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??4月15日，廈門建發(fā)股份有限公司（以下簡稱“建發(fā)股份”，600153.SH）披露了2023年年報(bào)：營業(yè)收入同比下降8.3%，歸屬母公司凈利潤卻同比增長了108.83%。

??值得關(guān)注的是，年報(bào)披露前5天，廈門證監(jiān)局向該公司發(fā)出了一份警示函，其中提到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中個(gè)別長期股權(quán)投資、存貨的減值測試不夠?qū)徤鞯葐栴}。包括董事長鄭永達(dá)在內(nèi)的相關(guān)負(fù)責(zé)人則被采取了監(jiān)管談話的行政監(jiān)管措施。

??“有些該調(diào)整的都已經(jīng)調(diào)整完了。”4月16日，建發(fā)股份的相關(guān)人士如此回應(yīng)。

??據(jù)了解，此次廈門證監(jiān)局在檢查中發(fā)現(xiàn)建發(fā)股份個(gè)別地產(chǎn)項(xiàng)目的存貨減值計(jì)提不夠充分，但未披露具體金額。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年，該公司共計(jì)提了53.13億元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，其中，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約33億元。

??收警示函 股價(jià)險(xiǎn)跌停

??這份警示函是廈門證監(jiān)局于4月10日發(fā)出的，該局認(rèn)為建發(fā)股份存在會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和內(nèi)部控制不健全的情況，違反了《上市公司信息披露管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。包括，財(cái)務(wù)核算存在薄弱環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)復(fù)核程序不到位，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中個(gè)別長期股權(quán)投資、存貨的減值測試不夠?qū)徤鳎?yīng)鏈業(yè)務(wù)中個(gè)別品種如氫氧化鉆、電纜等貿(mào)易業(yè)務(wù)采用總額法確認(rèn)收入依據(jù)不充分。以及，對個(gè)別子公司管理不到位，部分合同用印審批不規(guī)范，公司內(nèi)部控制存在缺陷。

??而鄭永達(dá)作為建發(fā)股份的董事長，林茂作為總經(jīng)理，魏卓作為財(cái)務(wù)總監(jiān)，許加納作為時(shí)任分管財(cái)務(wù)的副總經(jīng)理，未按照《上市公司信息披露管理辦法》的規(guī)定履行勤勉盡責(zé)義務(wù)，對上述違規(guī)問題負(fù)有責(zé)任。廈門證監(jiān)局決定對上述人員采取監(jiān)管談話的行政監(jiān)管措施，并記入證券期貨市場誠信檔案。

??受該事件影響，4月15日，建發(fā)股份盤中一度跌停，最終以5.71%的跌幅收盤。

??投資者對此有不少議論。有投資者表示，部分代理業(yè)務(wù)沒有按照凈額法而是按照總額法確認(rèn)收入，可能存在虛增營收的問題，而地產(chǎn)板塊的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提不充分也將導(dǎo)致利潤“有水分”。

??建發(fā)股份相關(guān)人士則認(rèn)為警示函事件對公司的影響并沒有外界想象的那么大，實(shí)際涉及的金額很小，占資產(chǎn)減值總額的比例很低。該人士還表示，近幾年該公司地產(chǎn)板塊計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備都比較充分，金額一直都比較高，此次警示函僅涉及個(gè)別項(xiàng)目。

??根據(jù)業(yè)績數(shù)據(jù)，2021年、2022年，建發(fā)股份分別計(jì)提了16.33億元、62.25億元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，其中，對存貨計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備分別為13.75億元，51.1億元。2023年的計(jì)提金額較2022年有所降低，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為53.13億元、33億元。

??利潤大幅增長源自收并購

??2023年，建發(fā)股份的營業(yè)收入為7636.78億元，同比下降8.3%，歸屬母公司凈利潤則同比增長108.83%至131.04億元。

??歸屬母公司凈利潤超常規(guī)的增幅源于將美凱龍納入了合并報(bào)表。期內(nèi)，該公司以62.86億元收購美凱龍29.95%的股份，低于取得的可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值，兩者的差額96.19億元即為重組收益。按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求，這筆重組收益計(jì)入“營業(yè)外收入”科目，其中歸屬母公司的重組收益95.22億元。

??剔除重組收益以及美凱龍2023年9月至12月的經(jīng)營損益之后，建發(fā)股份的歸屬母公司凈利潤為41.45億元，同比下降33.95%。

??從實(shí)際運(yùn)營層面看，建發(fā)股份的三個(gè)業(yè)務(wù)板塊都面臨著下行壓力。供應(yīng)鏈板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5933.7億元，同比下降14.8%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤39.5億元，同比下降1.4%。

??房地產(chǎn)板塊的營業(yè)收入同比增長21.9%至1664.5億元，但歸屬母公司凈利潤僅1.9億元，同比下降91.6%。

??新增加的家居商場運(yùn)營板塊即美凱龍，2023年的營業(yè)利潤超14億元，計(jì)提資產(chǎn)和信用減值準(zhǔn)備、下調(diào)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值、處置項(xiàng)目產(chǎn)生營業(yè)外支出合計(jì)31.6億元，最終實(shí)現(xiàn)的歸屬母公司凈利潤為-22.16億元。2023年9月至12 月，美凱龍為建發(fā)股份貢獻(xiàn)的歸屬母公司凈利潤為-5.63億元。

??2024年，建發(fā)股份預(yù)期的營業(yè)收入目標(biāo)是7000億元，較2023年下降8.3%。

??房地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)劃也比較謹(jǐn)慎。2023年，建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2294.79億元，同比增長9.42%。據(jù)建發(fā)股份相關(guān)人士透露，2024年，該公司仍計(jì)劃將存貨貨值保持在2000億元左右的水平。而美凱龍的短期目標(biāo)是先活下來，“希望今年會(huì)有更好的表現(xiàn)。”