- 第三季度開發(fā)投資逐月增長
-
今年第三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及分類中的住宅、辦公樓都呈現(xiàn)出環(huán)比增幅逐月上升，同比增幅逐月下降態(tài)勢。9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅低于6月份，為今年月度第二高點。
全國東、中兩個區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資在第三季度也是環(huán)比增幅逐月上升，同比增幅逐月下降。僅西部地區(qū)9月份開發(fā)投資環(huán)比增幅有所下降。
造成這一狀況的原因是去年三季度是全年投資和銷售的旺季，今年在限購情況下，開發(fā)投資同比增幅自然下滑。但開發(fā)投資絕對額在今年三季度卻是逐月上升，并在9月份創(chuàng)出今年第二高點，表明各地的保障住房投資力度正在逐月提升。
從季度趨勢看，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅呈現(xiàn)逐季小幅回落的態(tài)勢，這一點與第三季度內(nèi)的月度同比變化一致。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比增幅逐季回落，這一點與第三季度內(nèi)變化正好相反。
前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44225億元，同比增長32%，比上半年的增幅回落0.9個百分點。
無論是單季同比，還是季度累計同比，房地產(chǎn)開發(fā)投資都表現(xiàn)為增幅高位回調(diào)。 -
全國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持高位增幅的態(tài)勢，可以歸結(jié)為上年度開發(fā)投資的結(jié)轉(zhuǎn)和保障住房開發(fā)力度增大。
開發(fā)投資同比增幅逐季回調(diào)，主要原因是嚴(yán)格的限貸、限購政策，從政策層面?zhèn)鲗?dǎo)到市場層面，最后又影響到投資層面；開發(fā)企業(yè)銷售困難、庫存增加、回款較慢，而同時融資受阻，促使部分企業(yè)拿地謹(jǐn)慎、拉長開發(fā)周期，放緩?fù)顿Y節(jié)奏，疲態(tài)初顯。
從區(qū)域看，前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅按照西、中、東的順序相對呈現(xiàn)出強(qiáng)、中、弱的格局，但從總量上講，東部地區(qū)的投資總量依然遠(yuǎn)高于中西部之和。
- 第三季度土地購置面積環(huán)比大幅回落，土地供應(yīng)計劃完成情況依然不樂觀
-
第三季度7、8、9三個月份土地購置面積相差不大，表現(xiàn)平穩(wěn)。反觀土地購置費用總量表現(xiàn)為逐月上升。表明土地的實際單價還是呈現(xiàn)上升態(tài)勢。
根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，第三季度我國地價總體水平為3040元／平方米，較前一季度小幅上升，但環(huán)比、同比增幅還是回落；珠江三角洲地價增幅仍居最高；全國主要監(jiān)測城市商業(yè)、居住地價分別為5615元／平方米和4518元／平方米；綜合、商業(yè)和居住地價水平分別較上一季度上漲40元/平方米、109元/平方米和75元/平方米。
前三季度全國完成土地購置面積31184.02萬平方米，同比增長7.2%，增幅較上半年下降11.2個百分點；同期全國土地購置費為8442.37億元，同比增長18.7%，增幅較上半年微降0.1個百分點；全國土地單價依然在上升。
從季度趨勢看，購置面積總量表現(xiàn)為中間高、兩頭低，即二季度高，一、三季度低；而購置費用總量表現(xiàn)為前低后高，即一季度低，二、三季度高。
從區(qū)域看，前三季度西部地區(qū)土地購置面積同比增幅最高，中部次之，東部地區(qū)僅為1.1%。土地購置費同比增幅，也是沿著西、中、東的順序下降。
根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)看，全國前三季度住房用地供應(yīng)完成8.8萬公頃 ，僅完成全年住房用地供應(yīng)計劃(21.8萬公頃)的40.5%。
- 房屋施工、竣工總量逐季上升，新開工總量先升后降區(qū)
-
第三季度內(nèi)，全國房屋新開工面積每月維持在1.6億平方米左右，總體平穩(wěn)；竣工面積7、8月份低，9月份高，環(huán)比增幅近四成。
從環(huán)比看，新開工面積9月全部為負(fù)增長，竣工面積全部大幅正增長。建設(shè)指標(biāo)的數(shù)據(jù)變化表明，企業(yè)新開工的動力下降，但為了快速周轉(zhuǎn)的目的，加快了現(xiàn)有項目的竣工進(jìn)度。
前三季度，全國房屋建設(shè)情況最大的特點是施工、竣工總量逐季保持了上升態(tài)勢，而新開工總量則呈現(xiàn)第二季度高，三季度低的態(tài)勢。第三季度新開工總量及各分類環(huán)比指標(biāo)都為負(fù)增長，表明開發(fā)企業(yè)開工意愿減弱，正在縮短開發(fā)戰(zhàn)線。
- 第三季度商品房銷售面積和銷售金額逐月增長
-
7、8、9三個月，全國商品房和商品住宅（包括銷售類保障住房）銷售面積總量逐月上升，各月環(huán)比-33.7%、2.6%和46.3%。到了9月份形成今年第二個月度銷售高點（前一個高點是6月份）。9月份全國商品房及各分類市場銷售面積環(huán)比8月份增幅高達(dá)44-58%。
同期，全國商品房和商品住宅（包括銷售類保障住房）銷售金額總量也是逐月上升，9月份商品房銷售金額高達(dá)6047億元，為今年以來月度最高銷售額，超過6月份；9月份商品住宅銷售金額為4938億元，為今年以來月度次高銷售額，僅次于6月份。上述情況表明，盡管我國少數(shù)城市的市場銷售大幅萎縮，但從全國數(shù)據(jù)看，今年的“金九”還是客觀存在的。
-
今年前三季度全國商品房銷售面積各季同比增幅在11.6-14.9%之間，總體表現(xiàn)穩(wěn)定。環(huán)比情況是第二季度較一季度呈現(xiàn)大幅度增長，第三季度較第二季度基本持平。
同期全國商品房銷售金額各季同比增幅在21-27%之間，一季度增幅較高，二、三季度增幅處于同一水平，但較一季度增幅有所回落。環(huán)比情況是，第二季度較第一季度大幅增長，第三季度較第二季度低幅增長。前三季度全國商品房銷售面積71289萬平方米，同比增長12.9%，增幅比今年一季度減少2個百分點，與上半年增速相同。累計銷售面積依然保持了相對穩(wěn)健的增長。
前三季度商品房銷售金額同比增長23.2%，增幅略低于上半年；商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的銷售金額增幅明顯高于住宅。前三季度，銷售金額的增幅高出銷售面積同比增幅10個百分點，說明就全國而言商品房價格（無論是成交額總量還是成交均價）今年仍處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢；房價的穩(wěn)中有升其中也與CPI上漲有關(guān)。
分區(qū)域看，前三季度中、西部商品房銷售量增幅明顯高于東部；中、西部商品房銷售量占全國比重達(dá)到52%，超過東部地區(qū)；中、西部商品房銷售金額同比增幅大于東部地區(qū)20個百分點；中、西部商品房銷售總額占全國的比重為40%；東部地區(qū)依然是受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響最大的區(qū)域。
- 新建住宅價格增幅上漲受到有效遏制
-
國家統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房屋價格指數(shù)變動情況顯示，第三季度，新建住宅價格延續(xù)了上半年環(huán)比增幅逐月回落、同比漲幅趨緩的走勢，價格調(diào)整趨勢更加明顯。
7、8、9三個月份價格指數(shù)出現(xiàn)連續(xù)上漲的城市有桂林、武漢、上海、瀘州、泉州、太原、海口等7個城市（按漲幅由高到低排列），其余63個城市都表現(xiàn)為價格指數(shù)增幅總體回落或波動。從定基指數(shù)看，9月份全國只有溫州一個城市新建商品住宅價格指數(shù)低于100。
取3、6、9三個月份作為觀察點，分別代表今年的前三個季度，對比70個大中城市新建住宅價格指數(shù)同比漲幅情況，價格出現(xiàn)三個觀察月份連續(xù)上漲的城市有廣州、韶關(guān)、青島、上海、南寧、銀川、瀘州、海口、三亞、和南充等10個城市（按漲幅由高到低排列）；其余60個城市表現(xiàn)為價格指數(shù)同比增幅總體回落或波動。
第三季度末（9月份），限購城市中有5個城市新建住宅價格指數(shù)同比漲幅超過6%，比第二季度末（即6月份）減少了5個；非限購城市中，有3個漲幅超過6%，比第二季度末減少了4個。房價同比漲幅在5%-6%之間的城市有10個，大部分城市房價漲幅分布在2%-5%的區(qū)間內(nèi)。90%的城市新建住宅價格漲幅在6%以下，低于同期CPI漲幅（9月份CPI為6.1%）。
存量住宅價格指數(shù)9月份與上月環(huán)比，70個大中城市中，價格指數(shù)下降的城市有25個，持平的城市有21個，上升的城市有24個。與第二季度末（6月份）相比，第三季度末（9月份）環(huán)比價格下降和持平的城市增加了15個。環(huán)比價格漲幅均未超過0.6%。同比方面，70個大中城市中，價格下降的城市有7個，較二季度末（6月份）增加了2個。同比漲幅回落的城市有46個，比二季度末增加了22個。同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有50個。從定基指數(shù)看，海口、福州、寧波、三亞、南京、贛州、徐州和金華等八個城市（按跌幅由大到小排列）低于100。
綜合來看，前三季度住房市場價格的總體情況是：限購政策對住宅市場價格的抑制作用越來越明顯；新建住宅價格基本實現(xiàn)了環(huán)比停漲，同比漲幅基本實現(xiàn)逐季下降；存量住房價格下行調(diào)整的城市數(shù)量多于新建住房。
- 保障性安居工程開工按計劃推進(jìn)
-
我國今年1000萬套保障性住房計劃開工的構(gòu)成是，廉租住房165萬套、公共租賃住房227萬套、經(jīng)濟(jì)適用住房110萬套、限價商品住房83萬套，以及各類棚戶區(qū)改造415萬套。
在各地區(qū)、各有關(guān)部門的共同努力下，城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)進(jìn)展順利。截至9月底，已開工986萬套，占年度計劃的98%。其中，北京、河北、山西、遼寧、吉林、江蘇、浙江、福建、山東、廣西、重慶、四川、陜西、甘肅、寧夏等15省（自治區(qū)、直轄市）城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工套數(shù)已超全年目標(biāo)任務(wù)數(shù)。
為全面推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范保障性住房管理，國務(wù)院辦公廳于9月28日下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號），提出要確保用地供應(yīng)、增加政府投入、規(guī)范利用企業(yè)債券融資、加大信貸支持、落實稅費減免政策等五項措施。
- 房地產(chǎn)三類貸款余額同比增幅全面下降，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比出現(xiàn)負(fù)增長
-
三季度末，我國地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7887億元，環(huán)比二季度末下降1%；與第一季度末相比下降5.7%;與去年同期相比下降4.8%。
同期房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.64萬億元，環(huán)比二季度增長0.76%；與第一季度末相比下降6.02%；同比去年增長14.9%。
同期個人購房貸款余額6.94萬億元，環(huán)比二季度增長10.86%；與第一季度末相比下降7.1%；同比去年增長16.8%。
三季度末，保障性住房開發(fā)貸款余額2808億元，前三季度累計增加1150億元，占同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量的52.3%，比上半年高9個百分點。
- 房地產(chǎn)開収企業(yè)資金來源月度國內(nèi)貸款比重連續(xù)下降，自籌資金占比繼續(xù)上升
-
第三季度內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源月度“國內(nèi)貸款”比重連續(xù)下降，達(dá)到歷史新低，“自籌資金”占比繼續(xù)上升，到9月份比重已經(jīng)達(dá)到45.52%，接近一半。“其他資金”比重逐月跌一個百分點左右，比重有所回落，顯示市場銷售回款不暢。
今年前三個季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源單季總量圍繞著2萬億元的水平波動，總量基本穩(wěn)定；同比總體增幅逐季上漲，但二、三季度保持同一水平；環(huán)比增幅先升后降。
今年前三個季度國內(nèi)貸款貸款金額逐季大幅度下滑，尤其第三季度，同比出現(xiàn)了較為罕見的跌幅，負(fù)增長率為3.52%。
同期自籌資金同比總體上升，二、三季度增幅基本持平。表明開發(fā)企業(yè)自籌資金能力有所下降。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)比重繼續(xù)發(fā)生引人注目的重大變化，國內(nèi)貸款第一、二和三季度占開發(fā)企業(yè)資金來源比重分別為19.9%、14.67%和13.1%，比重呈現(xiàn)逐季下降態(tài)勢，表明銀行對開發(fā)企業(yè)的貸款支持力度連續(xù)下降，房地產(chǎn)業(yè)對開發(fā)貸款的依賴度也在連續(xù)下降；
“自籌資金”比重呈現(xiàn)逐季上升態(tài)勢，其比重變化程度低于國內(nèi)貸款，但高于其他資金。
-
由于央行的貨幣政策，通過連續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和利率回收流動性，國內(nèi)貸款對房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持力度持續(xù)下降，這和商業(yè)銀行對中國其他產(chǎn)業(yè)的信貸支持是一致的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過自籌渠道和其他資金中的定金及預(yù)收款支持項目資金需求，兩者占比達(dá)到企業(yè)資金來源的八成以上，這與中國其他產(chǎn)業(yè)相比，是一個非常高的占比。表明了在房地產(chǎn)政策連續(xù)九個年頭的調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)已經(jīng)具備了較強(qiáng)的抗政策和市場風(fēng)險的能力。
“自籌資金”中，IPO、再融資、信托計劃、債券等渠道總體創(chuàng)新滯后，關(guān)鍵時刻常斷，因此，企業(yè)提高自身資金儲備、尋求銀團(tuán)貸款、參與或成立地產(chǎn)基金等方式成為開發(fā)資金的主要來源。
“其他資金”中，部分開發(fā)企業(yè)通過下調(diào)項目價格，實行多種促銷定價方式，多種營銷方式（如電商），以便提高市場占有率，促進(jìn)資金快速回籠。
- 大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)市場集中度繼續(xù)上升
-
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《2011年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，銷售金額TOP10榜單和銷售面積TOP10榜單的門檻分別為245億元和203萬平方米，對比去年同期榜單，銷售金額入榜門檻提高44%，銷售面積入榜門檻提高22%。萬科、恒大、中海、保利、綠地等超大型企業(yè)都是執(zhí)行高周轉(zhuǎn)策略，因此，弱市環(huán)境下經(jīng)營業(yè)績并不弱，今年前三季度銷售業(yè)績?nèi)娉^去年同期，有的企業(yè)達(dá)到去年全年銷售水平。