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??“我們明明是正常交付的項(xiàng)目，沒有爛尾，卻突然成了保交房項(xiàng)目。”金華新世紀(jì)建設(shè)集團(tuán)（以下簡稱新世紀(jì)建設(shè)）相關(guān)負(fù)責(zé)人陳平說。

??他說的項(xiàng)目名為香里灣度假村，在浙江省淳安縣千島湖高鐵站與縣城之間，曾被當(dāng)?shù)丶挠韬裢駞s陷入輿論漩渦。

??這個宣稱“正常交付”的項(xiàng)目，在施工單位未參與的情況下，以“保交房”名義完成竣工驗(yàn)收備案，且被指存在竣工備案驗(yàn)收圖紙與實(shí)際施工圖紙不符、超規(guī)劃建設(shè)等多項(xiàng)違規(guī)問題，暴露出一場因工程款糾紛引發(fā)的復(fù)雜爭議。

??就相關(guān)爭議，中房報記者就此展開調(diào)查。

??工程款糾紛埋下隱患

??千島湖“香里灣”項(xiàng)目地處浙江省淳安縣，由杭州圣域嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱杭州圣域嘉）開發(fā)。項(xiàng)目緊鄰千島湖高鐵站和淳安縣城，位置優(yōu)越。然而，這個看似光鮮亮麗的項(xiàng)目，卻隱藏著諸多不為人知的紛爭。

??作為項(xiàng)目開發(fā)商，杭州圣域嘉于2020 年5月29日與新世紀(jì)建設(shè)簽訂了7600萬余元的施工合同，約定由后者承建一期工程。

??2020年9月，項(xiàng)目正式開工建設(shè)，2023年1月一期工程基本完工。

??2023年初項(xiàng)目主體完工后，雙方因分包工程進(jìn)度、工程款支付等問題爆發(fā)矛盾。

??新世紀(jì)建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)人陳平告訴記者：“自2023年初，一期建筑完工后，公司便一直催促建設(shè)方杭州圣域嘉加快分包工程的進(jìn)度并匯總相關(guān)技術(shù)資料，開發(fā)商以“銷售不暢”為由拖延，雙方在工期延誤賠償、付款節(jié)點(diǎn)等問題上分歧嚴(yán)重。截至目前圣域嘉也未完成。”

??陳平指出，開發(fā)商另行分包工程，導(dǎo)致工程的整體竣工滯后。此外，“香里灣”項(xiàng)目一期在施工過程中，應(yīng)開發(fā)商的要求，在施工時頻繁進(jìn)行工程設(shè)計變更，如地下室改擴(kuò)建，導(dǎo)致了施工的延期。

??2023年6月，新世紀(jì)建設(shè)正式發(fā)函催促驗(yàn)收未果。

??根據(jù)施工合同，只有完成工程竣工驗(yàn)收，甲方才會支付相應(yīng)工程款。

??“由于分包工程進(jìn)展緩慢，導(dǎo)致驗(yàn)收無法完成，我們墊資的款項(xiàng)遲遲未回籠。”陳平說，截至2024年初，開發(fā)商仍拖欠3500萬余元工程款，導(dǎo)致施工方資金鏈承壓。

??由于雙方始終無法達(dá)成一致，導(dǎo)致一期項(xiàng)目未按原計劃于2023年12月底交付完工。

??2024年3月19日，淳安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱淳安縣住建局）分別向新世紀(jì)建設(shè)和杭州圣域嘉發(fā)出風(fēng)險告知函，告知函指出，住建局尚未收到該項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案申請。目前項(xiàng)目存在嚴(yán)重的逾期交房、退房風(fēng)險；住建局要求相關(guān)公司及時辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收事宜，完成備案并交付。

??繞過施工方的“容缺備案”

??由于工期延誤的補(bǔ)償問題沒有談攏，香里灣項(xiàng)目遲遲未具備驗(yàn)收條件，雙方就此僵持了近一年時間。

??2024年7月，新世紀(jì)建設(shè)意外發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商杭州圣域嘉在未通知施工方、未提交完整資料的情況下，通過“容缺備案”完成了項(xiàng)目驗(yàn)收。所謂容缺備案，本指非關(guān)鍵性材料暫缺時的特殊處理機(jī)制。

??按正常流程，工程完工后，建筑施工工程驗(yàn)收需五方責(zé)任主體共同參與。施工單位完成施工并向建設(shè)單位提交竣工報告后，應(yīng)由建設(shè)單位組織驗(yàn)收。但在此項(xiàng)目中，開發(fā)商繞過施工方，通過建設(shè)主管部門，聯(lián)合設(shè)計單位、監(jiān)理單位等單位進(jìn)行驗(yàn)收。

??陳平認(rèn)為這是“走形式驗(yàn)收”。

??原來，早在2024年4月28日，新世紀(jì)建設(shè)曾收到淳安縣住建局的一份告知書，內(nèi)容指：項(xiàng)目由于至今未竣工驗(yàn)收備案并交付，已構(gòu)成房地產(chǎn)風(fēng)險項(xiàng)目。

??淳安縣住建局在告知書中要求圣域嘉房產(chǎn)及時提交竣工驗(yàn)收備案資料，同時要求新世紀(jì)建設(shè)配合圣域嘉房地產(chǎn)在 2024 年5月10日前提供竣工驗(yàn)收資料并蓋章，逾期未提供則建設(shè)單位委托鑒定機(jī)構(gòu)出報告替代相關(guān)驗(yàn)收報告，實(shí)行“容缺備案”。

??陳平告訴記者，他們曾針對這封告知書作了回復(fù)，認(rèn)為“項(xiàng)目逾期”是建設(shè)方杭州圣域嘉不履行《建設(shè)工程施工合同》造成的。同時，新世紀(jì)建設(shè)認(rèn)為，“香里灣”一期項(xiàng)目存在開發(fā)商擅自增建、改建等一系列情況，項(xiàng)目現(xiàn)狀與經(jīng)過審批的圖紙(包括施工圖紙、竣工圖紙)有明顯的不符。而增建、改建屬于非法建設(shè)，在違章建設(shè)清除之前，任何驗(yàn)收行為均是非法的、無效的。施工方不可能對不屬施工方建設(shè)部分的違法建筑進(jìn)行驗(yàn)收蓋章確認(rèn)。

??2024年7月11號，新世紀(jì)建設(shè)向淳安縣規(guī)劃和自然資源局（以下簡稱淳安縣自規(guī)局）申請調(diào)取了項(xiàng)目竣工備案資料，發(fā)現(xiàn)此次竣工驗(yàn)收備案所依據(jù)的圖紙與實(shí)際施工圖紙存在顯著差異。

??新世紀(jì)建設(shè)工作人員調(diào)閱備案資料后發(fā)現(xiàn)，新世紀(jì)建設(shè)發(fā)現(xiàn)“千島湖香里開元度假村”存在面積不一致問題，其中，地下室二層面積增加約2000平方米；驗(yàn)收面積、施工許可面積與開發(fā)商自認(rèn)面積互不相符，涉嫌超規(guī)劃開發(fā)。

??陳平告訴記者，原始施工圖紙未涵蓋 2000 平方米面積，實(shí)際施工圖紙雖新增該面積但開發(fā)商是否完成審批流程存疑。此外，部分違建由開發(fā)商自行分包建設(shè)，且未按規(guī)定履行圖紙會審和規(guī)劃變更審批程序。

??2025年3月，新世紀(jì)建設(shè)舉報開發(fā)商在竣工備案后對陽臺鏤空部分澆筑混凝土，淳安縣綜合行政執(zhí)法局規(guī)劃中隊(duì)口頭回復(fù)稱拆除違建有安全風(fēng)險，此后未出具書面處理意見。

??針對 2000 平方米的多建面積，淳安縣自規(guī)局稱其屬于項(xiàng)目規(guī)劃許可的二期范圍，二期核驗(yàn)需建設(shè)單位提交材料后方可進(jìn)行。

??但上海華勤基信律師事務(wù)所張異律師指出，該區(qū)域?qū)嶋H由一期總包施工，應(yīng)屬一期合同范圍，規(guī)劃部門的解釋難以信服。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣強(qiáng)調(diào)，違建認(rèn)定應(yīng)以原始規(guī)劃文件為依據(jù)，超出審批范圍即屬違章建筑。

??新世紀(jì)建設(shè)質(zhì)疑監(jiān)管部門在違建認(rèn)定、規(guī)劃審批環(huán)節(jié)存在偏向，為項(xiàng)目違規(guī)“開綠燈”。

??就違章建筑和工程款糾紛等相關(guān)問題，記者向杭州圣域嘉相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)去采訪提綱，對方表示相關(guān)情況了解清楚后與記者聯(lián)系，截至發(fā)稿，尚未收到回復(fù)。

??“保交房”政策遭濫用質(zhì)疑

??爭議核心在于“保交房”政策的適用邊界，具體圍繞新世紀(jì)建設(shè)與杭州圣域嘉的項(xiàng)目糾紛展開，暴露出房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收監(jiān)管中的多重問題。新世紀(jì)建設(shè)指出，其負(fù)責(zé)的項(xiàng)目 2023 年已基本建成，僅需整改局部違建即可正常驗(yàn)收，不存在傳統(tǒng)意義上因資金鏈斷裂導(dǎo)致的爛尾風(fēng)險，卻被納入“保交房”范疇；與此同時，正常開工的香里灣二期項(xiàng)目亦不存在“保交房”所需化解的資金鏈問題。

??作為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案負(fù)責(zé)方，淳安縣住建局在驗(yàn)收中被指未嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)，導(dǎo)致項(xiàng)目存在諸多違規(guī)問題。陳平指出，開發(fā)商在存在違章建筑、超規(guī)劃開發(fā)等問題的情況下，仍通過“保交房”政策獲得驗(yàn)收備案，損害購房者權(quán)益并破壞市場公平競爭環(huán)境。

??住建局在給新世紀(jì)建設(shè)的回函中稱因施工單位（新世紀(jì)建設(shè)）不配合導(dǎo)致工程資料缺失無法辦理竣工驗(yàn)收，故啟動容缺備案程序，但未具體說明法律依據(jù)，僅建議施工方“自行搜索《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》”。

??王玉臣律師認(rèn)為，住建部門以“保交房”為由組織的驗(yàn)收并不合理，以保交房為名，為違章建筑大開綠燈，開了一個很壞的先例。

??就違章建筑和“保交房”等相關(guān)問題，記者向淳安縣住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)去采訪提綱，對方表示會轉(zhuǎn)給相關(guān)部門再做回復(fù)。

??2025 年 3 月，圣域嘉房地產(chǎn)以“不配合提交竣工資料”起訴新世紀(jì)建設(shè)，指控其多次催告后仍拒絕履行提供備案資料的合同義務(wù)。該案已于2025年4月28日一審開庭，目前尚在審理中。

??圣域嘉房地產(chǎn)在起訴書中稱，新世紀(jì)建設(shè)拒絕配合驗(yàn)收，為避免逾期交房引發(fā)社會矛盾，其委托第三方整改工程并經(jīng)檢測鑒定合格后向住建局報告風(fēng)險；2024年4月28日，住建局因新世紀(jì)建設(shè)拒不配合導(dǎo)致資料缺失將項(xiàng)目列為房地產(chǎn)風(fēng)險項(xiàng)目，后在開發(fā)商承諾限期補(bǔ)交資料的前提下，于5月27日完成竣工驗(yàn)收備案。

??糾紛暴露出房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收監(jiān)管的多重漏洞：五方驗(yàn)收制度執(zhí)行不到位、容缺備案機(jī)制被濫用、規(guī)劃變更與違建處理程序模糊。業(yè)內(nèi)人士指出，若“保交房”政策被異化為解決工程款糾紛的工具，可能對工程質(zhì)量和市場秩序造成長遠(yuǎn)損害，單方面?zhèn)浒笩o法保證工程質(zhì)量合規(guī)。

??張異律師表示，住建部門應(yīng)審慎盡到審批職責(zé)，正常工程設(shè)計變更流程應(yīng)先將圖紙報送規(guī)劃部門審批，獲批后再行施工，完成施工后要經(jīng)過驗(yàn)收，方可備案；但此次事件中，開發(fā)商未經(jīng)過工程設(shè)計變更審批流程就先行變更施工，程序上存在問題。

??王玉臣律師強(qiáng)調(diào)，“保交房”須以遵循法律法規(guī)為前提，交房需通過規(guī)劃驗(yàn)收（實(shí)際建成與審批一致），與工程款糾紛屬獨(dú)立法律關(guān)系，違建不能借政策“合法化”。

??截稿前，淳安縣住建部門未就違建認(rèn)定和備案依據(jù)等核心問題作出回應(yīng)。

??（應(yīng)受訪者要求文中陳平為化名）