??導(dǎo)語(yǔ)

??熱度有望向改善客群擴(kuò)散，局部“小陽(yáng)春”似有可期。

??◎  文 / 楊科偉、姚鄭康

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年1月陸續(xù)超過(guò)20個(gè)地級(jí)市發(fā)文下調(diào)首套房貸利率下限。截至2月8日典型城市中累計(jì)33城房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。

??跟蹤這一類(lèi)城市當(dāng)前樓市變化情況來(lái)看，市場(chǎng)情緒在春節(jié)后向樂(lè)觀轉(zhuǎn)變。二線城市已出現(xiàn)明顯到訪量和認(rèn)購(gòu)量激增現(xiàn)象，如南寧、鄭州、福州、廈門(mén)、天津；三四線城市在售項(xiàng)目尚沒(méi)有可見(jiàn)變化，仍需等待后續(xù)政策發(fā)酵和國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

??01 33城首套房貸利率低于4%
節(jié)后低利率城市成交率先復(fù)蘇且增幅超6成

??從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，33個(gè)上述城市中二線城市力度較大，如南寧首套房貸利率已降至3.7%、鄭州、廈門(mén)、福州、長(zhǎng)春、石家莊、太原等也降至3.8%。而三四線城市多數(shù)房貸利率維持在3.9%及以上，僅珠海、株洲和韶關(guān)房貸利率下降已降至3.7%。

??首套房貸利率下限降低后成交復(fù)蘇，超過(guò)2022年年末水平。武漢、福州等8個(gè)典型城市第6周共計(jì)網(wǎng)簽5099套，超過(guò)春節(jié)前1周成交規(guī)模（4488套）并與11-12月周均成交規(guī)模上漲60%。

??值得注意的是，部分三四線網(wǎng)簽成交尚沒(méi)有顯著回暖變化。三四線城市如襄陽(yáng)、瀘州、阜陽(yáng)、安慶等成交規(guī)模尚未超過(guò)前期高點(diǎn)，如溫州第6周僅成交831套，不及春節(jié)前一周第4周一半。

??02 “低首付、低利率”刺激剛需
福州、天津、鄭州等諸多項(xiàng)目到訪與認(rèn)購(gòu)創(chuàng)新高

??典型如福州、天津、鄭州3城2022年樓市規(guī)模均大幅下滑，春節(jié)后案場(chǎng)到訪認(rèn)購(gòu)已出現(xiàn)顯著回暖，客戶(hù)到訪和認(rèn)購(gòu)創(chuàng)新高。

??首套房貸利率低至4%以?xún)?nèi)后，多數(shù)在售項(xiàng)目維持“低首付、零首付”的營(yíng)銷(xiāo)策略，購(gòu)房門(mén)檻與還款壓力雙雙降低后，優(yōu)質(zhì)剛需項(xiàng)目銷(xiāo)售升溫現(xiàn)象突出，購(gòu)房者加快回歸售樓處并形成認(rèn)購(gòu)。

??福州認(rèn)購(gòu)量環(huán)比翻倍，創(chuàng)11月以來(lái)新高。春節(jié)后一周福州五區(qū)79個(gè)熱點(diǎn)在售項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)231套，超過(guò)春節(jié)兩周認(rèn)購(gòu)量總和，同時(shí)也創(chuàng)11月以來(lái)新高。優(yōu)質(zhì)板塊的剛需項(xiàng)目是本次銷(xiāo)售主要熱點(diǎn)。在維持前期促銷(xiāo)優(yōu)惠下，如金山板塊建發(fā)璽云推出特價(jià)房及分銷(xiāo)漲傭，累計(jì)認(rèn)購(gòu)14套；大東海璽悅純新入市，低首付低房貸利率下認(rèn)購(gòu)20套。

??天津認(rèn)購(gòu)?fù)黄苾汕ЫM，到訪認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)化率回升至8%。春節(jié)后一周天津全市在售項(xiàng)目共計(jì)接待客戶(hù)2.5萬(wàn)組，平均單盤(pán)接待92組，“小陽(yáng)春”提前到來(lái)認(rèn)購(gòu)?fù)黄?000組，轉(zhuǎn)化率超過(guò)8%。典型項(xiàng)目如博納海、和溪園客戶(hù)到訪量均超過(guò)200組，認(rèn)購(gòu)量均超過(guò)20組。

??鄭州單盤(pán)平均到訪超過(guò)80組，熱銷(xiāo)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)套數(shù)近百套。鄭州樓市也出現(xiàn)顯著升溫，春節(jié)后一周限購(gòu)區(qū)域內(nèi)300個(gè)在售項(xiàng)目平均客戶(hù)到訪量80組，較此前高點(diǎn)翻番。購(gòu)房者陡然拔升的看房熱情下熱點(diǎn)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)激增，佳源名門(mén)橙邦和萬(wàn)科大都會(huì)客戶(hù)認(rèn)購(gòu)量均接近百套。

??此外，三四線城市中如珠海也出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)好轉(zhuǎn)的信號(hào)。春節(jié)后一周珠海45個(gè)在售項(xiàng)目累計(jì)完成認(rèn)購(gòu)84套。主要以前期關(guān)注度較高的優(yōu)質(zhì)剛需項(xiàng)目為主，如湖心明悅花園和海上半島花園分別認(rèn)購(gòu)9套和5套。

??03 熱度有望向改善客群擴(kuò)散
局部“小陽(yáng)春”似有可期

??總而言之，首套房貸利率下降后首要刺激的主要是首套房剛需購(gòu)買(mǎi)者。從當(dāng)前市場(chǎng)變化來(lái)看，部分強(qiáng)二線城市新房成交已超過(guò)去年年末水平，但多數(shù)城市尚未體現(xiàn)在成交中。

??城市“低首付、低房貸”的雙重減負(fù)下剛需購(gòu)房者有顯著回歸動(dòng)作。天津、福州、鄭州、珠海等春節(jié)后一周到訪和認(rèn)購(gòu)雙雙創(chuàng)新高即可說(shuō)明。后續(xù)更多低房貸利率城市或?qū)⒓尤脒@一行列。

??當(dāng)前案場(chǎng)回暖主要局限于剛需項(xiàng)目。隨著激增的客戶(hù)認(rèn)購(gòu)在短期轉(zhuǎn)化為實(shí)際網(wǎng)簽成交，整體市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫后有望進(jìn)一步將本輪“小陽(yáng)春”熱度向改善客群擴(kuò)散。

??需要注意的是，本輪“小陽(yáng)春”已提前但后續(xù)持續(xù)性具有一定阻礙。一方面是宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全恢復(fù)下，剛需客群購(gòu)買(mǎi)力仍較為脆弱。“低首付、低利率”難以持續(xù)刺激剛需并帶動(dòng)入場(chǎng)。另一方面是前期超過(guò)兩年市場(chǎng)下行期為二三線城市積累了較多存量隱患，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)情緒和新房銷(xiāo)售均有較大消極影響。