為94億、46億和50億。棚改類占比27%，最大的一筆來自山東第16期，為37.3億元。

??1-4月，土儲(chǔ)類專項(xiàng)債發(fā)行517億元，占比為31%，棚改類專項(xiàng)債發(fā)行1070億元，占比65%。

??04

??重點(diǎn)關(guān)注：湖南本月發(fā)行140億土儲(chǔ)類專項(xiàng)債
僅3宗地塊明確為回收項(xiàng)目

??本月湖南省發(fā)行了2筆土儲(chǔ)類專項(xiàng)債，共計(jì)140億元。其中38億元投向長(zhǎng)沙，占比27%。懷化、岳陽、永州、常德發(fā)行額度也均在10億元以上。

??值得注意的是，從專項(xiàng)債文件公布的相關(guān)明細(xì)項(xiàng)目列表來看，僅3宗地塊明確為土地回收類項(xiàng)目，均位于衡陽市，涉及專項(xiàng)債額度共計(jì)4.65億元。廈門亦是如此，從明細(xì)項(xiàng)目列表來看均為一級(jí)開發(fā)。相較于目前各地已經(jīng)發(fā)布，逾2000億元的土地回購清單而言，目前專項(xiàng)債清單中涉及土地回購的部分仍然不多。