??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

??一、 二手住宅相關政策 

??11月，二手住宅相關政策重點集中在推進房地產市場秩序整治、加強房企資金監管等方面，綿陽要求買賣雙方辦理存量房交易資金監管；無錫計劃“十四五”期間，新房、二手房成交均價年波動幅度控制在合理區間；深圳發布二手房交易網簽系統，要求房源信息真實完整，繼續規范二手房市場秩序；三亞市、海口市要求存量房上市需經過房源核驗；西寧市嚴禁利用學區房概念炒作房價，目前政策調性仍以穩為主要導向。

??二、 典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1  成交面積環比顯著提升

??11月，典型城市二手住宅成交面積合計765.8萬平方米，較上月增加27.7%，絕對額增加166.3萬平方米。從環比數據來看，典型城市整體成交量均有明顯回升；從同比數據來看，成都較去年同期有所增加，其余典型城市成交量較去年同期均有所下降。具體來看，上海二手住宅成交面積位列第一，成交量為121.3萬平方米，環比上漲11.6%，較去年同期減少54.9%；北京成交面積107.9萬平方米，環比增加27.4%，同比減少30.8%；重慶、天津、武漢、南京、廣州、成都成交量分布在52萬至88萬平方米之間；其余城市成交量均未超過33萬平方米，其中，成交量最低的為青島，為17.2萬平方米，環比增加56.7%，同比減少64.2%。

??2.2  廈門、青島成交套數列典型城市末兩位

??11月，十三個典型城市二手住宅共成交8.5萬套，典型城市成交套數較上月均有所增加；成都同比上漲，其余城市成交套數同比均有不同程度的下滑。從具體城市來看，上海成交套數居首位，達到1.5萬套，環比增加12.3%，較去年同期減少53.4%；北京成交套數為1.2萬套，環比增加27.0%，同比減少31.3%；天津、重慶分別成交0.99萬套、0.96萬套；南京、武漢、廣州、成都成交套數分布在0.5萬-0.8萬套之間；其余城市成交套數均低于0.4萬套，其中，廈門成交套數最少，為1697套，環比上漲29.7%，較去年同期下降51.5%。

??2.3   二手住宅銷售價格持續下跌

??2.3.1   鄭州環比跌幅位列首位

??根據國家統計局最新公布的二手住宅銷售價格指數，11月，重慶二手住宅銷售價格與上月持平，其余典型城市二手住宅價格環比均有不同程度的下滑。上海、合肥環比下跌0.1%；其余城市跌幅分布在0.2%-0.7%之間；鄭州環比下降0.6%，跌幅居首。同比漲幅最大的為北京，較去年同期提高8.1%；其次廣州、上海同比漲幅分別為6.9%、6.7%；其他城市同比漲幅均在4.7%以下；青島、鄭州二手住宅價格同比分別增加1.4%、1.3%，居典型城市末兩位。

??從定基指數的角度來看，除鄭州外，其余典型城市二手住宅價格均高于上年12個月平均價格，其中漲幅最大的為廣州，高于上年平均價格10.9個百分點，北京、上海分別高于上年平均價格10.7%、9.4%；深圳、成都、南京、合肥、重慶均高于上年平均價格5個百分點以上；鄭州二手房銷售價格低于上年平均價格0.1個百分點，位列典型城市末位。

??2.3.2   各類戶型價格較上月均有明顯回落

??從結構上看，11月二手住宅交易市場上，三種戶型價格漲幅整體均現回落，從具體城市來看，重慶90平方米以下戶型價格及90-144平方米戶型價格較上月微增0.1%，上海、合肥小戶型價格與上月持平，其余城市小戶型價格均有下滑；合肥、武漢、南京中等戶型價格與上月持平，其余城市中等戶型價格呈現下跌；北京144平方米以上戶型價格微增0.1%，青島大戶型價格與上月持平，其余城市大戶型價格均有明顯下滑。

??三、 二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

??3.1   新建商品住宅成交總量出現回暖

??11月，典型城市新建商品住宅成交面積為1032.0萬平方米，環比上漲9.1%，絕對額較上月增加86.1萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.74倍，具體來看，上海二手房成交面積是新房成交面積的1.78倍；北京、廈門二手房成交面積均是新房成交面積的1.24倍；重慶二手房成交面積是新房成交面積的1.19倍，其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對額來看，武漢新房成交面積最高，達到121.8萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.56倍；成都、青島、天津新房成交面積分別為112.7萬平方米、104.4萬平方米、100.5萬平方米，同期二手房成交面積分別是新房的0.47倍、0.17倍、0.84倍；其余城市新房成交量均未超過97萬平方米；廈門新房成交面積最少，為15.0萬平方米。新房成交套數與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數是新房成交套數的0.93倍，絕對額較新房成交套數少0.63萬套。

??3.2  新房價格環比跌幅進一步擴大

??11月，北京、上海新房銷售價格環比上漲，深圳與上月持平，其余典型城市環比指數均呈現下跌，具體來看，北京環比指數較上月提升0.3個百分點，位列典型城市首位；上海環比增加0.2%；其余城市跌幅分布在0.2%-0.8%，武漢較上月下跌0.8%，跌幅居首。從同比指數來看，典型城市新房銷售價格較去年同期均有提高，但漲幅進一步收窄。其中，同比漲幅最大的為重慶，同比增加8.0%；其次為廣州，同比上漲6.3%；其余城市同比漲幅均不高于5.4%；同比漲幅位于末位的是鄭州，較去年同期增長2.4%。

??從定基指數的角度來看，十三個典型城市新房價格均顯著高于上年平均價格，但漲幅繼續縮小，其中，漲幅最大的為重慶，較上年平均價格提高9.8個百分點；廣州定基價格指數位列第二，高于上年平均價格9.3個百分點；排名末兩位的是天津及鄭州，分別高于上年平均價格的3.7%、2.1%。

??從結構上看，與上月相比，上海、北京三種戶型價格都有所上漲，其他城市中，成都小戶型價格與上月持平，其余城市小戶型及中等戶型價格均有所下滑；深圳144平方米以上大戶型價格漲幅突出，成都、武漢大戶型價格與上月持平，其余城市大戶型價格呈現下跌。

四、 總結

??本月，城市層面政策繼續圍繞規范二手房交易市場秩序展開，從加強資金監管、完善二手房交易價格參考機制等角度入手，防范行業風險：綿陽要求買賣雙方辦理存量房交易資金監管；無錫計劃將新房、二手房成交均價年波動幅度控制在合理區間；深圳發布二手房交易網簽系統；三亞市、海口市加強房源核驗,進一步完善二手房交易價格參考機制；西寧市嚴禁利用學區房概念炒作房價。目前雖然政策底凸顯，但政策效應的顯現存在一定的時滯性，市場仍處于震蕩調整階段，筑底仍需時間。

??從成交量來看，隨著政策面的“糾偏”，信貸環境改善，前期積累的需求開始釋放，典型城市二手住宅成交規模出現回暖，由于上月基數較低，11月二手住宅成交面積環比增加近三成。各典型城市成交量較上月均有不同程度的上漲，但整體仍明顯低于去年同期。從具體城市來看，深圳結束“七連跌”后首次回升，環比上漲超過三成，同比低于去年同期近六成；成都成交量漲幅突出，環比增加近1.8倍，同比漲幅超過七成。同期新房市場成交總量環比增加近一成，多數典型城市新房成交量明顯提升，上海、鄭州、重慶、合肥新房成交量較上月有所下滑。總體來看，11月二手房成交面積是新房成交面積的0.74倍。

??在前期各方嚴控政策的作用下，二手住宅報價持續松動，11月二手住宅銷售價格延續下降態勢，環比指數繼續下滑，多個城市房地產市場出現量升價跌。從具體城市來看，重慶與上月持平，其余典型城市二手房價格環比指數均現下跌，且跌幅進一步擴大，鄭州二手房銷售價格環比跌幅居首；整體而言，11月二手房價格環比跌幅顯著，同比漲幅繼續收窄。