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??臨近年底，在房企回款的沖刺階段，規(guī)范操作預(yù)售資金更顯重要。

??11月28日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于部分房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為典型案例的通報》，內(nèi)容涉及多家房企存在故意采取通過企業(yè)一般賬戶直接收取房價款方式逃避預(yù)售資金監(jiān)管等問題。

??此次通報涉及的房企共計16家，包括全國性房企弘陽地產(chǎn)、新城控股、禹洲地產(chǎn)、碧桂園、遠(yuǎn)洋集團、世茂集團、上坤集團、德信地產(chǎn)、藍(lán)光控股，及武漢本地房企的奧山控股、匯璟房地產(chǎn)等。

??武漢市住房保障和房屋管理局對相關(guān)人士媒體表示，這次通報是讓相關(guān)企業(yè)吸取教訓(xùn)，后續(xù)預(yù)售資金監(jiān)管方面再違規(guī)將會進行處罰。11月30日，記者數(shù)次撥打武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)處電話一直無人接聽。

??上述中一家房企項目公司表示，所涉問題已經(jīng)在合作方的幫助下解決了。另有房企表示，暫不清楚此事。

??某機構(gòu)市場研究中心主任李國政在受訪時稱，武漢本次公布的案例，涉及的企業(yè)和項目，都是今年前存在的違規(guī)操作。2023年以來，武漢沒有出現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管方面的違規(guī)案例。

??“現(xiàn)在市場總體上還是不容易，主要臨近年底了，企業(yè)到了沖業(yè)績、付款壓力最大的時候，警示強調(diào)一下很有必要，以免有企業(yè)鋌而走險、以身試法，現(xiàn)在的市場也折騰不起了。”李國政分析。

??今年以來，武漢已經(jīng)加強了對房地產(chǎn)項目預(yù)售資金的監(jiān)管。武漢市今年7月20日起施行的《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，要求新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、專款專用的原則。

??涉及多家出險房企

??根據(jù)通報，武漢德潤嘉臵業(yè)有限公司（開發(fā)項目時光之宸）、武漢冠信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)項目新城桃李郡）等三家開發(fā)企業(yè)，在進行購房資格代理申請和商品房預(yù)簽約時，未如實填寫購房人相關(guān)信息，故意采取錄入企業(yè)銷售人員的手機號碼截留發(fā)給購房人的購房提示短信，導(dǎo)致購房人無法獲知購房手續(xù)辦理進度和預(yù)售資金進賬有關(guān)提示信息。

??武漢禹博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)項目禹洲新希望·雍禧蘭臺）、武漢藍(lán)空房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)項目禹洲·朗庭元著）等八家開發(fā)企業(yè)，未協(xié)助購房人將房價款全部直接交存至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，故意采取通過企業(yè)一般賬戶直接收取房價款方式逃避預(yù)售資金監(jiān)管。

??此外，武漢瑞兆臵業(yè)有限公司（開發(fā)項目奧山·首府）、武漢世茂嘉年華臵業(yè)有限公司（開發(fā)項目世茂龍灣國風(fēng)）等六家開發(fā)企業(yè)未及時為購房人申辦商品房網(wǎng)簽備案手續(xù)。

??通報要求各房地產(chǎn)企業(yè)要以典型案例引以為戒，嚴(yán)格執(zhí)行武漢市關(guān)于商品房全過程監(jiān)管、購房資格、網(wǎng)簽備案及預(yù)售資金監(jiān)管等相關(guān)工作要求。

??值得注意的是，此次通報涉及的企業(yè)中，包括藍(lán)光、禹洲、世茂等多家此前已出現(xiàn)流動性問題的知名房企。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師稱，“房企逃避資金監(jiān)管有可能是想把購房人的錢據(jù)為己有，當(dāng)然，也有可能是為了能讓企業(yè)有更多的資金用于流轉(zhuǎn)。所謂拆東墻補西墻，暫時將錢轉(zhuǎn)走，用于盤活其他爛尾的項目或者堵住其他的資金缺口等，這顯然帶來了很大的危害。”

??“企業(yè)自身嚴(yán)重缺錢，還對預(yù)售資金動了歪主意，不就把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給購房者與政府了嗎？”一位熟悉武漢房地產(chǎn)市場的人士表示，為了防范更大風(fēng)險，加大監(jiān)管力度是有必要的。

??“敲山震虎”警示房企

??今年以來，在武漢“金秋房交會”以及政策促進下，武漢樓市10月份迎來反彈。

??據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，武漢商品房銷售14533套，環(huán)比增長58.87%，同比增長55.5%，日均銷量470套。其中，新建住房銷售12099套，環(huán)比上漲73.44%，同比上漲59.96%，這也是武漢下半年新房月度成交首次破萬。

??由于10月成交熱度的提升，今年1~10月武漢新建住房的整體銷售面積達到1073.32萬平米，較去年同期增長2%。

??二手房方面，10月武漢二手房成交7687套，同比增長58.43%，環(huán)比增長1.13%。1~10月，武漢二手房共成交88765套，同比增長35.37%。

??為進一步吸引購房者，11月28日，武漢8個在售樓盤自愿參加“30天無理由退房”活動，并承諾：在11月28日至12月31日期間，正常認(rèn)購并簽署《30天無理由退房協(xié)議》的購房人，自認(rèn)購之日起30日內(nèi)可享受無理由退房服務(wù)1次，且不收取任何違約金。

??李國政認(rèn)為，這一次選擇這個時點公布違規(guī)行為典型案例，主要起警示作用。馬上進入2023年12月，武漢“房交會”即將收官，主管部門一方面公示違規(guī)名單，另一方面，倡導(dǎo)武漢市首批8個項目“30天無理由退房”，多策并舉，進一步規(guī)范市場秩序，維護購房者權(quán)益，提升居民住房消費的信心和安全感。

??“前幾年整個行業(yè)大環(huán)境影響，特別是房企資金鏈緊張，逃避資金監(jiān)管具有一定代表性，相對來說民企占比更大一些，特別是出險房企多半伴隨此類違規(guī)。”李國政稱。

??他表示，這幾年，武漢市不斷優(yōu)化調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，今年還發(fā)布了《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，根據(jù)市場實際，對監(jiān)管的額度、標(biāo)準(zhǔn)、提取都做了精準(zhǔn)規(guī)定，實現(xiàn)了全程在線系統(tǒng)化監(jiān)管，并且在落實方面加大了力度，有效解決了這個問題。

??各地加強預(yù)售資金監(jiān)管

??2022年，住建部等部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》。隨后，多地出臺細(xì)則加強房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)管。

??例如，2023年5月，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》。通知指出，要從四個方面加強預(yù)售資金監(jiān)管，即實行專戶管理、規(guī)范資金繳存、完善使用管理和強化風(fēng)險防控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得要求購房款存入非監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”。

??上述熟悉武漢房地產(chǎn)市場的人士稱，在過去許多年里，從實際情況出發(fā)，對于監(jiān)管賬戶資金問題，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不同階段，有松有緊。當(dāng)企業(yè)資金困難，本著扶持的態(tài)度，監(jiān)管部門適度降低管理標(biāo)準(zhǔn)；當(dāng)市場有上揚趨勢時，又得把企業(yè)盯緊了。

??“預(yù)售資金監(jiān)管不力的隱患突出。”王玉臣認(rèn)為，首先，樓房爛尾的風(fēng)險會大大提升。很多爛尾樓都是由于房企逃避預(yù)售監(jiān)管資金導(dǎo)致的，因此，國家在出臺相關(guān)政策拯救爛尾樓的同時也需要加強資金監(jiān)管，兩段同時發(fā)力，降低爛尾樓的風(fēng)險。

??其次，購房人的購房信心會大大降低。一直以來，很多爛尾樓業(yè)主是將矛頭指向開發(fā)商的，對于相關(guān)監(jiān)管部門處于敢怒不敢言的狀態(tài)。如果相關(guān)監(jiān)管部門不作為，可能會讓購房人認(rèn)為是對開發(fā)商的一種包庇，購房人可能會更加失望和心寒，進而喪失購房信心。

??2023年6月，武漢市政府印發(fā)《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，其中明確，開發(fā)企業(yè)不得以任何形式使用非監(jiān)管賬戶收取房價款，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)專款專用，按照工程建設(shè)進度予以撥付等。另外，辦法還重點針對監(jiān)管額度內(nèi)資金被開發(fā)企業(yè)的集團公司抽調(diào)、被監(jiān)管銀行擅自扣劃等問題加大了懲處力度。