陳標志 2021-10-11 09:25:47 來源：中房報
??開發商的一番“魔幻”操作，令業主驚呆了。
??原本好好的一個高檔小區，通過竣工驗收后，開發商竟擅自在樓棟之間的公共綠地上開挖出一個數米深的“大坑”， “魔幻”般將負一層變成了地面一層。不僅是此，開發商還以鋼筋混凝土墻體在 “坑”底隔成一個個獨立花園小院。開發商如此操作的原因在于，這些花園小院成了地下負一層儲藏室庭院。
??這一咄咄怪事，就發生在海南省三亞市高檔小區——鳳凰水城D區（又名“翠屏·鳳凰海岸”）。這個位于三亞城市中心區與新城區發展主軸核心位置的高檔洋房小區，如今均價達4萬元/平方米。
??“開發商這樣操作，就是想把儲藏室作為住宅商品房對外銷售。”三亞鳳凰水城D區業主收房時表示，整個樓棟沒有“長高”，自己購買的房屋均變成了“+1”樓。
??對于開發商的行為，小區業主向三亞市12345政府服務熱線、綜合行政執法及資規等有關部門進行了反復投訴。雖然開發商開挖行為被當地多個部門認定為違法建設，但綜合行政執法部門卻犯了難：推倒混凝土鋼筋結構的圍墻容易，但數米深的“大坑”怎么處理呢？
??高檔小區被開挖多個“深坑”
??從2020年上半年開始，位于三亞市城市中心區與新城區發展主軸核心位置的高檔小區——鳳凰水城D區業主，陸陸續續到小區來收房入住。
??但業主拿到房鑰匙后，總感覺哪里不對勁。“我們小區樓房基本上是五六層高洋房，我買的是3樓的房子，結果從下往上數，我家的房子怎么就成了4樓了？”9月8日，業主黃大海向中國房地產報記者講述了收房的情形。他說，順著陽臺往下一看，只見“一層”的公共綠地上建起了一個又一個獨立小院。
??不單單是業主黃大海發現了這個情況，小區其他業主也察覺到了這一異常，“肯定是開發商做了什么手腳，以達到某種目的。”
??黃大海等業主通過有關渠道，要到了三亞鳳凰水城D區項目的報建規劃設計總平面圖等資料。將小區現狀與報建規劃圖紙一對照，證實了開發商并沒有按規劃審批要求施工。根據規劃審批的總平面圖上顯示，每兩棟樓之間的空地應為公共綠地（或公共活動區域），且公共綠地規劃±0.00海拔高度為7.4米，僅比小區一層高度（海拔高度8.5米）低1.1米。
??“這是什么意思呢？”黃大海等業主告訴記者，簡單地說，按照有關部門規劃審批，小區樓與樓間公共綠地只是略低于一層地面高度。“現實情況是，整個公共綠地已經被開發商開挖至負一層高度。也就是說，公共綠地與負一層儲藏室地面持平。”業主對此規模浩大的工程感到很吃驚：開挖那多土方，被開發商運到哪里去了呢？
??“開發商這樣做，目的是什么呢？”記者問。黃大海等業主直截了當地告訴記者，開發商的意圖很明顯，公共綠地開挖取土下降高度與原本負一層的儲藏室持平，儲藏室變成了一個個帶獨立庭院的“商品住宅”，將來可以變相對外銷售，撈取更大利益。
??“原本負一層的儲藏室搖身一變就成了一樓房間，且還帶獨立花園小院，肯定有人愿意購買。”按照黃大海等業主說法，這些儲藏室如果變相當成住宅戶型對外銷售，開發商至少要多掙數億元。
??另據黃大海等業主介紹，開發商在公共綠地上“挖坑”，是在項目竣工驗收之后偷偷進行的。
??開挖“深坑”被認定違法建設
??“開發商這樣一番‘魔幻’操作，我們認為是一個驚天騙局，嚴重損害了廣大業主合法利益。”為此，三亞鳳凰水城D區業主整理了一份長達50頁情況說明信，向三亞市12345政府服務熱線，以及市住建、自然資源和規劃局、綜合行政執法等部門進行投訴。
??鳳凰水城D區位于三亞市天涯區核心地段，屬于三亞市區高檔洋房社區之一，目前商品住宅均價達4萬元/平方米。中國房地產報記者了解到，按照報建規劃，鳳凰水城D區洋房區都是地上5-6層、地下一層作為儲藏室的洋房，洋房總共25棟。
??據該小區業主代表稱，開發商在洋房取得竣工驗收后，私自將每兩棟洋房之間的公共綠地向下挖開至負一層高度，并在其上建設私人小院，并意圖將地下一層的多個儲藏室打通、重建為住宅戶型，以進行二次出售。
??“我也是做房地產項目開發的，開發商這種在公共綠地開挖的違法建設行為，我從事房地產開發20多年聞所未聞。”三亞鳳凰水城D區業主盧航珅告訴記者，這種行為嚴重侵害了業主公共綠地權益，破壞了小區合理綠化建設，損害了業主對儲藏室的權益，改變了洋房區容積率，嚴重違反建設規劃等相關法律法規。
??自2020年上半年，業主便開始通過投訴、信訪等形式向當地政府相關部門反映情況。在業主不斷反映下，2020年12月三亞市綜合行政執法局天涯分局執法人員到現場檢查核實，認定三亞鳳凰水城D區“深坑”內的圍墻花園建筑為違法建筑。
??該分局于今年1月26日出具的一份《行政處罰決定書》顯示，開發商三亞鳳凰新城實業有限公司在未取得建設工程規劃許可證情況下，擅自在鳳凰水城D區G4、G5、G6、G7、G8、G9棟地下室建設6排共30處圍墻花園，建筑結構為混凝土鋼筋結構，每處均高1.8米，其中24處長19米，4處長23米，2處長28米。
??2月27日，開發商開始對圍墻花園的違法建筑進行自拆，直至上述違建被全部拆除。三亞鳳凰水城D區業主表示，他們的訴求不僅是要求開發商拆除違法建筑，且要停止違法建設行為，對開挖的“深坑”進行回填恢復原狀。但開發商在拆除上述違法建筑后，只是平整“坑”底，種上草皮和栽上樹木。9月8日上午，中國房地產報記者在現場進行走訪時也看到了業主口中所說的情景。
??“事實上，鳳凰水城D區違法建筑遠不止執法部門目前認定的部分，10-13號樓也存在類似違建。”黃大海等業主代表告訴記者，現在不是違法建筑概念，是開發商的違法建設行為還沒有得到制止。
??8月28日，三亞市自然資源和規劃局在給業主信訪答復意見書及給三亞市綜合行政執法局天涯分局的公函均載明，開發商三亞鳳凰新城實業有限公司在鳳凰水城D區項目綜合服務樓及二期A組團項目存在擅自將4#-5#樓、6#-7#樓、8#-9#樓中間公共綠地開挖至負一層建庭院的行為，屬于違法建設。
??“作為規劃部門，我們已經履行完了所有的程序，多次對開發商違法建設行為進行了明確認定。”三亞市自然資源和規劃局一相關負責人告訴中國房地產報記者，該局已將此事移交給綜合行政執法部門，如何處理是行政執法部門職責內工作。
??執法人員拿不準“違法建設”
??開發商雖然自行拆除了“坑”內的鋼筋混凝土等違法建筑物，但并沒有恢復原規劃的設計要求，即對被開挖的公共綠地進行回填。
??“開發商企圖在原地進行綠化，繼續保持地下一層為綠化地平線。”業主黃大海告訴記者，為此業主要求三亞市綜合行政執法局天涯分局繼續執法，但天涯區分局執法人員在“違法建筑”與“違法建設”概念上吃不準，需要 “查找法律條文”才能處理。
??9月8日下午，黃大海到三亞市資規局收取了信訪答復意見書。該答復意見書明確認定開發商的上述行為屬于違法建設。
??雖然負一層花園小院的違法建筑被拆除，但這并非業主想要的結果，他們希望開發商能夠按照項目原規劃審批，對開挖的部位進行回填、恢復原狀，徹底解決鳳凰水城D區違法建設問題。
??之后，業主代表黃大海當著中國房地產報記者面兒，以電話溝通形式與三亞市綜合行政執法局天涯分局一王姓執法人員進行了一番對話——
??業主：王隊長，下午有空嗎？我想（去天涯分局）找找您。
??王隊長：下午我在忙兒點事情。你們說的那個填土的事情，我們也正在想辦法看怎么處理，畢竟這個情況我們之前也沒有弄過，我們弄的都是（違法）建筑的東西多。像這種填土的問題，我們看怎么弄，在找一些法律條文，也正在咨詢當中，我們的領導也到現場去看了。
??業主：但是現在開發商還在原地進行違（法）建（設）啊？另外（三亞市）資規局不是已經發了文，對這個問題已經認定為違（法）建（設）了嗎？
??王隊長：違建？你是說那些樹是違建嗎？
??業主：挖坑就是違建啊！是（綠化）標高的問題，標高的問題不是已經確定了7.4米的高度了嗎？
??王隊長：對對……但它沒什么東西可以拆啊！我們對這個土要看怎么弄，怎么找到法律條文處理，我們正在處理當中。
??業主：不管是挖土也好，不管是拆也好，都是一個性質，都是沒有按規劃施工圖紙去做，沒有按圖施工，（我們）要求按圖施工效果。另外10-13號樓前面還有沒有拆掉的圍墻，不是已經認定了違建的嗎？
??王隊長：哦哦，是我跟你看過，是吧，我們也正在處理當中，也正在走案子，回頭我們再催一下這個事情。
??業主：王隊長，但是你們不能總是說在處理，再說了5月份三亞市自規局已經給你們去函了，說明了綠化標高的問題。之前你現場對我說讓我們找自規局出具意見，然后你們就可以執法，但是5月份給你們出具了意見，為什么還老是不執法呢？
??王隊長：大哥，我不是跟你說了嗎？它沒有什么東西（可）拆。
??業主：不是要拆……
??王隊長：那填土誰來填嘛！
??業主：誰挖的誰填啊！
??王隊長：所以我們要溝通，也要走程序啊！問題是還要找法律條文來處理這個事情啊！
??業主：那么（找）法律條文走到什么程度了？有沒有給開發商出具處罰書啊？
??王隊長：要怎么處罰？到底適用哪一條，我們也在考慮當中，因為它不是建筑，你要我拆東西我們怎么拆？不能將兩棟樓都鏟平然后都填平回來吧？
??業主：該怎么填平就怎么處理，（這是）未按圖施工嘛，原來怎么設計的就怎么做嘛。
??王隊長：你不能這么說嘛！現在你要我怎么辦？
??業主：那你說怎么辦呢？
??王隊長：所以我們在想辦法找法律條文來處理這個事情，正在處理當中，我們不是不處理嘛！
??……
??業主：能不能給個時間呢？
??王隊長：沒辦法給你，這個事情也不會拖。
??業主：但是開發商還在（違法）施工，為什么開發商未取得建筑許可的情況下還在施工呢？
??王隊長：他們在做什么東西嘛？
??業主：還在做地面硬化，還在施工啊！
??王隊長：那我馬上派人過去。（掛機）
??那么，針對業主說法，開發商三亞鳳凰新城實業有限公司對此是怎樣的說法呢？9月29日上午，記者撥打了該公司一名甑姓負責人的聯系方式，但其沒有接聽記者電話；記者又以短信形式告知其采訪事宜。但截至記者發稿時，對方沒有回應。（應受訪人要求，文中涉及業主均為化名）
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