??專題視點

??2022年，我國人口總量自1960年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長，城鎮(zhèn)化率也僅較上年增長0.5%，為近三十年以來新低。但是和與歐美發(fā)達(dá)國家相比，我國城鎮(zhèn)化仍然具有較大的增長空間，對于房地產(chǎn)市場而言，城鎮(zhèn)化發(fā)展所帶來的需求增長仍是行業(yè)發(fā)展的重要支柱。為此，本文結(jié)合發(fā)達(dá)國家城市化發(fā)展經(jīng)驗，對現(xiàn)階段中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展邊界、增長動力和現(xiàn)階段增長模式進(jìn)行了相關(guān)研究。本文主要結(jié)論如下：

??1，鄉(xiāng)村常住農(nóng)民工超過1.5億人，仍將是中長期城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要基礎(chǔ)。2，糧食生產(chǎn)效率持續(xù)提升，理論上每年可解放1300萬的農(nóng)業(yè)就業(yè)人口。3，我國GDP增速變化不會引起城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的明顯變化。4，城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%后，中高收入國家仍可保持平均每年0.6個百分點的增速。5，我國長期城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)80%較為適宜，城鎮(zhèn)人口增量空間仍有2億人。6，2030年中國城鎮(zhèn)化率有望突破70%，相關(guān)住房增量需求達(dá)到30億平方米。7，城鎮(zhèn)人口繼續(xù)向大城市集聚，近郊成為下一階段城鎮(zhèn)化發(fā)展主體。

??PART.01

??2022年城鎮(zhèn)化率增長0.5%創(chuàng)新低

??600萬新增城鎮(zhèn)人口仍將帶來大量住房需求

??2022年，受育齡婦女減少、生育意愿降低、死亡率上升等因素影響，我國人口總量自1960年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長，全年人口出生率為6.77‰，人口死亡率為7.37‰，人口自然增長率-0.60‰，全國人口較2021年減少了85萬人。

??1、中國人口發(fā)展進(jìn)入總量見頂、城鎮(zhèn)化率緩增新階段（略）

??2、2022年城鎮(zhèn)化率增長創(chuàng)1991年以來新低，城鎮(zhèn)化發(fā)展趨緩周期正式到來（略）

??3、相比發(fā)達(dá)國家我國城鎮(zhèn)化仍有較大發(fā)展空間，城鎮(zhèn)人口增長仍將是樓市需求側(cè)有力支撐

??與歐美發(fā)達(dá)國家的80%左右的城鎮(zhèn)化率發(fā)展水平相比，目前中國65.22%的城鎮(zhèn)化率水平仍在追趕上升期，具有較大的增長空間，并將成為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的有力支撐。對比目前人均40平方米的住房水平來看，2023年646萬的城鎮(zhèn)人口增量，所代表著2.6億的住房增量需求，也切切實實擴(kuò)大了中國城鎮(zhèn)住房需求規(guī)模。正如統(tǒng)計局局長在2023年初經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)布會上所述，我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段，2023年新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大，這些就是未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間所在。

??PART.02

??鄉(xiāng)村勞動力超過3億人

??距離人口轉(zhuǎn)移邊界仍有較大空間

??與發(fā)達(dá)國家相比，中國65%左右的城鎮(zhèn)化率雖有較大上升空間，可是考慮到中國鄉(xiāng)村較高的老齡化比例，考慮到居住在鄉(xiāng)村留守家人，部分業(yè)內(nèi)學(xué)者認(rèn)為中國實際城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了70%甚至更高，中國城鎮(zhèn)化率發(fā)展將進(jìn)入低速增長時代。但不論是從中國鄉(xiāng)村人口結(jié)構(gòu)，農(nóng)業(yè)技術(shù)提升，還是對標(biāo)國際發(fā)達(dá)國家來看，目前中國距離城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移邊界仍有較大空間。

??1、鄉(xiāng)村常住農(nóng)民工超過1.5億人，仍將是中長期城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要基礎(chǔ)（節(jié)選）

??目前中國鄉(xiāng)村的實際勞動力人口仍有3.3億人左右，其中1.5億是未進(jìn)城農(nóng)民工。聯(lián)系2021年相關(guān)數(shù)據(jù)變化可以看到，在青壯年農(nóng)村常住人口減少的情況下，全國農(nóng)民工總量仍在進(jìn)一步上升，并且受限于疫情影響和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的變化，未進(jìn)城農(nóng)民工的增量接近500萬人，大于進(jìn)城農(nóng)民工200萬人左右的增量規(guī)模，作為“城鎮(zhèn)預(yù)備役”的未進(jìn)城農(nóng)民工規(guī)模增長明顯較快。

??2、發(fā)展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田提升糧食生產(chǎn)效率，解放更多勞動力向城鎮(zhèn)遷徙（節(jié)選）

??黨的二十大以來，中央多次反復(fù)提及，要全方位夯實糧食安全根基，特別提出要“逐步把永久基本農(nóng)田全部建成高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，強化農(nóng)業(yè)科技和裝備支撐”。發(fā)展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，不僅僅意味著糧食產(chǎn)量的增加，意味著路網(wǎng)、田網(wǎng)的聯(lián)通，機械化實施條件的改善，在提升農(nóng)民收入水平的同時，將農(nóng)村從勞動力不足的泥沼中解放出來，并推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加速，為中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的勞動力要素。以邛崍市火新村為例，據(jù)新華網(wǎng)2013年初報道，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村合作社農(nóng)民在建成高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田前，一個社員最多可以耕種200畝地，但是發(fā)展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田后，一個社員可以種地2000畝，大大減少了耕地的用工需求，在保證糧食安全和提升農(nóng)民收入的同時，也將更多勞動力從耕地中解放出來。

??全國高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)規(guī)劃（2021-2030年）中，明確提出到2025年要建成10.75億畝高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，并改造提升1.05億畝高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田。規(guī)劃實施后,每年可增加糧食綜合產(chǎn)能1000億斤左右，相當(dāng)于目前1.3萬億斤糧食產(chǎn)量的7.6%，在保持糧食產(chǎn)量不變的前提下，理論上每年可解放1300萬的農(nóng)業(yè)就業(yè)人口，為新階段下的城鎮(zhèn)化發(fā)展提供更多的勞動力要素。

??3、對標(biāo)發(fā)達(dá)國家、保證糧食安全，我國農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移邊界在哪里？（節(jié)選）

??考慮到保證糧食自給自足、我國糧食安全的基本國策，對標(biāo)部分發(fā)達(dá)國家2020年的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城鎮(zhèn)化發(fā)展水平來看，還是糧食自給率在100%左右，目前農(nóng)村人均谷物耕地在5畝左右的德國更適合作為長期發(fā)展目標(biāo)?？紤]到居民生活水平的提升，假設(shè)中國人均谷類產(chǎn)量由2020年的465公斤達(dá)到500公斤，在保證糧食安全的前提下，所需的農(nóng)村人口也將較2020年減少2.2億人，屆時中國城鎮(zhèn)化率水平約為79.4%。

??PART.03

??從國際發(fā)展經(jīng)驗來看，經(jīng)濟(jì)增速變化

??對城鎮(zhèn)化率發(fā)展影響較小（略）

??1、各國GDP增速水平與城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的相關(guān)性并不顯著（略）

??2、對單一國家而言，GDP增速的變化不會導(dǎo)致城鎮(zhèn)化率發(fā)展出現(xiàn)明顯變化（略）

??PART.04

??城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%后，中高收入國家
仍能保持年均0.6個百分點的增速（節(jié)選）

??考慮到美國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率早早達(dá)到了60%以上，考慮到時代發(fā)展因素的差異，本章選取了1960年以后中高收入和高收入國家的相關(guān)數(shù)據(jù)作為參考。

??1、城鎮(zhèn)化率達(dá)65%后，中高收入國家城鎮(zhèn)化率增長進(jìn)入緩步下行期（節(jié)選）

??中高收入國家的城鎮(zhèn)化率增速下滑多出現(xiàn)在50%以后，并在50%-65%之間處于平臺期，在65%以后再度進(jìn)入下行區(qū)間，但在城鎮(zhèn)化率65%-75%期間，仍可保持在年均0.6個百分點的增長速度。

??圖：典型中高收入國家城鎮(zhèn)化率年增長變化（略）

??2、高收入國家城鎮(zhèn)化率達(dá)70%后增速驟降，沙特、西班牙、芬蘭年增長均降至0.2個百分點（略）

??圖：47個高收入國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率平均年增長曲線（略）

??圖：典型高收入國家城鎮(zhèn)化率年增長變化（略）

??PART.05

??中國城鎮(zhèn)化發(fā)展空間預(yù)測和相關(guān)結(jié)論

??1、長期城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)80%較為適宜，城鎮(zhèn)人口增量空間仍有2億人左右(節(jié)選)

??就中高收入、高收入國家發(fā)展經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化率從65%增長到75%，大約需要17年左右。至于城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以后，大多數(shù)國家均進(jìn)入低速增長時期，就城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%以上國家來看，高收入國家平均耗費16.7年跨過這一時期，典型如德國城鎮(zhèn)化率在2002年達(dá)到75%之后，至今城鎮(zhèn)化率還未突破80%。

??2、2030年中國城鎮(zhèn)化率有望突破70%，期間新增30億平方米城鎮(zhèn)住房需求（節(jié)選）

??對2030年縣級行政區(qū)城鎮(zhèn)人口進(jìn)行估算，就城鎮(zhèn)化率變化推動人口增長的口徑來看，全國城鎮(zhèn)化率有望上升至70%以上，假定屆時中國人口仍維持在14億左右，城鎮(zhèn)人口較2022年增量仍可達(dá)到8000萬量級，相關(guān)住房增量需求達(dá)到30億平方米。

??不過就城市能級分布來看，其中僅25%位于市轄區(qū)，超過四分之三的城鎮(zhèn)人口增長將由廣大的縣域貢獻(xiàn)，篇幅所限，相關(guān)分析將在研究中心后續(xù)專題中進(jìn)行深入討論。

??3、城際流動保持旺盛，人口進(jìn)一步向大城市集聚

??在城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%以后，受限于單個城市的發(fā)展邊界，雖然發(fā)達(dá)國家最大城市的人口占比（人口首位度）各有增減，但是從城市（群）的角度來看，人口還是在繼續(xù)向大中城市集聚。就法國、日本、韓國、巴西等國家的發(fā)展經(jīng)驗來看，人口超百萬城市的人口占比均是隨著城鎮(zhèn)化率發(fā)展而上升的。

??這意味著在城鎮(zhèn)化率達(dá)到高位、進(jìn)入緩慢增長期后，雖然人口的鄉(xiāng)-城遷徙所有減緩，但城際人口遷徙仍在持續(xù)，并進(jìn)一步向大城市集聚。相對應(yīng)的，一些中小城市則因為人口外流出現(xiàn)收縮現(xiàn)象，典型如美國五大湖鐵銹地帶，1960年以來人口收縮率超過了50%。

??并且在國家城市化發(fā)展水平達(dá)到更高位置時，大城市的人口集聚所帶來的商貿(mào)、科研、教育、醫(yī)療等方面的優(yōu)勢，還將進(jìn)一步推動大中城市人口占比的持續(xù)上升。由下圖可見，即便是在人口高度集聚的日本、韓國，大城市人口占比也仍在持續(xù)上升。

??4、城市近郊、縣城成為下一階段城鎮(zhèn)化發(fā)展主體（略）