??【熱點聚焦】

??12月6日，中共中央政治局召開會議，強調明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進，貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。針對房地產市場，首次提出“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環”。

??與此同時，為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，央行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），共計釋放長期資金約1.2萬億元。

??【熱點評析】

??樓市步入寒冬，政治局會議傳遞積極信號

??2020年，政治局會議對房地產行業的要求為“促進房地產市場平穩健康發展”，今年對房地產市場的定調頗有新意，提出“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環”。在樓市步入“寒冬”之際，政治局會議及時對房地產行業的發展進行定調，正本清源，對行業未來的穩定可持續發展具有重要意義。

??首先，此次會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，方向性明確。雖然未提“房住不炒”，但目前市場上投資型需求已被金融層面和政策層面雙重遏制，剛需及改善型的購房需求被“誤傷”，觀望和謹慎心態濃厚，此次會議要求對剛需和改善型合理自住需求予以支持，后續應繼續關注在土地、信貸、購房、稅費等方向可能出臺的鼓勵性政策，以糾正此前過于嚴厲的限制行業“良性循環”的部分做法。

??其次，基于目前房地產行業形勢的判斷和考量，提出“促進房地產業良性循環”這一說法，為明年房地產行業發展提出了清晰的目標。意味著要繼續堅持穩字當頭，有序釋放房地產市場各方參與者的壓力，避免行業劇烈波動，也有利于規避金融風險。

??同時，本次降準釋放了一定的流動性，但具體對房地產市場的利好程度，還要看房地產金融方面的具體政策與執行。

??“良性循環”獲最高層面認可，促進房地產業健康發展

??在此之前，劉鶴副總理于11月24日在《人民日報》撰文強調，要促進房地產行業平穩健康發展和良性循環。此次政治局會議是在更高層面給予確認，代表著官方對于房地產發展的明確支持。

??對房地產行業而言，資金有序運轉，總體均衡即為良性循環。近期，一些房地產企業受信貸從嚴及銷售遇冷兩端壓力的影響，資金鏈緊繃，受此影響，第二、第三批土地集中出讓流拍率大幅提升，房地產行業的現金流入和現金流出都大幅下降，影響了整個產業鏈上下游的穩定，甚至波及到金融體系，威脅到購房人的權益。促進房地產行業良性循環，是在肯定房地產行業對社會的貢獻、肯定商品房市場的作用的基礎上，穩定產業各參與主體的預期，向健康發展的企業釋放必要的流動性，保證土地拍賣、開發建設、銷售回款之間的良性運轉。

??對房企而言，優勝劣汰即為良性循環。此次樓市遇冷，促進了行業的加速出清，證明以往高杠桿、高周轉的模式已不可持續，具有良好運營管理能力和財務管控能力、內生增長穩健、現金流充裕的房地產企業，特別是國企、央企，將成為行業內部整合的主力軍。在“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的背景下，未來，房企之間的競爭將回歸產品競爭的本質，重品質、重運營的多元化轉型將成為房企新的發展目標。

??對購房者而言，居者有其屋即為良性循環。雙軌制背景下，多元化住房供應體系逐步完善，保障性住房與商品房各司其職，公共服務與市場需求相互補充，購房者預期穩定，需求平穩釋放，新市民及青年人等群體的基本住房需求與剛需、改善型商品住房需求同時得到滿足。

??高壓緊縮的信貸調控政策有望出現轉機

??此次會議明確地傳遞了穩樓市的積極信號，標志著前期高壓緊縮的信貸調控政策可能出現轉機，但目前尚不能確認房地產政策就此會徹底轉向，針對房地產的放松措施仍然是邊際的，更多的是出于防風險和保交房的需求。

??對房企而言，信貸政策放寬有利于促進購房需求釋放，但由于政策落地及購房者信心恢復需要一定時間，行業銷售恢復速度仍需觀察，因此保持財務及資金優勢依然為主要關注點。后續政策或從拓寬企業融資渠道等方向入手，鼓勵優質房企通過銀行間債券市場、資產證券化等多元化方式融資。

??對購房者而言，支持合理住房需求意味著居民按揭貸款有望繼續松綁，這主要體現在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等方面，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行。

??政策面邊際改善，市場探底仍需時間

??當前市場對整個行業表現出的悲觀更多地來源于資金緊縮與購房者情緒釋放產生的共振，疊加部分房企債務違約事件帶來的影響，房地產市場整體表現疲軟。

??從個人住房按揭貸款發放情況來看，近期有邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，例如上海放款周期由此前的4個月以上縮短至2個月，又如合肥由此前的6個月以上縮短至3個月。與此同時，廣州、深圳、蘇州等多城下調房貸利率，例如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%，又如廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。

??宏觀政策與金融信貸方面改善信號頻發，但落地至市場成交層面還需要一段時間，典型城市房地產市場熱度仍延續回落態勢。從房地產市場銷售情況來看，根據克而瑞發布的11月房地產市場銷售數據，重點監控的全國29城商品住宅成交同比跌幅繼續擴大，較去年同期下降32%，成交量同比下跌城市增至27個，市場持續低迷。

??目前政策層面已出現底部特征，未來行業資金緊張的現狀有望邊際改善，但市場層面持續探底中，資金層面修復傳導至新房銷售市場仍需時日。未來市場要真正走出底部區域，還有賴于信貸政策的放寬及消費者信心的重建。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）