??國內寫字樓亟待規范管理  行業標準助力市場發展

??---記《商務寫字樓等級評價標準》發布兩周年

??隨著中國經濟的快速發展，中國城市的國際化程度快速提升，寫字樓經濟已經成為許多中國城市經濟形態的一個重要組成部分，對商務寫字樓的功能要求與原有的辦公建筑概念已經有了很大差異，加上節能低碳、綠色生態等新技術、新產品的應用，均要求盡快提高我國商務寫字樓的開發與運營能力。

??千呼萬喚 亟待出臺

??2014年8月1日以前，國家和行業中并沒有固定標準或成文的規定，對寫字樓的等級標準進行明確約定，對于寫字樓的開發，主要依據以“辦公建筑設計規范（JGJ 67—2006，J 556—2006）”、“智能建筑設計標準GB/T50314-2006”為主的技術規范，未考慮結合寫字樓軟硬件等各方面的綜合評價。因此造成市場上對寫字樓等級缺乏權威評定，也給客戶選擇商務寫字樓產品造成一定困難。最為廣泛使用的是將寫字樓劃分為“甲乙丙”或“5A、4A、3A寫字樓”。前者側重于建筑結構及建筑本體，后者側重于辦公智能化角度。

??由于國內缺乏行業通用的國際行業標準或協會標準，只能用智能化水平和功能程度來劃分寫字樓，在寫字樓產品推廣中相當普遍，大量使用5A、甲級等單一指標來凸顯寫字樓的檔次，導致寫字樓購買者以為這種劃分方式就是寫字樓的分級。但是國內的“5A”標準與國際標準差別很大，臺北101大樓、香港環球中心等才是行業內公認的“5A”寫字樓，國內目前的所謂“5A”寫字樓還是有很大差距。

??作為行業組織，中國房地產業協會商業地產專業委員會從推進行業健康有序發展的角度，對我國商務寫字樓評定標準進行研究，同時參考國際上與商務寫字樓相關的標準，經過實踐驗證的基礎上，制定《商務寫字樓等級評價標準》，并于2014年4月15日獲得中國工程建設標準化協會批準（第166號公告，編號為CECS 368:2014），自2014年8月1日起施行。至此，我國商務寫字樓有了第一部也是唯一一部的綜合評價標準，結束了需要通過外國有關標準認證獲取國內商務寫字樓市場認可的局面。

??嚴格審慎 砥礪前行

??在標準制定過程中，中國房協商業地產專業委員會組織專家論證小組，分別在上海陸家嘴金融中心、北京CBD區域的遠洋國際中心、東直門交通樞紐區域的新保利大廈以及大望京CBD商務區的保利國際廣場、鄭州的楷林國際等國內外最高級別寫字樓進行實地模擬測評，對區位與交通、場地與規劃、建筑本體質量、設備設施、能源環保、安全性能等十大主項、100多條分項逐條進行了論證。

??在中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡云看來，與國外的LEED、BOMA標準和德國DGNB可持續建筑認證等行業標準相比，《商務寫字樓等級評價標準》最大的亮點是以終端用戶的感受來考量一座寫字樓的綜合水平。從客觀實際出發針對寫字樓的開發建設、使用、運營管理的全過程進行規范和引導，從技術角度改善寫字樓租賃市場環境，從而增強寫字樓投資人的市場信心。

??隨著《商務寫字樓等級評價標準》逐漸被行業及市場所熟知，越來越多一、二線城市的優質寫字樓項目申報等級評價測評，這也標志著商務寫字樓行業進入發展和走向成熟的時代。對樹立正確的商務寫字樓開發運營理念，持續性保證物業資產的保值增值具有行業引導意義。

??附《商務寫字樓等級評價標準》編制原則

??1. 以人為本、可持續發展

??《商務寫字樓等級評價標準》適用于在統一的物業管理下，對以商務運營為主要目的的工作場所（或樓宇）等級劃分的綜合評價；倡導“以人為本、可持續發展”的商務寫字樓建設、運營服務理念。

??統籌考慮商務寫字樓全壽命周期內，設計、建造和使用之間的辯證關系。從商務寫字樓最終用戶使用者的需求及體驗出發，對商務寫字樓實用性、均好性和可持續發展性進行綜合評價。

??2.不重復已有的相關設計規范、質量標準、綠色標準等的規定或要求。

??3.引導商務寫字樓的開發建設和運營管理滿足不斷發展的市場需求，與國際寫字樓市場接軌。

??4．注重對綠色、低碳、節能的社會責任

??主要內容

??評定內容主要包含區位與城市設施（80分+8分）、場地規劃與室外環境（120分+12分）、工作場所質量（200分+20分）、室內環境與設備設施（300分+30分）、運營與服務（300分+30分）五個分項的評價。滿分為1100分。

??1. 區位與城市設施

??(1)商務寫字樓所在城市功能區位（域）

??(2)商務寫字樓所在區域（內）（街區）的功能特點

??(3)商務寫字樓周邊城市道路設施條件

??(4)商務寫字樓周邊城市公共交通條件

??(5)商務寫字樓周邊城際交通條件

??(6)商務寫字樓周邊城市設施環境

??(7)商務寫字樓周邊環境質量改善

??2. 場地規劃與室外環境

??(1)商務寫字樓規模

??(2)場地交通規劃

??(3)停車與車庫（場）

??(4)綠地與景觀

??(5)場地無障礙通行

??(6)外觀品質

??(7)減少建筑環境負荷措施應用

??3. 工作場所質量

??(1)入口大堂與公共空間

??(2)樓梯與客梯廳

??(3)電梯配置

??(4)走廊及開敞空間

??(5)公共輔助空間

??(6)工作場所

??(7)管理用房

??(8)綠色工作場所技術應用

??4. 室內環境與設備設施

??(1)空調及新風系統

??(2)電梯系統

??(3)送、排風系統

??(4)給/排水系統

??(5)電力及照明系統

??(6)智能化系統

??(7)能源及能源利用

??5. 運營與服務

??(1)總體要求

??(2)用地內室外環境管理

??(3)門廳與大堂管理

??(4)寫字間、配套商業及公共區域管理

??(5)保安與地下停車場管理

??(6)設備設施管理

??(7)綠色節能環保行動

??商務寫字樓等級

??商務寫字樓等級應劃分為五星（含白金五星）、四星、三星三個主要等級。各等級所需最低分值應符合下列規定：

??五星：總分不低于850分，其中總分高于950分（含）為白金五星；

??四星：總分不低于700分；

??三星：總分不低于600分。

??商務寫字樓等級評價適用范圍

??商務寫字樓在完成竣工驗收并投入使用滿一年后可申報等級評定。在完成建筑設計、竣工驗收階段可申請階段性預評定。

??參與評定的商務寫字樓主要功能區域應達到同一等級的建設質量標準和管理要求。