??熱點聚焦

??近日，河南建業(yè)旗下樓盤在當地農產品收獲之際，推出小麥、大蒜可抵首付的活動，活動的具體方式為：在河南省商丘市民權縣的建業(yè)河畔洋房，可以“2元/斤，小麥換房”；在河南省開封市杞縣的建業(yè)城，則可以“5元/斤，大蒜換房”。

??6月22日，民權縣相關售樓處的工作人員表示，活動真實有效，小麥的收購價也確實為2元一斤，但只能抵首付款，最高可抵16萬元，活動起止時間為6月20日—7月10日。但6月22日晚，該售樓處表示，“小麥換房”活動已于22日中午結束，后續(xù)是否會再有類似活動尚不可知。

??另一邊，杞縣建業(yè)城置業(yè)顧問表示“大蒜換房”活動屬實。大蒜的價格按照5元收購，但需要交2萬元定金，其他的首付可用大蒜抵，一套房子最多用2萬斤蒜，即10萬元，活動將于本月25日停止。

??熱點評析

??花式售房的背后是巨大的去化壓力

??建業(yè)城“小麥換房”、“大蒜換房”促銷與房地產銷售情況密切相關。當前多數城市市場面臨較大的調整壓力，項目去化受阻，消費者購房預期偏弱，企業(yè)回款面臨挑戰(zhàn)。盡管近期松綁政策不斷，但樓市復蘇仍需時間。從全國層面來看，根據國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1-5月份，商品房銷售面積約5.07億平方米，同比下降23.6%，其中住宅銷售面積下降28.1%；商品房銷售額48337億元，同比下降31.5%，其中住宅銷售額下降34.5%。就5月單月來看，5月全國商品房銷售面積約1.1億平方米，銷售額約1.05萬億元，同比分別下降31.8%和37.7%。5月單月銷售面積、銷售額，同比均出現(xiàn)明顯下調，處于5年來市場的較低值，雖然跌幅相比上月有所降低，但整體市場依然低溫運行。銷售端遇冷也意味著多地樓市正面臨著去庫存的壓力，截至5月末，全國商品房待售面積5.54億平方米，同比增長8.6%，其中住宅待售面積增長15.0%。

??而庫存高企、去化壓力巨大的情況在弱能級城市及縣域地區(qū)尤為明顯。從供給端的角度來看，近年來，房地產開發(fā)企業(yè)加大了下沉市場的力度，欲通過縣城房地產開發(fā)享受城鎮(zhèn)化的紅利，但縣城新增人口數量、新增產業(yè)規(guī)模卻跟不上新盤供應量。從需求端的角度來看，縣域范圍內購房群體以域內換房、下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進城購房、返鄉(xiāng)客為主，數量上具有一定的局限性，同時，因缺少產業(yè)的支持，人口流失嚴重，外來購房者數量也較為有限。從此次推出花式售房的區(qū)域市場來看，以開封市為例，根據克而瑞5月27日發(fā)布的開封房地產市場白皮書，目前開封新房市場成交量已跌至近4年最低。相對于2019年的價格峰值，2021年下半年以來，樓市一直處于下行周期，2022年前4個月成交量僅為去年同期的兩成。

??從企業(yè)的角度來看，建業(yè)地產2021年年報顯示，公司去年實現(xiàn)營業(yè)收入419.59億元，同比下降3.1%，歸母凈利潤6.05億元，同比減少66.4%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物由2020年的226.19億元降至2021年的59.02億元，同比下降73.91%。今年上半年建業(yè)地產銷售情況也不容樂觀，根據建業(yè)地產公告的2022年前5個月銷售數據，公司取得物業(yè)合同銷售總額110.67億元，同比減少48.6%；總合同銷售建筑面積147.48萬平方米，同比減少47.3%；每平方米平均銷售價格為7504元，同比減少2.5%。除銷售壓力外，建業(yè)地產還面臨著存量債務壓力。據企業(yè)預警通數據顯示，公司目前存量美元債 8 只，規(guī)模 24.6 億美元，其中年內到期量為 5 億美元。公司最近一次發(fā)行美元債在 2021 年 1 月，企業(yè)亟需增強流動性來抵御風險。

??對當地房地產市場的改善空間較為有限

??農產品抵首付，更多的是鎖定客戶。目的不是小麥，而是通過“高價小麥”把潛在的客戶吸引過來。溢價收購小麥或其他農產品，相當于出了一部分的營銷費用。此類農產品抵用房款事件是當前房地產市場銷售疲軟背景下的一種創(chuàng)新性自救模式，意在挖掘農民的購房潛力。對農民而言，銷售農產品獲得的收入不存在負債或高杠桿，同時抵用首付可以減少農產品銷售步驟，縮短售賣周期，農戶可以以更好的價格、更快的速度回籠資金，有利于增加農戶實際購買力。

??但從具體實施的角度來看，此種促銷手段更多的是營銷上的噱頭，對當地樓市的難以起到實質性改善作用：據相關媒體報道，截至叫停，推出“小麥換房”的項目實際成交量為零；推出“大蒜換房”項目，由于持續(xù)時間較長，促成了數十宗成交。一方面，農戶本身可支配收入有限，另一方面，農產品可抵扣的額度有限。按照1斤小麥抵2元算，最高可抵首付16萬元就需要8萬斤小麥。現(xiàn)在小麥能達到的產量大概是畝產1000斤左右，以此推算約需要80畝耕地。在當地，一戶家庭擁有的耕地一般不到10畝，即使按滿額計算，一年收1萬斤小麥，也僅能折抵2萬元。從房價方面來看，相關數據顯示，民權縣房價目前在5000元/平方米上下，按照每套房100平方米計算，總房款約50萬元，小麥折抵的費用非常有限。另外，其中涉及的運輸等雜項費用，尚未納入計量，目前也無明確的責任劃分標準。

??而且，打農產品換房的噱頭，也有負面作用，客觀上是炒作當地的農產品價格，這種操作確實長不了，否則有擾亂價格秩序的嫌疑。因此，盡管近期營銷策略及促銷方式豐富多樣，但當前市場信心仍較弱，花式促銷的提振空間有限。對于低能級的地區(qū)而言，在新增購買力有限的前提下，如何促進房地產市場回歸正常，核心不在于深度挖掘農戶購買力，更多地應是改善產業(yè)結構，留住具有購買實力的消費者。