??“項目總投資達200億元，項目總規劃建筑面積達500萬平方米。可容納家具、裝飾建材、家居用品、原輔材料等十幾大品類，年交易額可達1000億元以上。”這是由香江集團開發的河北香河縣香江全球家居CBD項目，多年前的廣告內容，當年，這個項目鋪天蓋地散發的宣傳“氣勢磅礴”。

??不過，這個曾經宣稱由香河縣政府、香江集團和阿里巴巴政企商三方聯合開發的河北香河縣香江全球家居CBD項目，在商鋪火爆銷售完成后，數年來卻陷入令眾業主寒心的寂靜。

??“既不招商，也不返還業主租金。”在維權業主看來，該項目任由商場沉淪，2000多名業主資金被套，血本無歸。當初宣傳中的后續拿地、開發更是成為了泡影。

??在2000余戶業主的集體發聲中，該項目涉嫌虛假宣傳、陰陽合同、售后返租以及開“問題發票”等問題也隨之浮出水面。

??2020年3月16日，中國房地產報記者采訪了多位購房戶，在眾多業主的回憶中，當時銷售的諸多細節串聯起來，那些曾經動人宣傳不過是給這些買房人“畫餅式”的連環騙局。

??3月30日，中國房地產報記者再次走訪香河，相關政府主管部門對這個問題項目擺出了踢皮球的態度。在香河縣自然資源和規劃局技術審查股看來“我們只負責對已取得的地塊做出規劃”；而香河縣不動產登記中心則認為“不動產登記需要有很多前置材料，如果前置材料完善，我們就可以辦理不動產登記。”；香河縣稅務局“因為涉及的是北京的公司，只能是由北京這邊處理。”香河縣市場監督管理局“肯定構成了虛假宣傳，但由于過了執法時效，作為廣告監管部門，已經沒法再立案處理。”；在采訪中，香河縣住建局甚至直言“我們先調查一下再說。不過，即使違法，你們所反映的問題也已過了執法時效。”

??記者通過多種方式聯系項目公司香河錦繡香江房地產開發公司的上一級公司增城香江房地產有限公司以及香江集團，均未獲得任何回應。不過，香河香江CBD項目整體運營的名家居公司相關負責人告訴記者“我們也已作了很多努力，現在仍然沒有成熟的解決方案。建議走訴訟程序解決。”

??虛擬商鋪的合同陷阱

??香河香江CBD項目占地100畝

??在2016年，家住燕郊并在香河做家具生意的張雨（化名），為了投資，相中了位于香河大香線東側，義烏小商品城南側的香江全球家居CBD項目（后更名為：名家居全球家居CBD）A座的一套虛擬產權式商鋪，于是決定傾囊購買。

??張雨說，當時看到香河縣城道路兩邊的路燈上到處都是該項目的宣傳廣告，宣傳彩頁更是漫天飛，電視上、報紙上、商場的墻體上和微信朋友圈到處都是。這讓張雨怦然心動，他覺得項目廣告投入很大，買商鋪人又很多，開發商還是知名上市公司，買這個商鋪應該很安全。張雨購買了一套97平方米虛擬商鋪，總共交納116萬元，并簽訂一份草簽購房合同。按照這個價款計算，大約商鋪單價為每平方米1.2萬元。

??張雨告訴記者，當年在簽訂合同時，同時要簽訂一份委托經營管理合同，即在總房款116萬元里面包含大約30萬元商鋪租金，租金是按總房款每年8%計算，包含3年3個月租金。讓張雨想不到的是，在交換正式合同后，發現這些合同內容都改變了。租金支付也由原來“總房款的每年8%”變成了“實際租金90%作為房主的租金”。這讓張雨如夢初醒，他在這時也才發現購房正式發票上總房款只有71萬元，銷售方另開具了一份電商費15萬元票據。

??張雨說，按照合同約定，3年3個月的免租金期限于2019年12月份到期，他追收租金時才知道，其實早在自己購買商鋪前就已有很多業主注意到了合同內容被改變的細節，并開始聚集維護自己合法權益。據了解，該項目商鋪從2012年就已開始火爆出售，大約到了2013年有購房戶發現合同內容被改變，逐漸開始了大量業主維權場面。據業主統計，截至目前，糾紛大約涉及2000戶業主。多年的維權并未解決問題，張雨稱由于購房業主都是散戶，業主之間根本沒有聯系，出問題了大家都才開始想各種辦法聯絡到了一起。

??記者注意到，與業主簽訂的購房合同甲方（出賣方）為香江集團旗下的香河錦繡香江房地產開發有限公司（以下簡稱“香江房地產公司”），而委托經營管理合同的受委托方為香河名家居資產管理有限公司（以下簡稱“名家居公司”），而這兩家公司均為香江集團旗下公司，法人均為魯朝慧。名家居公司的注冊資本為50萬元。

??上述這種商鋪售后返租模式一般是指開發企業將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協議,并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。很多投資者對每年8%甚至更高租金承諾心動不已。有專業人士指出，這一模式是地產商巧妙融資的手段，可以快速回籠資金，多用于商業地產。而所謂的虛擬產權式商鋪,即指開發商將大型商業項目,分割成若干沒有物理空間隔斷的小面積單元進行出售,投資者擁有虛擬商鋪的產權，但并不獨立經營,而以租賃或委托經營的方式交由第三方經營使用,投資者取得收益的房地產開發模式。

??不過，早在2006年原建設部就曾發布風險提示“售后包租形式購房涉嫌違法”。并指出售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內容以及房地產升值或者投資回報的承諾，涉嫌違反建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條及國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條等有關規定。

??針對虛擬分割產權式商鋪，從全國范圍看，大多數省市地區對其物權登記采取默認態度。不過，北京、上海等地在虛擬分割式產權商鋪模式瘋狂擴張后，出臺了政策明確禁止相應產權登記。

??比如北京于2011年多部門聯合出臺了《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，該通知明確商業、辦公類項目房屋登記的基本單元是界限固定、可獨立使用、有明確唯一編號的房屋或者特定空間。該通知還明確禁止以任何虛擬、劃線分割的方式對房屋單元加以分割和登記。另外，該通知還禁止房地產開發企業通過返本銷售或者售后包租的方式銷售商業、辦公類房產。而作為不能獨立使用的虛擬分割式產權商鋪，售后包租是其主要的運營模式。北京市出臺的該政策，從產權登記和商鋪運營模式兩方面入手，從根本上否定了虛擬分割式產權商鋪模式的生存空間。

??“問題發票”無人問津

??據業主估算假發票涉案上億元。

??大約從2013年開始，有心細的購房戶發現合同內容被改變了，一些業主才如夢初醒，并陸續組織起來，為維護自己的合法權益而到處奔波至今。

??這些業主找過開發商，找過香河縣政府，項目所在地鎮政府等部門，但都無濟于事。

??在多年的奔波中，有業主發現開發商給出具的發票也存在問題。其收費項目巧立名目，有咨詢費、VIP電商費、服務費、團購服務費等。這些費用從5萬元到15萬元不等。而交款憑證有的給出具的是收據，有的是“問題發票”。

??據業主統計的160多名業主中，有115名業主收到的交款憑證涉及這類 “問題發票”，總額達820萬余元，僅涉及北京的開票公司達28家。在這些開票公司中，有不少公司根本不具備開具房地產發票的資格，如北京首航國力商貿有限公司、北京百尚家和商貿有限公司、北京華恩投資有限公司等。另還有部分河北當地的公司。記者還注意到河北一家相關公司河北全匯盛網絡科技有限公司，在其工商資料的股權變更中，有“王健”于2016年退出。王健是誰？是否與香河香江家居CBD項目整體運營負責人王健有聯系？引發不少業主猜測。

??記者發現上述多家公司中，有多家公司已被注銷。

??上述一百多份“問題發票”經北京市稅務局鑒定，該鑒定結論為“此上述發票號碼的發票系偽造發票”。按照商場共有商鋪2500多套、2000余戶業主計算，業主估算，所有假發票涉案金額應該在上億元。

??項目被指連環騙局

??香河香江CBD項目。崔軍民/攝

??香江全球家居CBD項目不僅存在銷售虛擬商鋪、售后返租、合同內容被單方面修改、發票真偽存疑等問題，張雨還告訴記者，項目徹頭徹尾在虛假宣傳，開發商連自持產權比例都是假的。

??有受訪業主認為，香江集團曾經對外宣傳的宏偉藍圖，不過是給這2000戶業主畫了一個“大餅”而已。政府搭臺、開發商拿地，開發商再與當地官員合作，并站臺露相，在這些浩大的聲勢下給業主虛造一個假象，并把業主的購房款吸入囊中，然后開發商卷款走人。

??據受訪業主提供的宣傳彩頁顯示，開發商宣傳并承諾“環渤海唯一獨立產權商鋪，滿租發售，全程托管，項目采取捆綁銷售，開發商自己持有70%，售后包租，年收益8%。”并且記者注意到，當地政府有關領導有多次出面站臺為該項目助威的畫面。

??中國房地產報記者于2020年3月3日走訪了香河香江全球家居CBD項目，記者在現場看到，整個項目分為A館、B館。從外面看，該商場為四層樓房。記者繞著該商場轉了一圈，在新冠肺炎疫情影響下，大門緊閉。目前，項目招牌還在，不過已更名為“名家居全球家居CBD”，另一邊的門膀上仍然掛著一塊“河北省重點建設項目”的牌子。偌大一個商場在乍暖還寒的3月，更是顯得格外蕭條。3月30日，記者再次走訪香河香江全球家居CBD商場，雖然已經恢復營業，但商場仍然人流稀疏。

??“項目總投資達200億元，項目總規劃建筑面積達500萬平方米。”是什么概念？多位受訪業主告訴記者，按照當時沙盤模型，該項目規劃中的商場只是整個項目的一個角落。商場東邊是生產企業的生產場地，往后是物流中心，再往后是阿里巴巴網絡平臺銷售中心，屬于產銷一條龍。

??有香河縣政府的官方資料顯示，“該商場占地100畝，建筑面積207802平方米。項目共有2553套商鋪，截至2018年7月25日共售出2268套。因企業經營不善，大面積商鋪沒有租出，所以業主沒有租金收入。”

??記者查詢發現，上述100畝地塊由香河錦繡香江房地產開發有限公司于2011年3月通過掛牌出讓形式獲得該地塊使用權，土地性質為商服用地，土地使用年限為40年，土地出讓金為1.2億元。記者未能查到香江房地產公司就該項目后續開發的其他相關地塊。

??前述接受采訪的業主張雨認為，家居是香河的支柱產業，如果香江CBD項目形成規模，聚集了人氣，這個商鋪一定會很紅火。當初宣傳的那么好，相信很多業主也正是看好了這個項目的規模之大才投資購買的。并且當時宣傳商場已入駐知名品牌家居企業200家。但如今，當時宣傳的生產企業的場地、物流中心以及阿里巴巴銷售平臺等這些配套設施全都沒有，只有一棟商場矗立在這兒，連點人氣都沒有。

??據了解，項目宣傳中的后期開發也已成了泡影。業主提供的錄音資料顯示，香江集團在香河香江家居CBD項目負責整體運營的某王姓項目總曾向多個業主表示“在這個項目上，公司已不再作任何投資。”

??另外，開發商宣傳并承諾的自己持有產權70%的比例也已發生改變。按照香河縣政府的一份《關于香江CBD信訪隱患問題的穩控措施》顯示，共有的2553套商鋪已基本售完，開發商自持產權比例僅11%。

??為了達到“陰陽合同”的目的，雖然項目發公司香江房地產公司與受委托經營管理的公司名家居公司同為香江旗下公司，法人均為魯朝慧。但兩個公司卻分別為獨立法人。售樓款流向了項目開發公司香江房地產公司，注冊資本為50萬元的名家居公司作為租金支付方，在承擔有限責任前提下，卻無力支付租金。致使多年來這些業主分文租金未能收回。

??中國房地產報記者發現，有不少業主選擇了訴訟途徑來維護合法權益，但在法律框架下，手持“陰陽合同”的業主只能啞巴吃黃連，并以敗訴而告終。他們手捧著這些“陰陽合同”和相關材料，多年來卻無處主張自己的權益，那些項目涉及的“問題發票”也舉報無門。

??針對上述多個問題，中國房地產報記者于3月30日再次走訪香河，香江集團旗下負責香河香江CBD項目整體運營的名家居公司周姓客服人員告訴記者，“當時項目規劃是很大的，只不過沒拿下來地塊，沒法再進行了。項目占地100畝，并沒有成熟的解決方案，只能是哪個業主不想要鋪子了看是否能賣出去。如果你們認為當時虛假宣傳了，建議走訴訟程序解決。”