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新政亮點

亮點一、租房網簽：本市將搭租賃監管平臺: 此前本市在租房網簽方面尚處空白。但未來隨著租房新政的落地，本市將實現租房合同網上簽約。根據征求意見稿，本市將組建住房租賃監管平臺，其中就涉及租房網簽。幾天前，杭州方面宣布打造全國首個智慧租賃平臺，而北京的租賃監管平臺將提供更多的服務。; 新政亮點：平臺要替房東、租戶保密。網絡交易平臺、房地產經紀機構、住房租賃企業等應當對獲取的租賃當事人相關信息負有保密責任，不得違反法律法規要求和約定使用相關信息。
亮點二、京籍無房租戶子女跨區入學要雙滿三年: 政策的突破在于對京籍無房戶上，這上面有個“雙滿三年”的條件。征求意見稿顯示，本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。對于非京籍租戶，其實本市此前就已經有申請就近入學的政策，新政并未有明顯差別：根據監管平臺登記備案信息、本市關于非京籍人員子女接受義務教育具體規定，申請在所在區上小學、初中。; 新政亮點：京籍租公租房可辦戶口登記。細看新政征求意見稿，對于辦理戶口登記方面，市場化租房并未明確；而是在保障房方面有所優化。承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。這樣一來，一些是北京集體戶口的公租房家庭，就可以把戶口落到公租房上。此外，如果承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。
亮點三、房源質量：不得改變房屋布局分割出租: 并不是所有的住房都能對外出租。在征求意見稿中，對于可以對外出租的房源有著十分明確的限制，從而保障租戶的承租權益。除了結構、消防等方面的安全要求外，出租住房還要滿足基本使用功能：以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租；廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??；人均居住面積不得低于本市規定的標準。; 業內分析：短期內市場供給房源將減少。征求意見稿中明確了租賃房源不得以‘N+1’的形式出租，會導致租賃市場中可出租房間數量減少。從租金的角度上看，短期內也將提高單間房屋租金水平。目前市場中的公寓企業和二房東管理房源數量占比超過60%，目前市場中的租賃人口大多以合租、單間為主要居住方式，單間供給能力的收縮有可能使得這部分人承擔的租金增加。
亮點四、租金保障：合同期內房東不得單方面漲租: 根據租房新政，租賃當事人應當根據出租住房所在區域市場租金水平合理約定租金，合同期內房東不得單方面提高租金。押金方面，如果房東收取押金的，應當在合同中約定押金的數額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，房東應將押金退還租戶。; 新政亮點：政府發布租金“參考價”。根據征求意見稿，市住房城鄉建設部門應當建立住房租金發布制度，及時發布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。
亮點五、鼓勵長租：房東不得暴力驅逐租戶: 新政鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持；而住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強制要求不得低于3年。此外，“惡房東”形象也被明禁：房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐租戶，未經租戶同意不得擅自進入出租住房。; 專家呼吁：能否為長租合同“減稅”？在新政中，雖然鼓勵三年以上的租期，甚至提供政策支持，但是具體的支持政策則留有伏筆。從專家及業內人士了解到，對于鼓勵長租合同，較好的一項政策就是“減稅”。
亮點六、轉租限制：不得出現“連環單”轉租: 在這次的租房新政中，專門對“轉租”有了限制。即：承租人不得擅自轉租、合租，合同明確約定可以轉租、合租的除外；承租人根據合同約定轉租、合租的，應當按本辦法規定辦理住房租賃登記備案；次承租人不得再次轉租。; 權威解答：如何避免出現“黑中介”？同樣，對于承攬租賃服務的房屋中介，新政也劃出不少“硬杠杠”：房地產經紀機構從業人員應當實名服務；房地產經紀機構為當事人提供租賃經紀服務的，應當核對當事人身份證件、出租住房的權屬證明；房地產經紀機構不得為不符合出租條件的住房提供租賃經紀服務；地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；房地產經紀機構應當協助住房租賃當事人辦理住房租賃登記備案。[詳情>>]

五問租房新政

1 租房新政會拉高房租嗎？: 需要看出租房數量和租房人的比重; 住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌分析，北京的這個政策出臺以后，明確了一些權益的對等，這對人才流動、城鎮化等，都是有利的。但遠期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數量和需要租房人的比重，如果租售同權了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價。沒有人感興趣，或者政策執行不到位，還是要買房。
2 新政是否會讓房價下跌？: 專家稱對于抑制投機、平抑房價有作用; 北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙池秀認為，新政對于抑制投機、平抑房價，是有作用的。因為以后通過租房就可以實現孩子上學的問題，大家就沒必要買房。供求決定價格，房價就很可能平抑，房地產市場可以平穩健康發展。
3 通過租房能上名校？: 并不能保證，和購買學區房是倆概念; 北京市住房保障專家組相關專家舉例說，這和購買學區房是兩個概念。在西城區租房上學并不意味著可以上西城名校，只是說可以在西城區內調配，這里是“區”，而不是“學區”。另外還要看西城區的學位情況，如果學位滿了，會協調到其他學區，具體辦法由各區制定。
4 是否會扎堆教育優質區？: 各區根據承載能力制定政策，不會過度扎堆; 專家認為，每個區的住房數量、教育資源以及就業承載能力，都是有限的。比如說這個區只能接受一百個人，如果有一千個人想去那上學，就有一個有限排序的問題，所以不會出現過度的扎堆情況。
5 監管平臺有何作用？: 相當于大后臺與各部門聯網，不對口租房者; 專家介紹，這個監管平臺，其實就是一個大后臺，并不直接對口普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務的。另外，這個“大后臺”與各個部門聯網，監管平臺通過連接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供后臺數據支持，由網絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發布，住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請等對外服務。[詳情>>]

深度解析

加快推進“租購并舉” 意味著什么？

17日，北京市住房城鄉建設委會同市發展改革委等多部門聯合起草的《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》開始公開征求意見?！锻ㄖ吩诙嗲涝黾幼赓U住房供應、搭建便捷公共服務平臺、維護當事人合法權益等多方面予以細化規定。

專家指出，住房租賃新政策是自今年3·17政策以來北京完善房地產長效調控機制的關鍵一步，對社會租賃市場的支持使北京“新房＋二手房＋租賃住房”的供應體系更為完善，將很大程度促進北京房地產市場平穩健康發展。

《通知》中，強化住房租賃管理服務，增加租賃住房供應被列為首要任務。《通知》要求北京市各區人民政府應當根據各區實際加強租賃住房用地保障，通過在產業園區、集體建設用地上按規劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。

今年5月，北京市住建委曾發布官方消息，未來5年內將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排。

值得注意的是，《通知》明確提出，新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規模、15分鐘步行范圍內無醫療衛生機構的，應當依據標準和規劃予以設置。新建租賃住房優先面向產業園區、周邊就業人員出租。

首都經濟貿易大學教授趙秀池分析稱，此舉對促進職住平衡、緩解北京“大城市病”將起到明顯效果?！靶抡呗涞睾?，隨著住房租賃市場發展，會有更多人選擇在單位附近就近租房上班，告別每天早晨集中從四環外涌入中心城區的情況，大大緩解當前早晚高峰交通擁堵的現狀。”

梳理發現，《通知》提出了多條對住房租賃的支持條款。例如，在金融支持方面，鼓勵開發性金融等銀行業金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現金流，向住房租賃企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。

在支持出租人方面，《通知》提出，鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。北京市住建委相關負責人透露，未來有可能對住房租賃企業等在內的出租人給予稅費方面的優惠政策。

除上述支持外，新政策還加大提升了對承租人的服務保障。針對備受關注的“租售同權”問題，《通知》提出，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在上述住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。

趙秀池認為，新政策實施后，將對抑制投機、平抑房價起到一定作用，引導居民形成先租后買的梯次消費模式，逐漸實現北京房地產市場調控的長效機制。[詳情>>]