無錫研討會順利召開

  2014年1月3日，由中國房地產業協會金融專業委員會主辦、興業信托承辦的“2014新型城鎮化及土地流轉信托研討會”在江蘇無錫順利召開。中國房地產研究會副會長兼秘書長、中國房地產業協會秘書長苗樂如出席會議并發表講話。中國房地產業協會副秘書長、金融專業委員會秘書長肖曉儉、興業信托房地產信托總部總監陸云、中國房地產業協會商業地產委員會秘書長蔡云以及來自全國部分城市的房地產企業、金融機構等30余人出席會議進行了討論。

  隨著我國新型城鎮化建設的推進，特別是去年召開的十八屆三中全會、中央經濟工作會議、中央城鎮化工作會議，對新型城鎮化建設工作作了重要部署和解讀，“建立城鄉統一的建設用地市場”、“賦予農民更多財產權利”等政策再度站在了新一輪農村土地改革的舞臺上，新型城鎮化紅利不斷釋放。

中國房地產研究會副會長兼秘書長、中國房地產業協會秘書長苗樂如發表講話

  中國房地產研究會副會長兼秘書長、中國房地產業協會秘書長苗樂如表示，新型城鎮化建設及土地流轉需以人文本，金融產品設計要緊密圍繞改革。他認為，新型城鎮化建設要以人為本。城鎮化的目標是提高農民生活方式、生產方式，沒有這種產業化，農民收入不會提高。城鎮化的道路是一個過程，需要各部門來提高推動，實踐要有基礎，要從經濟發展的東部地區開展。新型城鎮化建設發展的同時，土地流轉也成為一大熱點。首先，各房產商及金融機構要明確土地流轉不是宅基地流轉，但是處理宅基地一定是土地流轉的結果。另外，對于宅基地是否屬于規劃建設用地(如市政、建筑、公用)中央態度不明確，一方面中央做出了宅基地流轉決定，一方面國土部明確小產權房是違法的。因此，各房產商及金融機構要明確宅基地流轉不是主流產品。在集體土地流轉過程中，各房產商及金融機構不僅要看到房地產開發的過程，更要看到集體土地建設用地的流轉對整個產業發展的影響。

  中國房地產業協會金融專業委員會副主任、萬通投資控股股份有限公司副總經理鄭沂認為，土地流轉會為房地產帶來更多變革。有些企業在10年前與農民簽署了土地租賃合約，在如今的土地流轉背景下，使用權的簽訂將會帶來更多的機會，通過各單位共同投資開發，土地流轉會對房地產帶來更多變革。此外，宅基地、集體建設用地成為房地產更多關注對象，這也為今后的格局帶來一定影響。然而市場上新的增量土地少，盤活存量使農用地流轉，因此政府征地會帶來一線城市土地供應更緊。

  中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長、戴德梁行估值部執行董事胡峰認為，土地流轉是一塊很大的蛋糕，流通盤活價值。確權一直是農民用地流轉的障礙。集體土地在期限定價方面尚不明確。土地流轉信托可以使土地得到確權，這樣就能將土地進行流轉，有了流通就有價值。土地是農民生存的保障，也是最大的資產，土地的流轉能提高農民收入，流轉之后更能體現價值。同時，土地在經過確權及流轉后，對市場評估有很大幫助。

  北京國際信托有限公司高茵認為，國家倡導的土地流轉大部分是針對農村承包經營權，這引起了確權的障礙。在土地流轉過程中，由于承包經營期限問題，農民不能變更法律關系、權屬關系，所以使土地的流轉存在法律障礙。但在宅基地、農村集體經營性建設用地中，法律障礙相比起來容易一些。在做土地流轉過程中，一方面是農業產業資源的整合，房地產是土地信托的切入點，但是從農業產業資源中做信托，整合難度較大。另一方面，土地信托培育時間較長，與做農業企業相似，形成效益時間周期長，回報較穩定。然而，土地流轉信托的盈利模式及創新點仍處于摸索過程中，需要進一步研究。

  錦天城律師事務所高級合伙人李憲明認為，土地信托是不動產，對于登記及過戶的障礙較小，而宅基地登記障礙較大。法律制度上的不匹配，影響了土地信托的發展。土地信托制度建設的難度在于解決經濟問題、社會政治問題、法律制度的健全。因此，各地政府要依據十八大三中全會的引導，根據當地情況修改制度。其次，信托本身建設難度大。從以往的政策來看，法律禁止土地流轉。現在通過政策將土地流轉開展。然而，限制需求對社會土地管理影響大，因此各信托公司要通過試點進行突破。

  興業信托房地產信托總部總監陸云認為：新型城鎮化建設和土地流轉信的開展需關注偏遠地區，新型城鎮化建設和土地流轉一定不能按照房地產的業務模式來開展。在新型城鎮化及土地流轉的發展中，不能只在一、二線城市開展，而要更多地關注偏遠地區。在一些房地產開發商中，排名靠前的開發商集中度越來越高，占市場份額一半。在金融資源配置市場化的背景下，各金融機構不斷向大開發商集中。而中小企業融資困難。預計這種格局將在2014年的房地產信托業務中延續。房地產融資競爭格局將會加劇，信托公司融資成本將向利率市場化利率看齊。信托不僅是個機制的平臺，更是綜合的金融服務平臺。在土地流轉信托的模式下，金融機構通過后端的金融服務提供金融支持，聚合更多產業資源打造產業鏈，用綜合手段提供綜合化服務。無論通過機制設計的信托能否達到財產及收益權分離，最終保障農民的利益都要通過后端對土地進行開發利用。因此，信托的產業化可以讓農民獲益。

  會議認為，新型城鎮化及土地流轉與房地產開發有密切關系，要保障農民利益的同時也要密切關注經濟市場，在具體的實踐操作中，把握方向及精神。此外，房地產企業如何抓住市場機遇分享新型城鎮化紅利？金融機構如何圍繞新型城鎮化建設創新業務，創造新的利潤增長點？都需要房地產企業、金融機構來共同努力研究和思考的。

各領導及專家開展熱烈討論

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